اگر آپ پاکستان یا کسی اور اردو بولنے والے ملک سے پھوکٹ میں پراپرٹی خریدنے کا سوچ رہے ہیں تو یہ جان لیں: تین سال پہلے تک نئے کنڈومینیم دیکھنے والوں میں تقریباً 70 فیصد روسی اور چینی خریدار ہوتے تھے۔ 2026 میں یہ تصویر مکمل طور پر بدل گئی ہے، اب بھارت، مشرق وسطیٰ اور وسطی ایشیا سے تازہ سرمایہ آ رہا ہے، اور اوسط ٹرانزیکشن ویلیو 2023 کے مقابلے میں 18-22 فیصد بڑھ چکی ہے۔ یہ تبدیلی Bangkok Post کی رپورٹنگ میں واضح طور پر درج ہے اور ہر سرمایہ کار کے لیے حکمت عملی نئے سرے سے سوچنے کا وقت ہے۔
پھوکٹ آج بھی تھائی لینڈ کی سب سے نمایاں ریزورٹ پراپرٹی مارکیٹ ہے، لیکن آج جو خریدار معاہدے پر دستخط کر رہا ہے وہ پہلے سے مختلف ہے۔ یہ نسبتاً کم عمر لوگ ہیں، جو ذاتی چھٹیوں کے بجائے کرایہ داری کی آمدنی کے لیے خریداری کر رہے ہیں، اور صرف طرزِ زندگی نہیں بلکہ منافع (yield) پر توجہ دے رہے ہیں۔ آئیے دیکھتے ہیں کہ اصل میں کیا بدلا ہے اور اس کا اثر قیمتوں، مقامات اور پراپرٹی کی قسموں پر کیسے پڑ رہا ہے۔
مختصر جواب: مارکیٹ میں اصل تبدیلی کیا ہے؟
- بھارتی خریدار 2023 میں پھوکٹ کے غیر ملکی خریداروں کا صرف 4-5 فیصد تھے، اور 2026 میں یہ تخمینہ 12-15 فیصد تک جا پہنچا ہے
- ویسٹ کوسٹ کے نئے پراجیکٹس میں قیمت فی مربع میٹر اب 180,000 سے 220,000 تھائی بھات (تقریباً 5,100 سے 6,300 امریکی ڈالر) تک پہنچ چکی ہے
- روسی خریدار اب بھی ٹاپ 5 گروپس میں شامل ہیں مگر ان کا حصہ 25-30 فیصد سے کم ہو کر تقریباً 15-18 فیصد رہ گیا ہے
- چینی خریداروں نے سرمائے کی نقل و حرکت پر سخت کنٹرول اور کمزور ہوتی ملکی معیشت کی وجہ سے واضح طور پر پیچھے ہٹ لیا ہے
- نئے خریدار اب متحدہ عرب امارات، سعودی عرب، قازقستان اور ازبکستان سے آ رہے ہیں، جو مجموعی طلب کا 8-10 فیصد بنتے ہیں
- پریمیم ولاز (30 ملین تھائی بھات اور اس سے زیادہ) کی فروخت میں سالانہ بنیاد پر 25 فیصد اضافہ دیکھا جا رہا ہے
زمینی حقائق جو ہر خریدار کو جاننے چاہئیں
- تھائی لینڈ ٹورازم اتھارٹی کے اعداد و شمار کے مطابق پھوکٹ نے 2025 میں 9.4 ملین غیر ملکی سیاحوں کا استقبال کیا، جو 2024 کے مقابلے میں 11 فیصد زیادہ ہے، اور یہی رفتار کرایہ داری مارکیٹ کی بنیاد ہے
- تھائی لینڈ میں غیر ملکی افراد کنڈومینیم مالک بن سکتے ہیں، مگر فری ہولڈ کوٹا کسی بھی پراجیکٹ کے قابل فروخت رقبے کے 49 فیصد تک محدود ہے۔ ولاز عام طور پر 30+30+30 سال کے لیز ہولڈ انتظام یا تھائی کمپنی اسٹرکچر کے تحت خریدے جاتے ہیں
- بینگ تاؤ اور لگونا پھوکٹ میں معیاری کنڈوز پر کرایہ داری کا منافع سالانہ 6-8 فیصد نیٹ تک جاتا ہے، جبکہ پریمیم ولاز 4-6 فیصد دیتے ہیں
- چالونگ، نائی ہارن اور راوائی میں گزشتہ دو سالوں میں قیمتوں میں 30-40 فیصد اضافہ ہوا ہے، جبکہ شمال میں مائی خاؤ اور ناتائی ابھی بھی 20-25 فیصد سستے ہیں، یعنی کم بجٹ میں داخلے کا موقع
- بھارتی خریداروں کا رجحان اسٹوڈیو اور ایک بیڈروم یونٹس کی طرف ہے جن کی قیمت 4-8 ملین تھائی بھات ہوتی ہے، جبکہ مشرق وسطیٰ کے سرمایہ کار 25 ملین تھائی بھات سے شروع ہونے والے ولاز پسند کرتے ہیں
- پھوکٹ کے ویسٹ کوسٹ پر زمین کی سپلائی تقریباً ختم ہو چکی ہے، مقامی ڈیولپرز کے مطابق صرف 3-5 سال کی تعمیراتی گنجائش باقی ہے
- تھائی حکام 2025-2026 کے دوران منتخب پراجیکٹس میں فری ہولڈ کوٹا 75 فیصد تک بڑھانے پر غور کر رہے ہیں، تاہم ابھی تک کوئی قانون منظور نہیں ہوا
- Bangkok Post کے مطابق پھوکٹ کی لگژری مارکیٹ 2026 تک مضبوط رہنے کی توقع ہے، جہاں ولاز کنڈوز کے مقابلے بہتر کارکردگی دکھا رہے ہیں کیونکہ برانڈڈ رہائشی منصوبے اور مکمل سہولیات بینگ تاؤ، لیان، کمالا اور چیرنگ تلائی جیسے ویسٹ کوسٹ علاقوں میں امیر بیرون ملک خریداروں کو کھینچ رہی ہیں
چینی خریدار پھوکٹ سے کیوں دور ہو رہے ہیں؟
اس کی بنیادی وجہ چین میں سرمائے کے اخراج پر سخت نگرانی ہے۔ فی شخص سالانہ 50,000 امریکی ڈالر کی حد بظاہر نہیں بدلی، مگر بینک اب لین دین کی بہت زیادہ چھان بین کرتے ہیں۔ اس کے ساتھ چین کی اپنی ملکی پراپرٹی مارکیٹ کی سست روی نے بھی بیرون ملک سرمایہ کاری کی خواہش کم کر دی ہے۔
پھوکٹ میں سرمایہ کاری کے لیے فی الوقت کون سے علاقے بہترین ہیں؟
بینگ تاؤ اور لگونا ایک پختہ مارکیٹ ہیں جہاں لیکویڈیٹی مضبوط اور کرایہ داری کی کارکردگی مستحکم ہے۔ شمال میں مائی خاؤ اور ناتائی کم قیمت پر داخلے کا موقع دیتے ہیں اور جیسے جیسے انفراسٹرکچر ترقی کرے گا، ان کی قدر بڑھنے کی توقع ہے۔ جنوب میں راوائی اور نائی ہارن یورپی خریداروں میں مقبول ہیں مگر ان میں اب زیادہ گرمی (overheating) کی علامات بھی نظر آ رہی ہیں۔
پھوکٹ میں 2026 میں اپارٹمنٹ کی قیمت کتنی ہے؟
ویسٹ کوسٹ کے نئے پراجیکٹ میں 28-35 مربع میٹر کا اسٹوڈیو 4-7 ملین تھائی بھات (تقریباً 115,000-200,000 امریکی ڈالر) میں ملتا ہے۔ دو بیڈروم یونٹ کی قیمت 8-15 ملین تھائی بھات ہوتی ہے۔ نجی سوئمنگ پول کے ساتھ سمندر کے منظر والے ولاز 20-25 ملین تھائی بھات سے شروع ہوتے ہیں۔
کیا پھوکٹ کی پراپرٹی قسطوں میں خریدی جا سکتی ہے؟
جی ہاں۔ زیادہ تر ڈیولپرز تعمیر کے دوران پیمنٹ پلان دیتے ہیں، عام طور پر بکنگ اور معاہدے پر 30 فیصد اور ہینڈ اوور پر 70 فیصد۔ بعض پراجیکٹس میں یہ ادائیگیاں 12-24 مہینوں میں تقسیم کی جاتی ہیں۔
حقیقت پسندانہ طور پر کتنا کرایہ داری منافع متوقع ہے؟
پیشہ ورانہ انتظام کے ساتھ، اچھے مقام پر واقع کنڈومینیم مینجمنٹ فیس، یوٹیلیٹیز اور ٹیکسز کے بعد سالانہ 6-8 فیصد نیٹ منافع دے سکتا ہے۔ موسمی تغیر اہم ہے، نومبر سے اپریل تک زیادہ رہائش (occupancy) رہتی ہے۔
غیر ملکی مالک کو پھوکٹ میں کون سے ٹیکس ادا کرنا ہوتے ہیں؟
- ٹرانسفر فیس: تخمینہ شدہ قیمت کا 2 فیصد، عام طور پر بیچنے والے کے ساتھ تقسیم ہوتا ہے
- اسٹیمپ ڈیوٹی: 0.5 فیصد
- فروخت پر انکم ٹیکس: ملکیت کی مدت کے حساب سے تدریجی شرح، 5 سال سے زیادہ ملکیت پر مؤثر شرح خاصی کم ہو جاتی ہے
- سالانہ پراپرٹی ٹیکس: 50 ملین تھائی بھات تک کی مالیت والے گھروں کے لیے شرح صرف 0.02 فیصد ہے
کیا خریدنے سے پہلے پراپرٹی خود جا کر دیکھنا ضروری ہے؟
بالکل ضروری ہے۔ تصاویر اور تھری ڈی رینڈرز تعمیر کے معیار، ساحل سے اصل فاصلے، یا آس پاس کے انفراسٹرکچر کا درست اندازہ نہیں دے سکتے۔ منتخب پراجیکٹس کے قریب رہائش بک کر کے مکمل وزٹ کا منصوبہ بنانا سرمایہ لگانے سے پہلے ایک نہایت مفید قدم ہے۔
کیا پھوکٹ مارکیٹ میں بلبلے (bubble) کا خطرہ ہے؟
فی الحال کوئی روایتی بلبلے کی علامات موجود نہیں۔ قیمتیں بڑھ رہی ہیں مگر اس کے پیچھے ٹھوس بنیادیں ہیں، جیسے زمین کی کمی، بڑھتے سیاحوں کی تعداد، اور ایئرپورٹ کے نئے ٹرمینل اور روڈ توسیع جیسے انفراسٹرکچر اپ گریڈز۔ کچھ مخصوص اضلاع میں مقامی سطح پر زیادہ گرمی ممکن ہے، اس لیے مختلف علاقوں میں سرمایہ تقسیم کرنا ایک دانشمندانہ حکمت عملی ہے۔
آگے کیا؟
پھوکٹ کے خریداروں کی تصویر میں یہ تبدیلی محض عارضی اتار چڑھاؤ نہیں بلکہ ایک دیرپا رجحان ہے۔ عالمگیر ہوتے سرمایہ کاری کے بہاؤ، بھارت اور خلیجی ممالک میں بڑھتا متوسط طبقہ، اور سکڑتا زمینی ذخیرہ، یہ سب مل کر قیمتوں کو اوپر لے جا رہے ہیں اور مارکیٹ کا نقشہ بدل رہے ہیں۔ خاص طور پر متحدہ عرب امارات سے جڑی دولت پھوکٹ کے لگژری سیگمنٹ کو سیاحتی سائیکل سے آزاد کرتی جا رہی ہے، جہاں الٹرا ہائی نیٹ ورتھ خاندان اس جزیرے کو موسمی تعطیلات کی جگہ کے بجائے ایک محفوظ ٹھکانے کے طور پر دیکھ رہے ہیں۔ جو سرمایہ کار داخلے پر غور کر رہے ہیں، انہیں آئندہ 6-12 مہینوں میں فیصلہ کر لینا چاہیے، جب تک قیمتوں کی یہ کھڑکی کھلی ہے۔
ماخذ: Bangkok Post
اگر آپ تھائی لینڈ میں سرمایہ کاری کا ارادہ رکھتے ہیں تو تھائی لینڈ پراپرٹی کے ماہرین آپ کو موزوں ترین پراپرٹی تلاش کرنے میں مدد فراہم کر سکتے ہیں۔