کسی تھائی ڈیویلپر کی بیلنس شیٹ پر 38.18 ارب بھات کا ہندسہ دیکھ کر پہلا سوال یہی ذہن میں آتا ہے: یہ رقم کہاں سے آئی، اور کیا یہ واقعی خریدار کے لیے کوئی معنی رکھتی ہے؟ جواب سیدھا ہے۔ یہ SET پر لسٹڈ ڈیویلپر AssetWise کا وہ بیک لاگ ہے جو دستخط شدہ سیل کانٹریکٹس کی صورت میں موجود ہے مگر ابھی خریداروں کے نام منتقل نہیں ہوا۔ تقریباً 32.5 بھات فی ڈالر کے حساب سے یہ رقم 1.17 ارب ڈالر کے برابر بنتی ہے، یعنی مستقبل کی وہ آمدنی جو خریدار پہلے ہی دستخط کر کے 'بک' کر چکے ہیں۔
یہ کوئی معمولی ہندسہ نہیں۔ AssetWise تھائی کنڈومینیم سائیکل میں ان چند لسٹڈ ڈیویلپرز میں شامل ہے جو سکڑاؤ کے بجائے نمو دکھا رہے ہیں، اور اسی وجہ سے اس کے اعداد و شمار پر غور کرنا ضروری ہو جاتا ہے، خاص طور پر ان پاکستانی اور دیگر غیرملکی خریداروں کے لیے جو پھوکٹ میں برانڈڈ رہائشی منصوبوں پر نظر رکھے ہوئے ہیں۔
پہلی ششماہی کے نتائج کیا بتاتے ہیں؟
AssetWise کی پہلی ششماہی کی آمدنی 5.69 ارب بھات رہی، جو گزشتہ سال کے اسی عرصے سے 57% زیادہ ہے۔ لیکن یہاں ایک تفصیل اہم ہے: یہ نمو نئی فروخت سے نہیں بلکہ یونٹس کی حوالگی (handover) سے آئی۔ تھائی اکاؤنٹنگ اصولوں کے تحت آمدنی اسی لمحے بک ہوتی ہے جب ملکیت منتقل ہوتی ہے، سیل کانٹریکٹ پر دستخط کے وقت نہیں۔
یعنی جو رقم آج آمدنی میں شمار ہو رہی ہے، وہ اصل میں دو تین سال پہلے بکنگ کیے گئے یونٹس کی ہے۔ آمدنی ہمیشہ پیچھے دیکھتی ہے، جبکہ بیک لاگ آگے کی طرف اشارہ کرتا ہے: یہ بتاتا ہے کہ کتنے خریدار پہلے ہی دستخط اور ڈپازٹ دے چکے ہیں۔
38.18 ارب بھات کا بیک لاگ کمپنی کی سالانہ آمدنی سے تقریباً تین گنا زیادہ ہے، یعنی آنے والے کئی سال کی آمدنی کا حساب پہلے سے 'لاک' ہو چکا ہے۔
پھوکٹ کا حصہ 57% کیوں اہم ہے؟
ASW اور Rhom Bho Property کے مشترکہ پورٹ فولیو میں، جو The Title برانڈ کے تحت چلتا ہے اور جس کی مجموعی مالیت 47.4 ارب بھات ہے، پھوکٹ کا حصہ آرڈرز میں 57% ہے۔ اس سے کمپنی کو 2028 تک آمدنی کی واضح صورت (visibility) مل جاتی ہے۔
دوسرے الفاظ میں: بینک آف تھائی لینڈ کی سخت مارگیج پالیسی اور مقامی خریداروں کی کمزور طلب کے باوجود، یہ خلا غیرملکی سرمائے سے پُر ہو رہا ہے، اور یہی وجہ ہے کہ پھوکٹ کا حصہ اتنی تیزی سے بڑھ رہا ہے۔ بینکاک اور پھوکٹ دونوں کو کمپنی نے سال کی دوسری ششماہی کے لیے اپنی حکمت عملی کا ستون قرار دیا ہے، مگر ان دونوں کی نوعیت بالکل مختلف ہے: بینکاک کی طلب مقامی مارگیج اور کارپوریٹ لیز پر منحصر ہے، جبکہ پھوکٹ کی طلب غیرملکی خریداروں اور سیاحتی رجحان پر۔
پھوکٹ میں خریدار اصل میں کیا خرید رہے ہیں؟
پھوکٹ اب سستے سٹوڈیوز کی مارکیٹ نہیں رہا جو صرف شارٹ ٹرم رینٹل کے لیے بنائے جاتے تھے۔ آج 8 سے 15 ملین بھات کے بجٹ والا خریدار محض مربع میٹر نہیں خرید رہا بلکہ ایک مکمل آپریٹنگ ڈھانچہ خرید رہا ہے: کرایہ داری کون سنبھالے گا، لو سیزن میں occupancy کیا رہے گی، آلات کی تبدیلی کا خرچ کون اٹھائے گا، اور آمدنی مالک اور آپریٹر کے درمیان کیسے تقسیم ہوگی۔
برانڈ دراصل انتظامی رسک کو ایک پروفیشنل آپریٹر پر منتقل کرنے کا طریقہ ہے۔ یہی وجہ ہے کہ برانڈڈ پراپرٹیز پر 20-35% کا پریمیم لگتا ہے، مارکیٹ کے اندازوں کے مطابق، اسی لوکیشن کی غیر برانڈڈ سپلائی کے مقابلے میں۔ اور یہی وجہ ہے کہ ایسے ڈیویلپرز کا بیک لاگ بڑھ رہا ہے جو محض ساحل کے قریب ایک ٹاور بنانے کے بجائے تیار آپریٹنگ ماڈل کے ساتھ جزیرے میں داخل ہوئے۔
ایک اور کم آرام دہ حقیقت بھی ہے۔ روس، قازقستان یا چین سے آنے والا خریدار اکثر خود تعمیر اور آپریشن کی نگرانی نہیں کر سکتا۔ ایک لسٹڈ ڈیویلپر کا برانڈڈ منصوبہ درحقیقت شائع شدہ مالیاتی رپورٹنگ کی خریداری ہے، محض انٹیریئر ڈیزائن پیکج نہیں۔ پاکستانی خریدار کے لیے بھی یہی منطق لاگو ہوتی ہے: کراچی یا لاہور بیٹھے ہوئے، آپ کو ایسی کمپنی چاہیے جس کا حساب کتاب باہر سے چیک کیا جا سکے۔
کہاں یہ منطق ٹوٹ جاتی ہے؟
اب کچھ ناخوشگوار حقائق کی طرف آتے ہیں۔
برانڈ کا پریمیم دوبارہ فروخت (resale) پر اچھا کام نہیں کرتا۔ پہلا خریدار مینجمنٹ کمپنی اور لابی کے لیے 20-35% اضافی ادا کرتا ہے، لیکن پانچ سال بعد دوسرا خریدار علاقے میں فی مربع میٹر قیمت اور پچھلے سال کی اصل net yield دیکھتا ہے۔ اگر اصل net return 4-5% نکلے، بروشر میں وعدہ کیے گئے 7-8% کے بجائے، تو پریمیم غائب ہو جاتا ہے۔
یہ فرق ہمیشہ ایک ہی جگہ نظر آتا ہے: مشتہر شدہ فیصد زیادہ occupancy پر مجموعی (gross) آمدنی کی بنیاد پر حساب کیے جاتے ہیں، جبکہ مالک کو آپریٹر کمیشن، بجلی پانی کے بلات، سنکنگ فنڈ، ٹیکس اور مئی سے اکتوبر کے بارشی سیزن کی خالی رہائش کے بعد جو رقم ملتی ہے، وہ کہیں کم ہوتی ہے۔
دوسرا مسئلہ: بیک لاگ حوالگی کی ضمانت نہیں ہے۔ تھائی لینڈ میں وہ نظام موجود نہیں جو کچھ ممالک میں رائج ہے، یعنی رقم کو مکمل تعمیر تک ایک بلاک اکاؤنٹ میں محفوظ رکھنا۔ یہاں کانٹریکٹ کی رقم سیدھا ڈیویلپر کو جاتی ہے اور جاری تعمیر کی فنڈنگ میں استعمال ہوتی ہے۔ خریدار کا اصل تحفظ صرف ڈیویلپر کی مالی ساکھ، مکمل شدہ منصوبوں کا ٹریک ریکارڈ، اور سیل کانٹریکٹ کی شرائط ہیں۔ یہی وجہ ہے کہ عوامی مالیاتی انکشاف محض شہرت کا نہیں بلکہ عملی فائدے کا معاملہ ہے۔
تیسرا: west coast پر تعمیرات بہت گنجان ہو رہی ہیں۔ Bang Tao، Layan اور Kamala، تینوں میں یونٹس کے بڑے ذخیرے بن رہے ہیں، اور جب آج کا بیک لاگ مکمل عمارتوں کی شکل لے گا تو انہی کرایہ داروں کے لیے مقابلہ شدید ہو گا۔
غیرملکی خریدار کے لیے قانونی حدود کیا ہیں؟
کوئی بھی برانڈڈ پراپرٹی خریدنے سے پہلے، یہ بنیادی قانونی فریم ورک ذہن میں رکھیں:
- کوئی غیرملکی کسی کنڈومینیم عمارت کی صرف 49% فروخت کے قابل رقبے میں فری ہولڈ ٹائٹل رکھ سکتا ہے۔ باقی 51% غیرملکیوں کے لیے صرف لیز ہولڈ کے ذریعے دستیاب ہے، عام طور پر 30 سال کی مدت کے لیے، تجدید کے آپشن کے ساتھ۔
- غیرملکی خریدار کی رقم بیرون ملک سے غیرملکی کرنسی میں آنی چاہیے اور تھائی لینڈ کے اندر بھات میں تبدیل ہونی چاہیے۔ بینک اس پر Foreign Exchange Transaction (FET) فارم جاری کرتا ہے، اور اس فارم کے بغیر لینڈ ڈیپارٹمنٹ فری ہولڈ ملکیت رجسٹر نہیں کرے گا۔
مقبول منصوبوں میں 49% کوٹہ جلدی بھر جاتا ہے، اس لیے ڈپازٹ دینے سے پہلے بقیہ کوٹہ کی تصدیق ضرور کریں۔
کیا 2025 میں پھوکٹ ولا سیل کی رفتار برقرار رہی؟
پھوکٹ پر ولا کی فروخت 2025 میں 12.9% بڑھی، اور یہ طلب زیادہ تر ان منصوبوں پر مرکوز رہی جو مینجمنٹ، سروس اور مضبوط لوکیشن پیش کرتے ہیں، خاص طور پر west coast پر Bang Tao، Layan اور Kamala کے علاقوں میں۔ یہ عدد اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ صرف قیمت نہیں بلکہ آپریٹنگ ماڈل ہی اصل فروخت کا محرک بن چکا ہے۔
ہماری رائے: کس بجٹ پر کیا فیصلہ کرنا چاہیے؟
اگر آپ کا بجٹ 5-6 ملین بھات سے کم ہے، تو برانڈڈ پھوکٹ آپ کے لیے نہیں ہے۔ اس قیمت پر برانڈ پریمیم yield کو ختم کر دیتا ہے، اور آپ سینکڑوں ایک جیسے سٹوڈیوز سے مقابلہ کریں گے۔ اس بجٹ میں بینکاک کے وہ کنڈومینیم زیادہ معنی رکھتے ہیں جو BTS اور MRT سٹیشنز کے قریب ہیں، جہاں کرایہ دار سال بھر رہتے ہیں، صرف چار مہینوں کے لیے نہیں۔
8 ملین بھات سے اوپر بجٹ میں منطق پلٹ جاتی ہے۔ یہاں ہم تین قابل تصدیق معیار پر منصوبہ چنیں گے: ڈیویلپر پبلک لسٹڈ ہو اور اپنا بیک لاگ ظاہر کرے، آپریٹر جزیرے میں پہلے سے موجود پراپرٹیز کے حقیقی occupancy اعداد رکھتا ہو، اور لیز ایگریمنٹ 6% سے زیادہ گارنٹیڈ yield کا وعدہ نہ کرے (ایسے وعدے عام طور پر بڑھی ہوئی انٹری قیمت سے پورے کیے جاتے ہیں)۔
ایک اور اہم مشورہ جو اکثر خریدار نظرانداز کرتے ہیں: منصوبے کا معائنہ لو سیزن میں کریں، فروری میں نہیں۔ جولائی یا ستمبر کے مہینے ساحل اور سڑکوں کی اصل occupancy پیک سیزن کے مقابلے میں کہیں زیادہ سچائی سے دکھاتے ہیں۔ اگر آپ تھائی لینڈ پراپرٹی کے ذریعے کسی مخصوص منصوبے پر تحقیق کروانا چاہیں، تو یہ اعداد و شمار حاصل کرنا ممکن ہے۔
ماخذ: Dzen (hatamatata)