اگر آپ فروخت کے لیے یہ خبر پڑھ کر خوش ہو رہے ہیں کہ تھائی لینڈ کے لوگوں کا قرضہ کم ہو گیا ہے تو ذرا رکیں۔ یہ اچھی خبر نہیں بلکہ ایک انتباہ ہے۔ اصل وجہ یہ نہیں کہ تھائی خاندانوں کی آمدنی بڑھ گئی، بلکہ بینکوں نے قرض دینا کم کر دیا ہے۔ پاکستانی اور دیگر بیرون ملک سرمایہ کاروں کے لیے، جو نقد رقم سے یا بیرون ملک فنانسنگ کے ذریعے خریداری کرتے ہیں، یہی رجحان ایک بڑا موقع بن سکتا ہے۔ لیکن اس موقع سے فائدہ اٹھانے کے لیے پہلے اعداد و شمار کے پیچھے کی حقیقت سمجھنا ضروری ہے۔
بینک آف تھائی لینڈ کے مطابق گھریلو قرضہ جی ڈی پی کا تناسب 86% سے نیچے آ گیا ہے، جبکہ 2021 میں یہ 90.8% کی بلند ترین سطح پر تھا۔ اسی دوران نئے مارگیج قرضوں کی مقدار میں بھی نمایاں کمی آئی ہے، کیونکہ کمرشل بینک اپنی اسکورنگ ماڈلز سخت کر رہے ہیں اور ڈاؤن پیمنٹ کی شرائط بڑھا رہے ہیں۔ نتیجہ یہ ہے کہ مقامی خریدار فنانسنگ حاصل کرنے میں مشکلات کا شکار ہو رہے ہیں، اور پرائمری مارکیٹ کی طلب کا ایک بڑا حصہ خاموشی سے سکڑ رہا ہے۔ دی بزنس ٹائمز کے مطابق تھائی لینڈ کی ہاؤسنگ مارکیٹ اب مسلسل چوتھے سال کمی کی طرف بڑھ رہی ہے، کیونکہ قرضے کا دباؤ اور سخت کریڈٹ پالیسی مقامی طلب کو ٹھنڈا کر رہی ہے۔
فوری جواب
- گھریلو قرضہ بمقابلہ جی ڈی پی 2021 کی بلند ترین سطح 90.8% سے کم ہو کر 2026 کے آغاز میں 86% سے نیچے آ گیا ہے
- یہ کمی بینکوں کی سخت قرض پالیسی کی وجہ سے ہے، نہ کہ گھریلو آمدنی بڑھنے کی وجہ سے
- تھائی لینڈ میں نئے مارگیج قرضوں کی مقدار سکڑ گئی ہے، جس سے مقامی رہائشی طلب کمزور ہوئی ہے
- بینک آف تھائی لینڈ کی پالیسی شرح 2.25% ہے، جبکہ تھائی قرض دہندگان کے لیے اوسط مارگیج شرح سالانہ 5.5-7.5% کے درمیان ہے
- جیسے جیسے مقامی طلب کمزور ہو رہی ہے، نقد رقم رکھنے والے غیر ملکی خریداروں کی کنڈومینیم خریداری میں مذاکراتی پوزیشن مضبوط ہو رہی ہے
- بینکاک اور پھوکٹ میں ڈیولپرز فروخت جاری رکھنے کے لیے چھوٹ اور بونس مراعات بڑھا رہے ہیں، اور سست روی کو پورا کرنے کے لیے بین الاقوامی خریداروں کو خاص طور پر ترجیح دے رہے ہیں
اہم حقائق جو جانا ضروری ہیں
- بینک آف تھائی لینڈ نے مسلسل تین سہ ماہیوں سے گھریلو قرضہ بمقابلہ جی ڈی پی کے تناسب میں کمی ریکارڈ کی ہے (بینک آف تھائی لینڈ مانیٹری پالیسی رپورٹ)
- مارگیج درخواستوں کی مسترد ہونے کی شرح 2024 کے مقابلے میں تخمینا 15-20% بڑھی ہے
- دوسرے اور تیسرے گھر پر لون ٹو ویلیو (LTV) کی حد اب بھی سخت ہے اور تخمینی قدر کے 70-80% پر محدود ہے
- ایجنسی فار ریئل اسٹیٹ افیئرز (AREA) کے مطابق بینکاک میں غیر فروخت شدہ کنڈومینیم یونٹس کی تعداد 65,000 یونٹس سے زیادہ ہو گئی ہے
- بینکاک میں نئی تعمیر شدہ کنڈومینیم کی اوسط قیمت علاقے کے لحاظ سے 120,000-180,000 THB فی مربع میٹر کے درمیان ہے، جبکہ پریمیم ڈیولپر پراجیکٹس بین الاقوامی خریداروں کے لیے 100,000 THB فی مربع میٹر سے بھی زیادہ قیمت پر آ رہے ہیں
- غیر ملکی افراد ہر عمارت میں 49% غیر ملکی ملکیت کوٹے کے تحت کنڈومینیم خرید سکتے ہیں، اور مقبول پراجیکٹس میں یہ کوٹا تیزی سے بھر رہا ہے کیونکہ طلب بیرون ملک خریداروں کی طرف منتقل ہو رہی ہے
- ڈیولپرز کے قسط وار ادائیگی کے منصوبے طویل ہو گئے ہیں، اور فروخت بڑھانے کے لیے کچھ ڈیولپرز 36 مہینے تک سود سے پاک ادائیگی کی شرائط پیش کر رہے ہیں
- پھوکٹ تھائی لینڈ کی سب سے زیادہ بین الاقوامی طور پر منسلک پراپرٹی مارکیٹ بن چکا ہے، جہاں غیر ملکی خریدار سیکنڈ ہوم، کرائے کی سرمایہ کاری اور نقل مکانی کی طلب کے ذریعے ملکی سست روی کے اثرات کو کم کر رہے ہیں
کیا مذاکرات میں کنڈومینیم کی قیمت واقعی کم ہوتی ہے؟
اصل حقیقت یہ ہے کہ قیمتوں میں کھلا زوال نہیں آیا۔ ڈیولپرز اس کے بجائے چھپی ہوئی چھوٹ ترجیح دیتے ہیں: مفت فرنیچر پیکجز، ضمانتی کرایہ واپسی، اور طویل قسط وار ادائیگی کے منصوبے۔ لسٹ پرائس سے اصل چھوٹ پراجیکٹ اور تعمیراتی مرحلے کے لحاظ سے 5-12% تک پہنچ سکتی ہے۔
کیا غیر ملکی افراد تھائی بینک سے مارگیج لے سکتے ہیں؟
نظریاتی طور پر ہاں، مگر عملی طور پر یہ تقریبا ناممکن ہے۔ صرف چند بینک (UOB، ICBC تھائی لینڈ) غیر رہائشی افراد کی درخواستوں پر غور کرتے ہیں، اور شرائط سخت ہیں: 30-50% ڈاؤن پیمنٹ، 6-8% سالانہ سود کی شرح، اور تھائی لینڈ یا اپنے ملک میں آمدنی کا لازمی ثبوت۔
کیا بینک آف تھائی لینڈ مزید شرح سود کم کرے گا؟
بینک آف تھائی لینڈ محتاط رویہ اپنا رہا ہے۔ ریگولیٹر نے 2025 کے آخر میں پالیسی شرح کو 2.25% تک کم کیا، مگر مزید نرمی افراط زر اور باہت کی شرح تبادلہ پر منحصر ہے۔ حتی کہ اگر شرح سود مزید کم ہو بھی جائے، بینک قرض دینے کے معیار میں نرمی لانے کے پابند نہیں ہیں، لہٰذا مارگیج کی رسائی پر براہ راست اثر محدود رہ سکتا ہے۔
بینکاک کے کون سے علاقے سست روی سے سب سے زیادہ متاثر ہیں؟
نئی بی ٹی ایس اور ایم آر ٹی میٹرو لائنوں کے ساتھ باہری علاقے، جہاں ڈیولپرز نے تھائی متوسط طبقے کے خریداروں کو نشانہ بناتے ہوئے بڑی تعداد میں پراجیکٹس شروع کیے، سب سے زیادہ دباؤ کا شکار ہیں، خاص طور پر بینگ نا، بینگ سو اور رنگسیت۔ جبکہ مرکزی علاقے جیسے سکھومویت، سیلوم اور ساتھون مستحکم غیر ملکی طلب کی وجہ سے زیادہ لچکدار ہیں۔
بینکاک اور پھوکٹ کی مارکیٹ میں کیا فرق ہے؟
پھوکٹ کہیں زیادہ غیر ملکی خریداروں پر مرکوز ہے۔ جزیرے پر پریمیم سیگمنٹ میں غیر رہائشی افراد کے لین دین فروخت کا 40-60% حصہ بنتے ہیں۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ تھائی قرض دہندگان کے لیے سخت قرض پالیسی پھوکٹ پر براہ راست کم اثر ڈالتی ہے۔ وہاں قیمتوں کا اصل تعین کار باہت کی ڈالر اور یورو کے مقابلے شرح تبادلہ اور سیاحت کا بہاؤ ہے۔ یہی وجہ ہے کہ تھائی لینڈ پراپرٹی جیسے مشیر پھوکٹ کی مارکیٹ کو الگ نظر سے دیکھنے کی سفارش کرتے ہیں۔
سخت کریڈٹ حالات میں خریداروں کو کن باتوں پر توجہ دینی چاہیے؟
ڈیولپر کی مالی حالت کو غور سے جانچیں۔ جیسے جیسے فروخت سست ہوتی ہے، کمزور کمپنیاں تعمیر میں تاخیر کر سکتی ہیں یا معیار میں کمی لا سکتی ہیں۔ آڈٹ شدہ مالی رپورٹس طلب کریں اور دیکھیں کہ کتنے یونٹس پہلے ہی فروخت ہو چکے ہیں۔ اگر تعمیر شروع ہونے کے وقت 50% سے کم یونٹس فروخت ہوئے ہوں تو اسے بڑھتے خطرے کی علامت سمجھیں۔
کیا کرائے پر دینے کے لیے خریداری اب بھی فائدہ مند ہے؟
بینکاک کے کنڈومینیمز پر خالص کرایہ منافع سالانہ 4-6% کے درمیان ہے، جبکہ پھوکٹ کے مینیجڈ اپارٹمنٹ سیگمنٹ میں یہ 5-8% تک پہنچ جاتا ہے۔ ڈیولپرز کے مذاکرات پر زیادہ آمادہ ہونے اور تھائی خریداروں کی طرف سے کم مقابلے کے پیش نظر، یہ وقت پراپرٹی دیکھنے کا سفر منظم کرنے اور خود جا کر پراپرٹیز کا معائنہ کرنے کے لیے مناسب ہے۔
2026 کی دوسری ششماہی میں مارکیٹ کا رخ کیا رہے گا؟
مارکیٹ کے تخمینے بتاتے ہیں کہ سال کے اختتام تک بینکاک میں نئے پراجیکٹس کے آغاز میں 10-15% کمی آئے گی۔ اس سے نئی سپلائی محدود ہوگی اور درمیانی مدت میں قیمتوں کو سہارا ملے گا۔ 3-5 سال کی سرمایہ کاری کی مدت رکھنے والے سرمایہ کاروں کے لیے موجودہ حالات ایک درمیانے درجے کے خطرے والا مناسب داخلی نکتہ پیش کرتے ہیں۔
ماخذ: دی بزنس ٹائمز
اگر آپ تھائی لینڈ میں سرمایہ کاری کا ارادہ رکھتے ہیں تو ہمارے ماہرین آپ کو موزوں ترین پراپرٹی تلاش کرنے میں مدد دے سکتے ہیں۔