اگر آپ نے کیش میں پھوکٹ کا کوئی کونڈو یا ولا خریدنے کا سوچ رکھا ہے، تو ایک سیدھا سا سوال ذہن میں آنا چاہیے: جب امریکی 10 سالہ بانڈ بغیر کسی کرائے دار، بغیر کسی مرمت کے جھنجھٹ کے 4.8% سالانہ دے رہا ہے، تو کیا 5-6% نیٹ یِلڈ والی تھائی پراپرٹی اب بھی فائدہ مند ہے؟ جواب واضح نہیں، اور یہی اصل کہانی ہے۔
جاپان کا 10 سالہ حکومتی بانڈ یِلڈ پہلی بار تقریباً تین دہائیوں میں 3% سے اوپر جا چکا ہے، جیسا کہ جاپان ٹائمز نے رپورٹ کیا۔ یورونیوز کے مطابق یہ 1996 کے بعد پہلی بار ہے کہ جاپان کا 10 سالہ یِلڈ اس سطح پر پہنچا ہے، اور مارکیٹس 80 سے 90 فیصد امکان لگا رہی ہیں کہ بینک آف جاپان ستمبر کے اجلاس میں دوبارہ شرح بڑھا کر 1.25% تک لے جائے گا۔
یہ عالمی بانڈ مارکیٹ اصل میں کیا ہو رہا ہے؟
صرف جاپان ہی نہیں۔ امریکی 10 سالہ یِلڈ بھی 4.8% کے قریب پہنچ چکا ہے، اور 2 سالہ نوٹ تقریباً 4.41% پر ہے۔ برینٹ خام تیل تقریباً 95 ڈالر فی بیرل پر ٹریڈ ہو رہا ہے۔ یہ تینوں اعداد ایک ساتھ مل کر لمبی مدت کے اثاثوں پر دباؤ ڈال رہے ہیں، کیونکہ مہنگائی کی توقعات اور توانائی کے جھٹکے دونوں ایک ساتھ کام کر رہے ہیں۔
سرمایہ کاروں نے پرانی اصطلاح "بانڈ ویجیلانٹیز" کو دوبارہ زندہ کر دیا ہے: مارکیٹس جاپان، برطانیہ، فرانس اور جرمنی میں مالیاتی خطرے کے عوض پریمیم مانگ رہی ہیں، جن سب نے حکومتی اخراجات کے بڑے منصوبے اعلان کیے ہیں۔ مرکزی بینکوں کی توقعات میں بھی نرمی کے بجائے سختی کی طرف رجحان دیکھا جا رہا ہے، جو طویل مدتی ادائیگی والے شعبوں کو سب سے پہلے متاثر کرتا ہے۔
یہ صرف ٹوکیو کی خبر نہیں۔ جاپان تیس سال تک پوری ایشیائی مارکیٹ کے لیے سستے سرمائے کا سرچشمہ رہا ہے۔ جب ملکی طویل مدتی قرض 3% سے زیادہ ادا کرنے لگے، تو کچھ جاپانی سرمایہ واپس گھر لوٹنے لگتا ہے، اور ایشیائی رئیل اسٹیٹ و ایکویٹیز میں بین الاقوامی سرمایہ کاری کو اب صفر شرح کے بجائے حقیقی شرح کا مقابلہ کرنا پڑتا ہے۔
کیا تھائی لینڈ میں پراپرٹی کی قیمتوں پر براہ راست اثر پڑے گا؟
حقیقت میں تھائی لینڈ کی مارکیٹ اس تصویر کے تقریباً پوری طرح دوسرے حصے میں آتی ہے۔ غیر مقیم غیر ملکیوں کے لیے تھائی لینڈ میں مارگیج عملی طور پر ناپید ہیں، اس لیے تمام ڈیلز کیش میں ہوتی ہیں۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ فیڈ یا بینک آف جاپان کی شرح میں تبدیلی کا براہ راست اثر پھوکٹ کے سیکنڈری مارکیٹ پر نہیں پڑتا۔
لیکن بالواسطہ اثر حقیقی ہے۔ جب رسک فری ڈالر ریٹ 4.8% سالانہ دے رہا ہو، تو خریدار پراپرٹی سے زیادہ منافع یا قیمت میں رعایت کی توقع کرنے لگتے ہیں۔ یہی وجہ ہے کہ مہنگے پیسے کا دور نقد رقم رکھنے والے خریداروں کے لیے سودے بازی کا موقع پیدا کرتا ہے، خاص طور پر ان بیچنے والوں کے ساتھ جن کا سرمایہ بانڈ پورٹ فولیوز میں پھنسا ہوا ہے اور جن کی قیمت گر چکی ہے۔
ایسا بیچنے والا یا تو نقصان کو مستقل کرنے سے بچنے کے لیے بات چیت کرتا ہے، یا پھر لسٹنگ واپس لے کر انتظار کرتا ہے۔ پھوکٹ کے سیکنڈری مارکیٹ میں یہ دونوں صورتیں ایک ہی وقت میں چل رہی ہیں، اور ہر پراپرٹی کو کسی مخصوص علاقے کی اوسط قیمت فی مربع میٹر کے بجائے انفرادی طور پر جانچنا ضروری ہے۔
کیا بانڈ سیل آف سے بھات کمزور ہو کر تھائی پراپرٹی سستی ہو جائے گی؟
یہ وہ مقبول خیال ہے جو اکثر ناکام ہو جاتا ہے۔ عام طور پر یہ سمجھا جاتا ہے کہ بانڈ سیل آف اور مضبوط ڈالر خود بخود غیر ملکی کرنسی رکھنے والوں کے لیے تھائی اثاثے سستے کر دیتے ہیں۔ حالیہ تاریخ اس کے برعکس بتاتی ہے: بھات اکثر مضبوط کرنٹ اکاؤنٹ، سیاحتی آمدنی اور ذخائر میں سونے کے بڑے حصے کی وجہ سے علاقائی سیف ہیون کرنسی کا کردار ادا کرتا ہے۔
یعنی وہ کرنسی رعایت جس کا خریدار انتظار کرتے رہتے ہیں، شاید کبھی حاصل ہی نہ ہو۔ اسی توقع کے گرد داخلی قیمت کا بجٹ بنانا ایک کمزور حکمت عملی ہے۔ بہتر یہی ہے کہ موجودہ ایکسچینج ریٹ کے حساب سے بجٹ بنایا جائے، اس میں تھوڑا مارجن رکھا جائے، اور کسی مستقبل کے اندازے پر انحصار نہ کیا جائے۔
کیا اب بھی 5-6% رینٹل یِلڈ پر پراپرٹی خریدنا سمجھ میں آتا ہے؟
میری رائے یہ ہے: امریکی 10 سالہ یِلڈ کے 4.8% کے قریب ہونے کے ساتھ، خالصتاً رینٹل انکم کے لیے ریزورٹ پراپرٹی خریدنا صرف اس وقت سمجھ میں آتا ہے جب اوکیوپینسی کم از کم دو سیزن کی حقیقی بکنگ ہسٹری سے ثابت ہو، محض ڈیولپر کے پروجیکٹڈ فورکاسٹ سے نہیں۔
یہ رائے ہر خریدار پر لاگو نہیں ہوتی۔ اگر بجٹ 150,000 ڈالر سے کم ہے اور پراپرٹی بنیادی طور پر دو سے تین سال کے اندر دوبارہ فروخت کے لیے خریدی جا رہی ہے، تو مذکورہ باتوں کو زیادہ اہمیت دینے کی ضرورت نہیں۔ اس ٹائم فریم میں لوکیشن اور تعمیراتی مرحلہ ٹوکیو کے یِلڈ کرو سے زیادہ اہم ہے۔
ایک اور بات جو اکثر کھل کر نہیں کہی جاتی: جس بیچنے والے کا سرمایہ لمبے بانڈز میں پھنسا ہو، وہ اب کاغذی نقصان دیکھ رہا ہے۔ اگر آپ کا اپنا سرمایہ فی الحال بانڈ فنڈ میں پھنسا ہے، تو اسے نقصان پر بیچ کر کسی غیر مائع اثاثے میں لگانا شاذ و نادر ہی فائدہ دیتا ہے۔ عام طور پر بہتر حکمت عملی یہ ہے کہ مختصر مدت کے انسٹرومنٹس کی میچورٹی کا انتظار کیا جائے اور آزاد شدہ نقدی کو تب استعمال کیا جائے۔
تھائی لینڈ کا لانگ اسٹے ویزا اور 3 ملین بھات کا تعلق کیا ہے؟
بینکاک پوسٹ کے مطابق، تھائی لینڈ کا لانگ اسٹے ویزا پروگرام اب ان غیر ملکیوں کو ایک سالہ ویزا دیتا ہے جو کم از کم 3 ملین بھات مالیت کا کونڈومینیم خریدیں، یا کم از کم 85,000 بھات ماہانہ کرائے پر رہائش لیں۔ یہ ایک ٹھوس قانونی حد ہے جو اب پھوکٹ میں خریداروں کے فیصلوں کو براہ راست شکل دے رہی ہے۔
ہوم اِن پھوکٹ کے مطابق 2026 کی پھوکٹ پراپرٹی مارکیٹ زیادہ متوازن اور طویل مدتی سرمایہ کار پر مرکوز ہو رہی ہے، جس میں برانڈڈ رہائش اور سرویسڈ ولاز کی مانگ روس، آسٹریلیا، چین اور دیگر ممالک کے خریداروں کی طرف سے بڑھ رہی ہے۔
تعمیراتی لاگت پر 95 ڈالر فی بیرل تیل کا کیا اثر ہوگا؟
لاجسٹکس، سیمنٹ، شیشہ اور مواد کی ترسیل سب ایندھن کی قیمتوں کے لیے حساس ہیں۔ برینٹ خام تیل کے تقریباً 95 ڈالر کے قریب رہنے سے نئے پروجیکٹس پر لاگت کا دباؤ بڑھ رہا ہے، اور ڈیولپرز عام طور پر یہ لاگت پہلے سے فکسڈ قیمت پر فروخت شدہ یونٹس کے بجائے آنے والے مرحلوں کی قیمتوں میں شامل کرتے ہیں۔
یہ نکتہ خریدنے کے فیصلے میں اہم ہے: پرائمری مارکیٹ میں قیمت گرنے کا انتظار کرنا اس وقت خاص منطقی نہیں لگتا جب تعمیراتی لاگت بڑھ رہی ہو۔ سیکنڈری مارکیٹ میں بات چیت کی گنجائش زیادہ حقیقی ہے، خاص طور پر ان بیچنے والوں کے ساتھ جن کے پورٹ فولیوز کو بانڈ سیل آف کا نقصان پہنچا ہے، مگر رعایت پراپرٹی بہ پراپرٹی ملتی ہے، پورے مارکیٹ میں یکساں نہیں۔
پھوکٹ ایسی مارکیٹ لگتی ہے جو ان خریداروں کو انعام دیتی ہے جن کے پاس نقد رقم موجود ہے اور جن کے پاس جلدی نہیں۔ مارگیج پر انحصار کرنے والے خریداروں کا مقابلہ فطری طور پر کم سے کم ہے، اور بگڑے ہوئے بانڈ پورٹ فولیوز والے بیچنے والے واضح طور پر بات چیت کے لیے زیادہ تیار ہو گئے ہیں۔ جو کوئی بھی اگلے سیزن میں دیکھنے کا دورہ کرنے کا سوچ رہا ہے، اسے صرف ایک دو دن سے زیادہ وقت مخصوص کرنا چاہیے۔ راویائی اور بنگ تاؤ میں ملتی جلتی پراپرٹیز کے درمیان قیمت کا فرق اکثر ایسی تفصیلات پر آتا ہے جو صرف موقع پر جا کر ہی نظر آتی ہیں۔
ماخذ: جاپان ٹائمز