اگر آپ پھوکیت یا پٹایا میں کنڈومینیم خریدنے کا سوچ رہے ہیں تو یہ جان لیجیے: 2026 کی پہلی ششماہی میں تھائی لینڈ کی مجموعی غیرملکی پراپرٹی مارکیٹ 8.8 فیصد سکڑ گئی، مگر اسی عرصے میں روسی خریداروں کو کنڈومینیم کی منتقلی 75.9 فیصد بڑھ گئی۔ یہ اعداد و شمار بکنگ یا ابتدائی معاہدے نہیں بلکہ مکمل ہو چکی ملکیت کی منتقلیاں ہیں، جو مارکیٹ میں حقیقی طلب کا سب سے قابلِ اعتماد پیمانہ سمجھی جاتی ہیں۔ یہ تفصیلات The Nation Thailand نے تھائی لینڈ کے محکمہ اراضی (Department of Lands) کے حوالے سے شائع کیں۔
یہ رجحان ہمارے کئی پاکستانی اور دیگر جنوبی ایشیائی سرمایہ کاروں کے لیے بھی ایک اہم اشارہ ہے: جب دنیا کا کوئی خریدار طبقہ کسی مارکیٹ میں تیزی سے داخل ہوتا ہے، تو بہترین یونٹس پر مقابلہ بڑھ جاتا ہے اور قیمتیں اوپر جانے لگتی ہیں۔
فوری جواب: کیا ہو رہا ہے؟
- روسی خریداروں کو کنڈومینیم کی منتقلی میں 75.9 فیصد اضافہ ہوا (2026 کی پہلی ششماہی)
- مجموعی غیرملکی کنڈومینیم سودوں میں 8.8 فیصد کمی آئی
- پھوکیت اور چون بوری (پٹایا) اس طلب کے دو بڑے مراکز بن چکے ہیں
- روس تیزی سے چین اور میانمار جیسے روایتی رہنماؤں کو پیچھے چھوڑ رہا ہے
- 49 فیصد غیرملکی ملکیت کا کوٹہ ابھی بھی جوں کا توں ہے، یعنی بڑھتی طلب کے مقابلے میں کوٹہ نہیں بڑھایا جا رہا
- مقابلہ بڑھنے سے مقبول علاقوں میں فروخت کے قابل (liquid) یونٹس کی قیمتیں اوپر جا رہی ہیں
اہم حقائق کیا کہتے ہیں؟
49 فیصد کا غیرملکی کوٹہ: Condominium Act B.E. 2522 کے تحت غیرملکی افراد کسی ایک کنڈومینیم پروجیکٹ کے کل رقبے کا زیادہ سے زیادہ 49 فیصد ہی مالک بن سکتے ہیں۔ روسی طلب میں اضافے سے پھوکیت کے سب سے مقبول پروجیکٹس میں یہ کوٹہ تیزی سے ختم ہو رہا ہے۔
پھوکیت کی اوسط قیمتیں: مارکیٹ کے تخمینوں کے مطابق بینگ تاؤ اور لگونا (Laguna) کے نئے 'کمفرٹ پلس' پروجیکٹس میں فی مربع میٹر قیمت 120,000 سے 180,000 تھائی بھات (تقریباً 3,400 سے 5,100 امریکی ڈالر) کے درمیان ہے۔ ایک سال پہلے یہی شروعاتی قیمت تقریباً 100,000 تھائی بھات تھی۔
چون بوری (پٹایا) اب بھی نسبتاً سستا آپشن ہے: پراٹمناک اور جومتین میں نئے کنڈومینیم کی قیمت 60,000 سے 90,000 تھائی بھات فی مربع میٹر سے شروع ہوتی ہے، اگرچہ یہاں بھی قیمتوں میں اضافے کی رفتار بڑھ رہی ہے۔
روسیوں کی علاقائی سرگرمی: Exotic Property کے مطابق روس ملک بھر میں غیرملکی خریداروں میں دوسرے نمبر پر آ گیا ہے، 383 یونٹس خریدے گئے (سال بہ سال +33 فیصد) اور 1.67 ارب تھائی بھات کی سرمایہ کاری ہوئی (+68.7 فیصد)، جبکہ اوسط سودے کا حجم 4.36 ملین تھائی بھات (+26.8 فیصد) رہا۔ اکیلے پھوکیت نے 63.5 فیصد روسی سرمایہ جذب کیا، یعنی 156 سودے، مجموعی مالیت 1.06 ارب تھائی بھات۔
پہلی ششماہی کی وسیع تر تصویر: Sunway Estates کے علیحدہ تخمینوں کے مطابق جنوری تا جون روسی سودوں کی مجموعی تعداد 820 رہی (سال بہ سال +46.4 فیصد)، تقریباً 60.7 ملین امریکی ڈالر کی سرمایہ کاری ہوئی (+84.5 فیصد)، اور Tranio کے ٹریک کردہ اعداد کے مطابق پھوکیت نے تقریباً 63.2 فیصد خریداروں کی انکوائریاں حاصل کیں۔
عالمی سیاسی پس منظر: یورپی یونین میں پراپرٹی تک محدود رسائی، دبئی کو بینک ٹرانسفر کے راستوں کا تنگ ہونا، اور متحدہ عرب امارات میں بڑھتے رہائشی اخراجات، یہ سب سرمائے کا رخ تھائی لینڈ کی طرف موڑ رہے ہیں، کیونکہ تھائی لینڈ نے روس پر کوئی پابندی نہیں لگائی اور روسی شہریوں کے لیے ویزا فری داخلے کی سہولت برقرار ہے۔
کرائے کا منافع: پھوکیت کے نئے پروجیکٹس میں گارنٹیڈ رینٹل پروگرام عام طور پر غیرملکی کرنسی میں سالانہ 5 سے 7 فیصد منافع دیتے ہیں، جبکہ خود منظم یونٹس عروج کے موسم میں 8 سے 10 فیصد تک بھی پہنچ سکتے ہیں۔
روسی سرمائے کی آمد کیوں بڑھ رہی ہے جبکہ مجموعی مارکیٹ سکڑ رہی ہے؟
مجموعی کمی دراصل چینی اور میانمار کے خریداروں کی سرگرمی کم ہونے کا نتیجہ ہے، دونوں اپنے ملکی معاشی دباؤ کی وجہ سے پیچھے ہٹے ہیں۔ روسی طلب اس خلا کو نہ صرف پورا کرتی ہے بلکہ اس سے آگے نکل جاتی ہے، کیونکہ تھائی لینڈ ان چند ممالک میں سے ایک ہے جہاں روسی شہریوں کی پراپرٹی خریداری پر کوئی پابندی نہیں۔
پھوکیت میں روسی سرمایہ کاروں کے پسندیدہ علاقے کون سے ہیں؟
بینگ تاؤ، لگونا، نائی ہارن اور راوائی سب سے زیادہ مقبول ہیں۔ پہلے دو علاقے بیچ کلبز اور ترقی یافتہ انفراسٹرکچر کی وجہ سے توجہ کھینچتے ہیں، جبکہ آخری دونوں زیادہ مناسب قیمتوں اور پرسکون ماحول کی وجہ سے پسند کیے جاتے ہیں۔
کیا غیرملکی مکمل ملکیت (فری ہولڈ) کے ساتھ کنڈو خرید سکتا ہے؟
جی ہاں۔ غیرملکی افراد ہر پروجیکٹ کے 49 فیصد کوٹے کی حد میں فری ہولڈ ملکیت رکھ سکتے ہیں۔ بنیادی شرط یہ ہے کہ رقم بیرونِ ملک سے منتقل کی جائے اور تھائی بینک سے Foreign Exchange Transaction (FET) سرٹیفکیٹ حاصل کیا جائے۔ یہ سرٹیفکیٹ فری ہولڈ رجسٹریشن کے لیے لازمی ہے، اس کے بغیر عمل ممکن نہیں۔
طلب بڑھنے سے قیمتوں کا کیا ہوگا؟
مقبول پروجیکٹس میں فری ہولڈ کوٹے تیزی سے استعمال ہو رہے ہیں۔ کوٹہ ختم ہونے کے بعد ڈویلپرز باقی یونٹس صرف 30 سالہ لیز ہولڈ کی بنیاد پر بیچ سکتے ہیں، جس سے کمی پیدا ہوتی ہے اور فری ہولڈ یونٹس کی قیمتیں مزید بڑھ جاتی ہیں۔
کیا 2026 میں پٹایا (چون بوری) میں کنڈو خریدنا محفوظ ہے؟
چون بوری اب بھی غیرملکی خریداروں کے لیے دوسری سب سے بڑی مارکیٹ ہے۔ بنیادی خطرہ غیر معتبر ڈویلپر کا انتخاب یا زیادہ سیر شدہ مقامات میں خریداری ہے۔ پراٹمناک اور وونگامات میں کرائے کی طلب اب بھی مستحکم دکھائی دیتی ہے۔
سرمایہ تھائی لینڈ کیسے منتقل کیا جاتا ہے؟
براہِ راست ٹرانسفر خریدار کے آبائی ملک کے قوانین کے لحاظ سے پیچیدہ ہو سکتا ہے۔ بہت سے بین الاقوامی خریدار تیسرے ملک کے بینکوں میں درمیانی اکاؤنٹس یا لائسنس یافتہ کرنسی ایکسچینج چینلز استعمال کرتے ہیں۔ FET سرٹیفکیٹ کا حصول ضروری رہتا ہے، کیونکہ اس کے بغیر فری ہولڈ رجسٹریشن ممکن نہیں۔
مارکیٹ میں داخل ہونے کے لیے کم از کم بجٹ کتنا ہے؟
پٹایا میں نئے تعمیر شدہ اسٹوڈیو کی قیمت 2.5 سے 3 ملین تھائی بھات (تقریباً 70,000 سے 85,000 امریکی ڈالر) سے شروع ہوتی ہے۔ پھوکیت میں داخلی قیمتیں زیادہ ہیں، ایک مضبوط پروجیکٹ میں ون بیڈروم یونٹ 4 سے 5 ملین تھائی بھات (115,000 سے 140,000 امریکی ڈالر) سے شروع ہوتا ہے۔
کیا سرمایہ کاروں کو جلدی فیصلہ کرنا چاہیے؟
آدھے سال میں 76 فیصد اضافہ کوئی اتفاق نہیں بلکہ ایک واضح رجحان ہے۔ اگر یہ رفتار برقرار رہی تو پھوکیت کے کئی پروجیکٹس میں فری ہولڈ کوٹے 2026 کے اختتام سے پہلے ہی بند ہو سکتے ہیں۔ انتظار کرنے سے بہترین یونٹس تک رسائی ختم ہو سکتی ہے یا خریدار کو کم سازگار لیز ہولڈ شرائط کی طرف دھکیلا جا سکتا ہے۔
کیا صرف روسی خریداروں سے آگے بھی مارکیٹ کا جائزہ ضروری ہے؟
جی ہاں۔ وسیع تر اعداد و شمار بتاتے ہیں کہ اکیلے پھوکیت میں 2026 کے دوران 39 پروجیکٹس میں 10,000 سے زیادہ نئے کنڈومینیم یونٹس متوقع ہیں، جو حقیقی معنوں میں عالمی خریداروں کی طلب کو ظاہر کرتا ہے، جس میں چین، یورپ، بھارت اور مشرق وسطیٰ کے خریدار روس کے ساتھ شامل ہیں۔ اس کا مطلب ہے کہ بہترین فری ہولڈ اسٹاک کے لیے مقابلہ کسی ایک قومیت تک محدود نہیں۔
2026 کی پہلی ششماہی کے اعداد و شمار واضح طور پر ظاہر کرتے ہیں کہ تھائی پراپرٹی مارکیٹ میں روسی سرمایہ اب محض تلاش کے مرحلے سے نکل کر مکمل پیمانے پر سرمایہ کاری کے مرحلے میں داخل ہو چکا ہے۔ جو سرمایہ کار پھوکیت یا پٹایا میں دلچسپی رکھتے ہیں، انہیں آنے والے چند مہینوں میں فیصلہ کر لینا چاہیے، جب تک کہ سب سے زیادہ فروخت ہونے والے پروجیکٹس میں فری ہولڈ کوٹے دستیاب ہیں۔ تھائی لینڈ پراپرٹی کی ٹیم اس پورے عمل، جائیداد کے انتخاب سے لے کر قانونی کاغذی کارروائی تک، میں آپ کی رہنمائی کے لیے موجود ہے۔
ماخذ: The Nation Thailand