پھوکیٹ میں پراپرٹی خریدنا چاہتے ہیں؟ پہلے یہ سمجھ لیں
پاکستانی، بھارتی یا خلیجی ممالک سے تعلق رکھنے والے خریداروں کے لیے سب سے پہلی اور اہم بات یہ ہے: تھائی لینڈ میں کوئی بھی غیر ملکی شہری کسی تھائی بینک سے گھر خریدنے کے لیے قرض نہیں لے سکتا۔ یہ کوئی پیچیدہ قانونی باریکی نہیں، بلکہ ایک ٹھوس حقیقت ہے جس کا سامنا ہر غیر ملکی خریدار کو پھوکیٹ میں کرنا پڑتا ہے۔
لیکن مارکیٹ نے اس مسئلے کا حل نکال لیا ہے: ڈویلپرز خود خریداروں کو اقساطی سہولت دیتے ہیں، 2 سے 5 سال کے درمیان، اور اکثر بالکل صفر فیصد سود پر۔
فوری جواب: پھوکیٹ میں معیاری ڈویلپر پیمنٹ پلان عموماً 30/70 یا 40/60 کی بنیاد پر ہوتا ہے جو تعمیر کے مراحل سے جڑا ہوتا ہے۔ تعمیر کے دوران شرح سود 0% رہتی ہے، جبکہ چابی ملنے کے بعد کی اقساط پر 3 سے 8 فیصد سالانہ لاگو ہو سکتی ہے۔ ریزرویشن فیس 1,00,000 سے 3,00,000 بھات تک ہوتی ہے۔
پھوکیٹ کی مارکیٹ کتنی بڑی ہے؟
Colliers Thailand کے اعداد و شمار کے مطابق 2021 سے 2025 کے درمیان پھوکیٹ میں 45,066 رہائشی یونٹ لانچ ہوئے جن کی کل سرمایہ کاری 469.72 ارب بھات (تقریباً 13 ارب ڈالر) رہی۔ صرف 2025 میں 72 سے زائد نئے منصوبے شروع ہوئے، 10,312 سے زائد یونٹ مارکیٹ میں آئے، اور ان کی مجموعی مالیت 81.64 ارب بھات تھی۔
بڑے ڈویلپرز کا رجحان دیکھیں تو Sansiri نے 2026-2028 کے لیے 20 نئے پھوکیٹ منصوبوں کا اعلان کیا ہے جن کی مجموعی مالیت 24 ارب بھات ہے۔ 'The Title' برانڈ کے پیچھے AssetWise کے پاس مارچ 2026 تک پھوکیٹ میں 21.669 ارب بھات کا بیک لاگ تھا جو کمپنی کے پورے پورٹ فولیو کا 57 فیصد بنتا ہے۔ یہ اعداد و شمار ظاہر کرتے ہیں کہ غیر ملکی خریدار پھوکیٹ مارکیٹ کی ریڑھ کی ہڈی بن چکے ہیں۔
ادائیگی کے چار بنیادی طریقے
طریقہ 1: 30/70 تعمیراتی اقساطی منصوبہ
یہ سب سے عام اور مقبول طریقہ ہے۔ خریدار معاہدے پر دستخط کے وقت کل قیمت کا 30 فیصد ادا کرتا ہے (یا پہلے 3 سے 6 مہینوں میں قسطوں میں)، اور باقی 70 فیصد چابی ملنے پر یکمشت۔ تعمیر کے دوران کوئی سود نہیں لگتا، یعنی یہ عملاً 18 سے 30 مہینوں کا بلاسود قرضہ ہے۔
عملی مثال: AssetWise کے 'The Title' منصوبے میں 80 لاکھ بھات کا ایک کنڈو۔ خریدار 2,00,000 بھات ریزرویشن فیس دیتا ہے، پھر 12 ماہ تک 1,80,000 بھات ماہانہ (کل 23.6 لاکھ بھات)، اور آخر میں چابی کے وقت 56.4 لاکھ بھات۔
طریقہ 2: 20/80 بعد از تکمیل اقساطی منصوبہ
کچھ ڈویلپرز، خاص طور پر ولا سیگمنٹ میں، خریداروں کو تعمیر مکمل ہونے کے بعد بھی ادائیگی جاری رکھنے کی اجازت دیتے ہیں۔ تعمیر سے پہلے صرف 20 فیصد ادا کرنا ہوتا ہے، اور باقی 80 فیصد چابی ملنے کے بعد 24 سے 36 مہینوں میں۔ یہاں سود لاگو ہوتا ہے: 3 سے 8 فیصد سالانہ۔
یہ طریقہ عموماً 1.5 کروڑ سے 4 کروڑ بھات قیمت والے ولاز کے لیے ہوتا ہے جہاں ایک بار میں بڑی رقم ادا کرنا عملی نہیں۔
طریقہ 3: تھائی بینک سے قرضہ
یہ ممکن تو ہے لیکن انتہائی مشکل۔ چند بینک غیر ملکیوں کو قرضہ دیتے ہیں:
- UOB Thailand: منتخب ممالک کے شہریوں کو 70 فیصد LTV تک، شرح سود 6.5 فیصد سے
- Bangkok Bank: تھائی ورک پرمٹ رکھنے والوں کے لیے
- ICBC (Thai): بنیادی طور پر چینی خریداروں کے لیے
شرائط میں 80,000 سے 1,00,000 بھات ماہانہ آمدنی کا ثبوت، ورک کنٹریکٹ یا بزنس ویزا، اور کریڈٹ ہسٹری شامل ہے۔ منظوری میں 45 سے 90 دن لگتے ہیں۔ تھائی ملازمت کے بغیر زیادہ تر غیر ملکیوں کے لیے یہ راستہ عملاً بند ہے۔
طریقہ 4: اپنے ملک سے قرضہ لے کر نقد ادائیگی
کچھ خریدار اپنے ملک میں موجود جائیداد، سرمایہ کاری پورٹ فولیو یا کاروبار کے عوض قرضہ لے کر تھائی لینڈ میں رقم بھیجتے ہیں۔ اس طرح وہ ڈویلپر کے ساتھ مذاکرات میں نقد خریدار کی حیثیت سے سامنے آتے ہیں اور بہتر قیمت مل سکتی ہے۔
چاروں طریقوں کا تقابلی جدول
| پیرامیٹر | 30/70 تعمیراتی منصوبہ | 20/80 بعد از تکمیل | تھائی بینک قرضہ | بیرون ملک قرضہ |
|---|---|---|---|---|
| ابتدائی ادائیگی | 30% | 20% | 30-50% | 0% (دوسری جائیداد پر) |
| شرح سود | 0% | 3-8% سالانہ | 6.5-8% سالانہ | مقامی مارکیٹ پر منحصر |
| مدت | 18-30 ماہ | 36-60 ماہ | 20 سال تک | 15-25 سال تک |
| غیر ملکیوں کے لیے آسانی | زیادہ | درمیانہ | کم | صورت حال پر منحصر |
| منظوری کا وقت | 1-3 دن | 1-7 دن | 45-90 دن | 14-60 دن |
| خریدار کا خطرہ | درمیانہ (ڈویلپر پر منحصر) | اوسط سے زیادہ | کم (بینک جانچ کرتا ہے) | کرنسی کا خطرہ |
| 1 کروڑ بھات پر اضافی لاگت | صفر | 4.5 لاکھ سے 12 لاکھ بھات | 13 لاکھ سے 24 لاکھ بھات (5 سال) | متغیر |
کون سی غلطیاں مہنگی پڑ سکتی ہیں؟
1. معاہدہ بغیر پڑھے دستخط کرنا ادائیگی کی تمام شرائط Sale and Purchase Agreement (SPA) میں درج ہوتی ہیں۔ دیر سے ادائیگی پر جرمانہ عموماً 1 سے 1.5 فیصد ماہانہ ہوتا ہے۔ اگر 60 سے 90 دن سے زیادہ تاخیر ہو تو ڈویلپر معاہدہ منسوخ کر کے ادا شدہ رقم کا 25 سے 30 فیصد روک سکتا ہے۔ کسی ماہر تھائی پراپرٹی وکیل سے انگریزی متن ضرور چیک کروائیں۔
2. FET سرٹیفکیٹ کو نظرانداز کرنا جب غیر ملکی فری ہولڈ کنڈو خریدتا ہے تو ہر بیرونی ٹرانسفر تھائی بینک سے گزرنا ضروری ہے اور Foreign Exchange Transaction (FET) فارم حاصل کرنا لازمی ہے۔ اس دستاویز کے بغیر Land Department ملکیت رجسٹر نہیں کرے گا۔ کرنسی ایکسچینج کاؤنٹر سے نقد ادائیگی قابل قبول نہیں۔
3. آخری بڑی قسط کی تیاری نہ ہونا 30/70 منصوبے میں تعمیر کے دوران ادائیگیاں آسان لگتی ہیں، لیکن کل قیمت کا 70 فیصد ایک بھاری رقم ہے۔ اگر اس دوران مالی صورت حال بدل جائے تو پہلے دی گئی تمام رقم ڈوب سکتی ہے۔
4. ڈویلپر کا پیمنٹ پلان بینک گارنٹی سمجھنا یہ بینک کی ضمانت نہیں ہے۔ اگر ڈویلپر دیوالیہ ہو جائے تو خریدار عام قرض خواہوں کی قطار میں شامل ہو جاتا ہے۔ اسی لیے SET-listed (اسٹاک ایکسچینج میں درج) ڈویلپرز جیسے AssetWise (21.7 ارب بھات بیک لاگ) اور Sansiri (39 ارب بھات ہدف 2026) کو ترجیح دینی چاہیے جن کی آڈٹ شدہ مالی رپورٹس عام ہیں۔
5. اضافی اخراجات بھول جانا جائیداد کی قیمت کے علاوہ: Land Department ٹرانسفر فیس (نئی عمارتوں پر تقریباً 2 فیصد)، Sinking Fund (500 سے 800 بھات فی مربع میٹر)، اور ماہانہ Common Area فیس (40 سے 120 بھات فی مربع میٹر)۔ یہ سب ڈویلپر پلان میں شامل نہیں ہوتے۔
6. غیر ملکی ملکیت کی حد نہ جاننا کسی بھی عمارت میں فری ہولڈ ملکیت کا 49 فیصد غیر ملکیوں کو مل سکتا ہے۔ معتبر ڈویلپرز یہ کوٹہ پہلے سے مانیج کرتے ہیں، لیکن معاہدے سے پہلے اس کی تصدیق ضرور کریں۔
تھائی لینڈ پراپرٹی کے ماہرین آپ کو صحیح منصوبہ چننے اور ان تمام قانونی پہلوؤں کو سمجھنے میں مدد کر سکتے ہیں۔
ماخذ: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers