اگر آپ پھوکٹ یا چونبوری میں کوئی ولا خریدنے جا رہے ہیں اور رقم کی ادائیگی 2 ملین باہت کیش سے زیادہ کی ہے تو اب لینڈ آفس کا اہلکار سیدھا پوچھے گا: تھائی شیئر ہولڈر کے پیسے کہاں سے آئے، اس کا پیشہ کیا ہے، اور اس کا حصہ نقد میں کیوں ادا کیا گیا۔ یہ سوالات پہلے کبھی اتنی سختی سے نہیں پوچھے جاتے تھے۔
مئی 2026 میں تھائی لینڈ کے ڈیپارٹمنٹ آف لینڈز نے ملک کے ہر صوبائی لینڈ آفس کو تین سرکلرز بھیجے، جن پر 'انتہائی فوری' کا لیبل لگا تھا۔ چند ہفتوں کے اندر پھوکٹ اور چونبوری میں خریداروں کو رجسٹریشن کاؤنٹر پر ایسے سوالات کا سامنا کرنا پڑا جو پہلے شاذ و نادر ہی پوچھے جاتے تھے۔
اصل قانون بدلا یا صرف تصدیق کا طریقہ؟
بنیادی حقیقت یہ ہے: قانون خود نہیں بدلا۔ غیرملکی اب بھی تھائی لینڈ میں زمین کے مالک نہیں بن سکتے، اور تھائی اکثریت والی کمپنی اب بھی تکنیکی طور پر بن سکتی ہے۔ جو چیز بدلی ہے وہ تصدیق کا عمل ہے۔ لینڈ آفسز کو اب لازمی طور پر کمپنی کا ڈیٹا ڈیپارٹمنٹ آف بزنس ڈیولپمنٹ (DBD) کے ڈیٹابیس سے ملانا، مالی ریکارڈ طلب کرنا، اور جائے وقوعہ کا معائنہ کرنا ہوتا ہے۔
جو حد پار کرنے پر گہری جانچ شروع ہوتی ہے وہ ہے: 2 ملین باہت یا اس سے زیادہ کی نقد ادائیگی، یا 5 ملین باہت سے زیادہ مالیت کا اثاثہ۔ اس حد سے اوپر، آفس اب ڈیل میں شامل ہر شخص کی آمدنی، ملازمت اور رقم کے ذرائع کی تحقیق کرتا ہے۔
یہ سرکلرز صرف نئے لین دین پر نہیں، بلکہ پہلے سے موجود مالکانہ ساختوں پر بھی لاگو ہوتے ہیں، یعنی وہ کمپنیاں بھی جنہوں نے پانچ یا دس سال پہلے زمین خریدی تھی، اب دائرہ کار میں آ گئی ہیں۔
نامینی سسٹم اصل میں کیسے بنا؟
یہ اسکیم اپنے موجودہ استعمال کرنے والوں سے زیادہ پرانی ہے۔ اس نے 1990 کی دہائی کے دوسرے نصف میں شکل لی، جب ایشیائی مالیاتی بحران نے تھائی لینڈ کو مجبور کیا کہ وہ اپنی پراپرٹی مارکیٹ غیرملکی سرمائے کے لیے کھولے، مگر لینڈ کوڈ کو چھوا نہیں گیا۔ غیرملکیوں کو فریہولڈ کنڈومینیم اور لیز دی گئیں۔ زمین میز پر سے ہٹا دی گئی۔
مارکیٹ نے اس کا جواب ایک ورک اراؤنڈ سے دیا: ایک تھائی کمپنی جس میں 51% حصص تھائی شہریوں کے پاس ہوں، جبکہ اصل کنٹرول غیرملکی سرمایہ کار کے پاس ویٹڈ ووٹنگ رائٹس والے پریفرڈ شیئرز، شیئر پلیج معاہدوں، اور پاورز آف اٹارنی کے ذریعے رہے۔ کوہ ساموئی، ہوا ہن، اور پھوکٹ کے مغربی ساحل پر پوری پوری گلیاں اسی ساخت پر بنی ہیں۔
وزارتِ داخلہ نے 2006 میں پہلی بار یہ دروازہ بند کرنے کی کوشش کی، اور افسران کو ہدایت دی کہ کم آمدنی والے تھائی شیئر ہولڈرز اور زمین خریدنے سے فوراً پہلے بنائی گئی کمپنیوں کی جانچ کریں۔ مگر جو چیز اس کہانی کا سب سے اہم پہلو ہے وہ یہ ہے: ہدایات موجود تھیں، لیکن انہیں چیک کرنے کے ذرائع نہیں تھے۔ صوبائی لینڈ آفس کے سامنے صرف کاغذات کا ایک فولڈر ہوتا تھا، کوئی مربوط ڈیٹابیس نہیں۔
2026 کی سرکلرز نے اصل میں کیا بدلا؟
یہی وہ چیز ہے جو 2026 کی سرکلرز نے بدل دی ہے۔ نیا پن بیان بازی میں نہیں بلکہ انفراسٹرکچر میں ہے: دفاتر اب شیئر ہولڈر رجسٹری کو DBD کارپوریٹ فائلنگز سے کراس ریفرنس کرتے ہیں، جانچتے ہیں کہ رجسٹرڈ کیپیٹل کس نے اور کیسے ادا کی، اور کسی کو بھیج سکتے ہیں یہ تصدیق کرنے کے لیے کہ آیا کوئی تھائی ڈائریکٹر واقعی اس پراپرٹی میں رہتا ہے۔ نفاذ اب کسی ایک افسر کی صوابدید پر منحصر نہیں رہا۔
فی الحال جاری تحقیقات پھوکٹ، ساموئی، کوہ فانگان، اور کرابی میں ہزاروں کمپنیوں کا احاطہ کرتی ہیں، جہاں کلاسک 51% تھائی شیئر ہولڈنگ کے پیچھے مکمل غیرملکی انتظام اور فنانسنگ چھپی ہوتی ہے، اور کچھ پراپرٹی سے جڑی کمپنیوں کا منی لانڈرنگ کے پہلوؤں سے بھی دوبارہ جائزہ لیا جا رہا ہے۔
صنعتی رپورٹنگ کے مطابق، ملک بھر میں غیرملکی شراکت والی 46,000 سے زیادہ کمپنیاں پہلے سے نامینی ساختوں کے شبہے میں آڈٹ کی زد میں ہیں۔
کیا اب زمین ضبط ہو جائے گی؟
لینڈ کوڈ حکام کو یہ اختیار دیتا ہے کہ وہ غیرقانونی طور پر حاصل کی گئی زمین کو مقررہ مدت کے اندر بیچنے کا حکم دیں، اور اگر حکم نہ مانا جائے تو جبراً فروخت کروائیں۔ عملی طور پر مارکیٹ نے اجتماعی ضبطی نہیں دیکھی، اور میری رائے میں ابھی بھی اس کی توقع نہیں کرنی چاہیے۔ سیاسی طور پر یہ ایک ایسے ملک کے لیے بہت مہنگا سودا ہے جہاں ریزورٹ صوبوں میں طلب کا ایک اہم حصہ غیرملکی خریداروں پر مشتمل ہے۔
زیادہ حقیقت پسندانہ نتیجہ زیادہ خاموش اور زیادہ تکلیف دہ ہے: ایک ری سیل مہینوں تک رکی رہتی ہے جبکہ ہائی رسک ساخت کا جائزہ چل رہا ہوتا ہے، اور اس دوران خریدار پیچھے ہٹنے کی صورت میں قیمت کی رعایت بڑھتی چلی جاتی ہے۔
ہائی رسک کا لیبل لگنے کا مطلب کیا مجرم قرار پانا ہے؟
نہیں۔ ڈیپارٹمنٹ واضح طور پر کہتا ہے کہ ہائی رسک کی درجہ بندی صرف ایک اسکریننگ ٹول ہے، کسی جرم کا فیصلہ نہیں۔ فہرست میں شامل ہونے والی کمپنی کو خود بخود قصوروار نہیں سمجھا جاتا۔ لیکن دستاویزات ابھی بھی درکار ہوں گی: شیئر ہولڈر رجسٹری، مالی فائلنگز، اور کیپیٹل کی ادائیگی کا ثبوت۔
نامینی مالکیت پھر بھی فارن بزنس ایکٹ کے تحت ایک مجرمانہ معاملہ ہے، جس کی سزا 100,000 سے 1 ملین باہت جرمانہ اور تین سال تک قید ہو سکتی ہے، اور یہ سزا غیرملکی خریدار کے ساتھ ساتھ اس تھائی شہری پر بھی لاگو ہوتی ہے جو فرنٹ شیئر ہولڈر بننے پر راضی ہوتا ہے۔ یہی وجہ ہے کہ اب ایسا کوئی شخص ڈھونڈنا زیادہ مہنگا ہو گیا ہے جو نامینی بننے پر تیار ہو۔
کمپنی یا لیز: پاکستانی اور دیگر غیرملکی خریداروں کے لیے بہتر راستہ کیا ہے؟
میری رائے میں، اگر آپ اس وقت زمین والے گھر کے لیے تھائی کمپنی اور رجسٹرڈ لانگ ٹرم لیز کے درمیان فیصلہ کر رہے ہیں تو لیز کا انتخاب کریں۔ 30 سالہ لیز ہولڈ، جو چانوٹ ٹائٹل کی پشت پر لینڈ آفس میں رجسٹرڈ ہوتی ہے، حقوق میں کمزور ضرور ہے، لیکن یہ آڈٹ کے دباؤ میں ٹوٹتی نہیں اور آپ کو مجرمانہ مقدمے کا موضوع نہیں بناتی۔
اس رائے کو نظرانداز کر دیں اگر آپ کا بجٹ محض ایک مکمل شدہ کنڈومینیم یونٹ تک محدود ہے، مثلاً 5-6 ملین باہت کا۔ اس صورت میں نہ کوئی کمپنی چاہیے، نہ نامینی، اور نہ ہی ایسی کوئی کیش تھریشولڈ جو تشخیص شدہ قیمت کی بنیاد پر ٹرگر ہو۔ یہاں سٹرکچر بنانے کو کچھ بھی نہیں بچتا۔
49% غیرملکی کوٹے کے اندر کنڈومینیم یونٹ اب بھی غیرملکیوں کے لیے مکمل فریہولڈ کی واحد صورت ہے، اور یہ اب بھی سب سے 'بورنگ' مگر سب سے محفوظ آپشن ہے۔
ایک بات کا خیال رکھیں: کارپوریٹ ساخت کو بالکل رد کر دینا بھی جلدبازی ہو گی۔ ایک ایسی کمپنی جس میں حقیقی کاروباری سرگرمی ہو، اصلی تھائی پارٹنرز ہوں، کیپیٹل باقاعدہ طور پر ادا شدہ ہو، اور کئی سالوں کی صاف فائلنگز موجود ہوں، وہ جانچ میں کامیاب ہو جاتی ہے۔ مسئلہ صرف یہ ہے کہ ایسی کمپنی بنانے پر واقعی خاصی رقم اور پیچھے ایک حقیقی کاروبار درکار ہوتا ہے، محض ایک خالی خول نہیں۔
دو عام غلط فہمیاں جو اب کام نہیں کرتیں
سب سے پہلے وہ 'پیکیج' کمپنی ناکام ہو جاتی ہے جو بندش سے ایک ہفتہ پہلے بنائی گئی ہو، جس میں تین تھائی شیئر ہولڈرز کے مالی ریکارڈ میں نہ کوئی آمدنی نظر آئے، نہ کھاتے کی سرگرمی۔
دوسری غلط فہمی جو ٹوٹ رہی ہے وہ یہ خیال ہے کہ تھائی شریکِ حیات کا خط، جس میں رقم کی ذاتی نوعیت کی تصدیق ہو، ہمیشہ کے لیے فائل بند کر دیتا ہے۔ یہ خط ایک مخصوص رجسٹریشن کا مسئلہ حل کرتا ہے، لیکن اگر زمین کسی شخص کی ذاتی ملکیت میں نہیں بلکہ کمپنی کے نام پر ہو، تو یہ خط پوری ساخت کو جانچ سے محفوظ نہیں رکھتا۔
اس سال ٹرانسفر کرواتے وقت کن باتوں کا خیال رکھیں؟
لینڈ آفس میں ٹائٹل ٹرانسفر کے لیے یا تو ذاتی حاضری چاہیے یا ایسی پاور آف اٹارنی جو سختی سے تھائی قانونی فارم میں تیار کی گئی ہو، اور دفاتر اب ذاتی حاضری پر واضح طور پر زیادہ سختی برت رہے ہیں۔ سفر کی منصوبہ بندی کرتے وقت قطار، ویلیوایشن، اور بینک ڈرافٹ کے لیے دو سے تین کاروباری دن کا مارجن رکھیں۔
اگر آپ کا ولا یا گھر پہلے سے کسی تھائی کمپنی کے ذریعے رکھا گیا ہے، تو اس ہفتے ایک آسان قدم یہ ہے: DBD کا کمپنی ایکسٹریکٹ لے کر دیکھیں کہ لینڈ آفس آپ کی کمپنی کو کس نظر سے دیکھتا ہے۔ اس میں بہت کم خرچ اور ایک دن کا وقت لگتا ہے، اور ری سٹرکچرنگ کا فیصلہ فروخت کی خواہش سے کہیں پہلے کر لینا ہی بہتر ہے۔ تھائی لینڈ پراپرٹی سے مشورہ لے کر آپ اپنی موجودہ ساخت کا جائزہ اور آگے کا راستہ دونوں طے کر سکتے ہیں۔
ماخذ: Restate.ru