سیدھا جواب: کیا تھائی لینڈ میں نامزد کمپنی کے ذریعے ولا خریدنا اب بھی محفوظ ہے؟
نہیں، 2026 میں یہ راستہ پہلے سے کہیں زیادہ خطرناک ہو چکا ہے۔ تھائی حکومت نے نامزد ملکیت کی علامات ظاہر کرنے والی نئی کمپنیوں کی رجسٹریشن میں 561 سے کم کر کے 141 تک، یعنی 75 فیصد کمی کر دی ہے، اور یہ صرف آغاز ہے۔ جو غیرملکی پہلے سے ایسی کمپنیوں کے ذریعے زمین یا ولا رکھے بیٹھے ہیں، انہیں فوری قانونی جائزہ لینے کی ضرورت ہے، کیونکہ محکمہ خصوصی تحقیقات (DSI) کسی بھی وقت پرانی کمپنیوں کی چھان بین شروع کر سکتا ہے۔
جو پاکستانی یا دیگر اردو بولنے والے سرمایہ کار پھکٹ یا کوہ سموئی میں 'زمین کے ساتھ ولا' کا خواب دیکھتے ہیں، ان کے لیے یہ خبر محض ایک سرکاری اعداد و شمار نہیں بلکہ ان کے پیسے اور جائیداد دونوں سے جڑا معاملہ ہے۔
نئے قوانین کیا کہتے ہیں؟
تھائی لینڈ کے محکمہ کاروباری ترقی (DBD) نے آرڈر نمبر 2/2026 جاری کیا ہے، جو 1 اگست 2026 سے نافذ العمل ہے۔ اس کا مقصد وہ خامیاں بند کرنا ہے جن کے ذریعے غیرملکی نامزد شیئرہولڈرز کے ذریعے تھائی کمپنیوں پر کنٹرول حاصل کرتے تھے۔
نئے قواعد کے تحت اب کمپنی کی پوری زندگی میں، یعنی صرف رجسٹریشن کے وقت ہی نہیں بلکہ ہر بار شیئر ہولڈنگ میں تبدیلی پر بھی، سرمائے کی اصل اور سرمایہ کاری کے ڈھانچے کی تفصیلی وضاحت اور دستاویزات درکار ہوں گی۔
صرف یہی نہیں: ایک الگ ڈیٹا سیٹ کے مطابق، 0.01 سے 49.99 فیصد غیرملکی حصہ داری والی کمپنیوں کی رجسٹریشن میں 2026 کی پہلی سہ ماہی میں 51 فیصد اور یکم سے 31 مئی 2026 کے درمیان 65 فیصد کمی ریکارڈ کی گئی۔ محکمہ تجارت کا اندازہ ہے کہ 2026 کے وسط تک تقریباً 119,000 کمپنیاں اس خطرے کی زد میں آ سکتی ہیں۔
نامزد کمپنی اصل میں کیا ہوتی ہے؟
فارن بزنس ایکٹ 1999 کے تحت غیرملکی، زمین کی ملکیت جیسی محدود سرگرمیوں میں مصروف تھائی کمپنیوں کے 49 فیصد سے زیادہ حصص نہیں رکھ سکتے۔ نامزد اسکیم دراصل اسی حد کو کاغذی طور پر پورا دکھانے کی چال ہے۔
سادہ الفاظ میں: ایسی کمپنی میں 51 فیصد یا زیادہ حصص باضابطہ طور پر تھائی شہریوں کے نام پر ہوتے ہیں، جبکہ اصل رقم اور اصل کنٹرول کسی غیرملکی کے پاس ہوتا ہے۔ یہ تھائی شیئرہولڈرز عام طور پر نہ تو حقیقی سرمایہ لگاتے ہیں اور نہ ہی کوئی انتظامی فیصلہ کرتے ہیں۔ تھائی عدالتیں اسے فارن بزنس ایکٹ کی خلاف ورزی تصور کرتی ہیں۔
مارکیٹ کے اندازوں کے مطابق پھکٹ اور کوہ سموئی میں زمین کے پلاٹوں پر بنے 40 سے 60 فیصد ولاز ایسی ہی کمپنیوں کے ذریعے خریدے گئے تھے جن میں نامزد ملکیت کی خصوصیات پائی جاتی ہیں۔ ایسی کمپنی چلانے کی سالانہ لاگت 50,000 سے 150,000 باہت تک آتی ہے، اور اس کے باوجود کوئی ضمانت نہیں کہ یہ ڈھانچہ کل کو غیرقانونی قرار نہ دے دیا جائے۔
کیا میری پرانی کمپنی کی بھی تحقیقات ہو سکتی ہیں؟
جی ہاں، اور یہی سب سے اہم نکتہ ہے۔ محکمہ تجارت نے واضح کیا ہے کہ شائع شدہ اعداد و شمار صرف نئی رجسٹریشنز کا احاطہ کرتے ہیں، ملک میں پہلے سے موجود ہزاروں نامزد ڈھانچوں کا نہیں۔ DSI اور لینڈ ڈیپارٹمنٹ کسی بھی وقت، خاص طور پر شیئر ہولڈرز کی تبدیلی، اثاثوں کی فروخت، یا کسی تیسرے فریق کی شکایت پر، کسی بھی موجودہ کمپنی کی تحقیقات شروع کر سکتے ہیں۔
حالیہ برسوں میں DSI نے پھکٹ، کرابی اور سُرات تھانی جیسے سیاحتی صوبوں میں چیکنگ میں خاصا اضافہ کیا ہے۔ تھائی عدالتیں بارہا ایسی زمینوں کی جبری فروخت کا حکم دے چکی ہیں جہاں یہ ثابت ہوا کہ تھائی شیئرہولڈرز محض کسی غیرملکی کے کہنے پر کام کرنے والے نامزد افراد تھے۔
سزائیں کتنی سخت ہیں؟
فارن بزنس ایکٹ کے تحت نامزد ڈھانچہ استعمال کرنے پر 1,000,000 باہت تک جرمانہ اور/یا 3 سال تک قید کی سزا ہو سکتی ہے۔ اس کے علاوہ عدالت زمین کی جبری فروخت کا حکم بھی دے سکتی ہے۔ اس میں صرف غیرملکی ہی نہیں پھنستا بلکہ تھائی نامزد شیئرہولڈرز بھی مجرمانہ ذمہ داری کا سامنا کرتے ہیں۔
غیرملکیوں کے لیے تھائی لینڈ میں جائیداد خریدنے کے قانونی راستے کون سے ہیں؟
لینڈ کوڈ کے سیکشن 86 کے تحت غیرملکی تھائی لینڈ میں براہ راست زمین کے مالک نہیں بن سکتے۔ تاہم درج ذیل قانونی متبادل موجود ہیں:
-
طویل مدتی لیز ہولڈ: عام معاہدہ 30 سال کا ہوتا ہے، جسے دو بار تجدید کر کے مجموعی طور پر 30+30+30 سال تک بڑھایا جا سکتا ہے۔ زمین تھائی مالک سے لیز پر لی جاتی ہے جبکہ اس پر بنا مکان غیرملکی کے نام رجسٹرڈ ہو سکتا ہے۔
-
فری ہولڈ کنڈومینیم: یہ واحد جائیداد کی قسم ہے جس میں غیرملکی مکمل فری ہولڈ ملکیت حاصل کر سکتے ہیں، بشرطیکہ عمارت میں غیرملکی کوٹہ کل فلور ایریا کے 49 فیصد سے تجاوز نہ کرے۔ رقم بیرون ملک سے تھائی بینک کے ذریعے منتقل کرنا اور فارن ایکسچینج ٹرانزیکشن (FET) سرٹیفکیٹ حاصل کرنا لازمی ہے۔
-
یوزوفرکٹ رائٹس: یہ زندگی بھر کے لیے استعمال کا حق ہوتا ہے جو لینڈ ڈیپارٹمنٹ میں باضابطہ رجسٹرڈ کیا جاتا ہے۔
کیا کنڈومینیم مارکیٹ پر اس کریک ڈاؤن کا اثر پڑے گا؟
براہ راست نہیں۔ غیرملکیوں کے لیے فری ہولڈ کنڈومینیم مکمل طور پر قانونی ملکیت کی صورت ہے اور یہ متاثر نہیں ہوگی۔ البتہ بالواسطہ طور پر ممکن ہے کہ جو سرمایہ کار پہلے نامزد کمپنیوں کے ذریعے ولا خریدتے تھے، وہ اب زیادہ محفوظ متبادل کے طور پر کنڈومینیم کی طرف رخ کریں، جس سے اس سیگمنٹ میں طلب بڑھ سکتی ہے۔
کیا مستقبل قریب میں غیرملکیوں کو زمین کی مکمل ملکیت مل سکتی ہے؟
2026 تک ایسی کوئی قانون سازی زیر غور نہیں۔ لینڈ کوڈ میں اصلاحات کی بحث وقتاً فوقتاً سامنے آتی رہتی ہے، لیکن اس تبدیلی کے لیے فی الحال کوئی سیاسی رضامندی موجود نہیں۔ خریداروں کو درمیانی مدت میں اس پابندی کے ختم ہونے کی امید نہیں رکھنی چاہیے۔
اب کیا کرنا چاہیے؟
75 فیصد کی یہ کمی کوئی الگ تھلگ اقدام نہیں بلکہ ایک منظم رجحان کا حصہ ہے۔ تھائی ریگولیٹرز کارپوریٹ ڈھانچوں کے تجزیے کے لیے ڈیجیٹل ٹولز میں سرمایہ کاری کر رہے ہیں، اداروں کے درمیان ڈیٹا شیئر کر رہے ہیں، اور سیاسی دباؤ کا جواب دے رہے ہیں۔
جو سرمایہ کار فی الحال نامزد کمپنیوں کے ذریعے جائیداد رکھے ہوئے ہیں، انہیں کسی معائنے کا انتظار کرنے کے بجائے ابھی قانونی آڈٹ کروانا چاہیے۔ اگر آپ تھائی لینڈ میں جائیداد خریدنے یا موجودہ ڈھانچے کا جائزہ لینے کا سوچ رہے ہیں، تو تھائی لینڈ پراپرٹی کی ٹیم سے مشورہ لینا مفید ثابت ہو سکتا ہے۔
ماخذ: تھائی لینڈ بزنس نیوز