کیا آپ نے بھی وہ خبر پڑھی جس میں ملائیشیا کی بڑی کمپنی جینٹنگ کے 20 ارب ڈالر کے 'سمارٹ سٹی' منصوبے کا ذکر تھا اور دل میں سوال اٹھا کہ کہیں پھوکٹ میں پراپرٹی خریدنے کا فیصلہ غلط تو نہیں؟ اگر آپ تھائی لینڈ میں گھر یا وِلا خریدنے کا سوچ رہے ہیں تو یہ خدشہ فطری ہے، لیکن اعداد و شمار دیکھنے کے بعد جواب واضح ہو جاتا ہے۔
سیدھا جواب: نہیں، سرمایہ کاری پھوکٹ سے دور نہیں جا رہی
جینٹنگ کا 20 ارب ڈالر کا منصوبہ جوہر بحرو-سنگاپور سرحد پر ایک ٹیکنالوجی اور کارپوریٹ حب بنانے کے لیے ہے، نہ کہ ریزورٹ یا تعطیلاتی رہائش کے لیے۔ اس کا ہدف بین الاقوامی پیشہ ور افراد اور ٹیک کمپنیاں ہیں، جبکہ پھوکٹ کی مارکیٹ سیاحوں کے کرائے اور لائف اسٹائل خریداروں پر چلتی ہے۔ دونوں مارکیٹوں کے خریدار الگ ہیں، اس لیے مقابلہ براہ راست نہیں بنتا۔
جینٹنگ کا یہ منصوبہ اصل میں ہے کیا؟
جنوری 2025 میں لانچ ہونے والا جوہر-سنگاپور اسپیشل اکنامک زون (JS-SEZ) لوگوں اور سرمائے کی سرحد پار نقل و حرکت آسان بنانے کے لیے بنایا گیا۔ جینٹنگ کا 20 ارب ڈالر کا سرمایہ AI ریسرچ اور زرعی ٹیکنالوجی پر مرکوز ہے، رہائشی رئیل اسٹیٹ پر نہیں۔ یہ رقم اتنی بڑی ہے کہ پچھلے 5 سے 7 سالوں میں پھوکٹ پراپرٹی میں آنے والی کل غیرملکی سرمایہ کاری کے برابر ٹھہرتی ہے۔ یاد رہے، یہ کوئی رہائشی کمپلیکس نہیں بلکہ ایک پورا شہر ہے جس میں AI لیبز، ڈیٹا سینٹرز اور عمودی فارمز شامل ہوں گے۔
جوہر بحرو سنگاپور کے مرکزی کاروباری علاقے سے کاز وے کے ذریعے تقریباً 30 منٹ کی دوری پر واقع ہے، جس سے اس منصوبے کو سنگاپور کے مالیاتی سرمائے تک رسائی ملتی ہے، وہ بھی سنگاپور جیسی زمین کی قیمتوں کے بغیر۔ Nikkei Asia کے مطابق یہ زون خاص طور پر شینزین اور بنگلور جیسے مراکز کا مقابلہ کرنے کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے تاکہ کارپوریٹ سرمایہ کاری کھینچی جا سکے۔ اس زون میں ٹیکس چھوٹ، آسان ویزا نظام اور مصنوعات کی آزادانہ نقل و حرکت جیسی مراعات شامل ہیں۔
جینٹنگ گروپ کا مارکیٹ کیپیٹلائزیشن 15 ارب ڈالر سے زیادہ ہے اور یہ سنگاپور و ملائیشیا میں Resorts World کیسینو چلاتا ہے، یعنی بڑے منصوبوں کی تکمیل کا اس کا تجربہ کافی مضبوط ہے۔ لیکن تجربہ ہونا الگ بات ہے اور رینٹل مارکیٹ کا فوری طور پر تیار ہونا الگ۔
پھوکٹ کے اعداد و شمار کیا کہتے ہیں؟
2025 میں پھوکٹ میں غیرملکیوں کی شمولیت والے پراپرٹی لین دین میں تخمینا 22 فیصد اضافہ ہوا۔ پریمیم کنڈومینیم کی قیمتیں 120,000 سے 180,000 باہت فی مربع میٹر (تقریباً 3,400 سے 5,100 امریکی ڈالر) تک پہنچ گئیں۔ Nation Thailand کے مطابق پھوکٹ میں بین الاقوامی طلب کا حصہ 2025 کی تیسری سہ ماہی میں تقریباً 60 فیصد تک پہنچ گیا اور 2026 میں یہ تقریباً 65 فیصد تک جانے کی توقع ہے۔ یہ مارکیٹ بینکاک کے مارگیج مسترد ہونے کے دباؤ اور مقامی گھریلو قرضوں کے مسائل سے کافی حد تک محفوظ ہے۔
Bangkok Post میں Knight Frank Thailand کے حوالے سے بتایا گیا کہ پھوکٹ کی لگژری رہائشی مارکیٹ 2026 تک مضبوط رہنے کی توقع ہے، جس کی وجہ برانڈڈ رہائشی منصوبے اور مغربی ساحلی پٹی کے علاقوں جیسے Bang Tao، Layan، Kamala اور Cherng Talay میں وِلا کی مانگ ہے۔
کرائے کی آمدنی: جوہر بحرو بمقابلہ پھوکٹ
| پہلو | جوہر بحرو | پھوکٹ |
|---|---|---|
| اوسط سالانہ رینٹل یِیلڈ | 3-4% | 6-8% |
| مارکیٹ کی نوعیت | ٹیک/کارپوریٹ حب | ریزورٹ/سیاحتی |
| غیرملکی ملکیت کی حد | فری ہولڈ 1 ملین رنگٹ سے (تقریباً 215,000 ڈالر) | کنڈو کوٹا 49% تک، وِلا کے لیے 30+30+30 سال لیز ہولڈ |
| اہم محرک | کارپوریٹ و ٹیک سرمایہ کاری | سیاحتی آمدنی (11 ملین+ غیرملکی سیاح 2025) |
یہ فرق زیادہ تر سیاحوں کی تعداد کی وجہ سے ہے: پھوکٹ نے 2025 میں 11 ملین سے زائد غیرملکی سیاحوں کا استقبال کیا، جبکہ جوہر بحرو کی معیشت کاروباری اور تکنیکی سرگرمیوں پر انحصار کرے گی۔
کیا تھائی لینڈ کا حالیہ کریک ڈاؤن خریداروں کے لیے خطرہ ہے؟
Bangkok Post کی رپورٹنگ کے مطابق ریگولیٹرز نے نامزد ملکیت (nominee structure) کے خلا بند کیے ہیں اور کمپنیوں میں غیرملکی حصص پر نگرانی بڑھا دی ہے، خاص طور پر کوہ پھنگن اور کوہ سموئی میں۔ اس کے باوجود Juwai IQI کے تخمینوں کے مطابق پھوکٹ کے لگژری وِلا لین دین میں غیرملکی خریداروں کا حصہ تقریباً 60 فیصد ہے، جبکہ سموئی اور پھنگن میں یہ 90 فیصد سے بھی زیادہ ہے۔ اب تک اس کریک ڈاؤن کا حقیقی طلب پر محدود اثر ہی دیکھا گیا ہے۔
کیا جوہر کا مقابلہ پھوکٹ کی قیمتوں کو نیچے لا سکتا ہے؟
امکان کم ہے۔ پریمیم پھوکٹ پراپرٹی کی قیمتوں میں سالانہ 8 سے 12 فیصد اضافے کا تخمینہ ہے، اور یہ رجحان جزیرے پر محدود زمین کی دستیابی سے چل رہا ہے، نہ کہ کسی مین لینڈ ٹیک پارک کے مقابلے سے۔ دونوں مارکیٹیں مختلف قیمتی درجوں اور مختلف خریداروں کے لیے کام کرتی ہیں۔
جینٹنگ کا منصوبہ کب مکمل ہوگا؟
ابھی تک کوئی حتمی ٹائم لائن سامنے نہیں آئی۔ اس پیمانے کے منصوبے عام طور پر 15 سے 20 سالوں میں مراحل میں مکمل ہوتے ہیں۔ ابتدائی انفراسٹرکچر 3 سے 5 سالوں میں نظر آ سکتا ہے، لیکن مکمل طور پر تیار شہر زیادہ تر 2040 کی دہائی کا معاملہ ہی لگتا ہے۔
بینکاک یا جوہر، سرمایہ کاری کے لیے بہتر کون ہے؟
یہ آپ کی حکمت عملی پر منحصر ہے۔ بینکاک ایک لیکویڈ کنڈومینیم مارکیٹ پیش کرتا ہے جہاں لینڈ ڈیپارٹمنٹ کے ذریعے شفاف رجسٹریشن ہوتی ہے۔ جوہر ابھی بھی ایک ایسا منصوبہ ہے جس کی تکمیل کا افق 10 سے 15 سال کا ہے۔ جو سرمایہ کار آج ہی کیش فلو چاہتے ہیں، ان کے لیے بینکاک واضح طور پر بہتر انتخاب ہے۔
بڑی تصویر: تھائی لینڈ کا مقام کہاں ٹھہرتا ہے
JS-SEZ جنوب مشرقی ایشیا میں کارپوریٹ سرمائے اور ٹیک کمپنیوں کے لیے مقابلہ ضرور بڑھائے گا، لیکن جو سرمایہ کار لائف اسٹائل اثاثوں اور غیرفعال آمدنی (passive income) میں دلچسپی رکھتے ہیں، ان کے لیے تھائی لینڈ کا امتزاج، یعنی یِیلڈ، موسم اور پختہ انفراسٹرکچر، منفرد ہی رہتا ہے۔
جینٹنگ کا جوہر منصوبہ عزائم کے اعتبار سے متاثر کن ضرور ہے، لیکن جو خریدار واضح ملکیتی ڈھانچے، فعال کرائے کی آمدنی اور آمدنی دینے والی ریزورٹ پراپرٹی چاہتے ہیں، ان کے لیے تھائی لینڈ اب بھی خطے کا مضبوط ترین انتخاب ہے۔ پھوکٹ اور بینکاک وہ کچھ پیش کرتے ہیں جو زیرِ تعمیر ٹیک پارک ابھی نہیں دے سکتا: ایک چلتا ہوا رینٹل مارکیٹ، آزمودہ مینجمنٹ کمپنیاں، اور مستحکم طلب۔
ہماری ٹیم، تھائی لینڈ پراپرٹی، پھوکٹ میں صحیح موقع تلاش کرنے میں آپ کی مدد کے لیے تیار ہے۔
ماخذ: Bangkok Post