اگر آپ نے کبھی پھکٹ میں کنڈو خریدنے کا سوچا ہے مگر کمپنی رجسٹریشن، کرایہ داروں کی تلاش اور تھائی زمین کے پیچیدہ قوانین کے خیال سے ہی گھبرا گئے ہیں تو ایک نئی خبر آپ کے لیے دلچسپی کا باعث ہو سکتی ہے۔ تھائی لینڈ کی بڑی ڈویلپر کمپنی AWC (ایسٹ ورلڈ کارپوریشن) 50 ارب باہٹ (تقریباً 1.4 ارب امریکی ڈالر) مالیت کا ایک نیا REIT اسٹاک ایکسچینج آف تھائی لینڈ (SET) پر لسٹ کرنے کی تیاری کر رہی ہے۔ اگر یہ منصوبہ 2026 میں طے شدہ وقت پر مکمل ہو جائے تو یہ گزشتہ تین برسوں میں جنوب مشرقی ایشیا کی سب سے بڑی رئیل اسٹیٹ لسٹنگز میں شمار ہو گا۔ اس نئے ٹرسٹ کا نام Asset World Corp REIT یعنی AWR رکھا جائے گا۔
سیدھی سی بات یہ ہے: REIT خریدنا اور فزیکل پراپرٹی خریدنا دو الگ الگ کھیل ہیں۔ REIT میں آپ کسی مخصوص عمارت یا یونٹ کے مالک نہیں بنتے، بلکہ آپ SET پر یونٹس خرید کر پانچ ستارہ ہوٹلوں اور کمرشل جائیدادوں سے حاصل ہونے والے منافع میں حصہ دار بن جاتے ہیں۔ نہ کمپنی بنانے کا جھنجھٹ، نہ کرایہ داروں سے نمٹنا، نہ زمین کی ملکیت کے قوانین کی پیچیدگیاں۔
لیکن بروکریج اکاؤنٹ کھولنے سے پہلے یہ سمجھنا ضروری ہے کہ اس ٹرسٹ میں اصل میں کیا رکھا جا رہا ہے اور ایک غیرملکی یونٹ ہولڈر کے طور پر آپ کن خطرات کا سامنا کرتے ہیں۔
AWC REIT دراصل ہے کیا؟
AWC ایک 50 ارب باہٹ مالیت کا REIT تیار کر رہا ہے جو 2026 میں SET پر Asset World Corp REIT (AWR) کے نام سے لسٹ ہونے کا امکان رکھتا ہے۔ اس ٹرسٹ کا بنیادی اثاثہ بینکاک اور مشہور سیاحتی مقامات میں موجود پریمیم ہوٹل اور کمرشل جائیدادیں ہوں گی، جن میں Marriott، Hilton اور Melia جیسے معروف برانڈز شامل ہیں۔ ابتدائی طور پر AWR میں تقریباً پانچ پریمیم فری ہولڈ جائیدادیں شامل کی جائیں گی، جو AWC کے تقریباً 61 اثاثوں پر مشتمل وسیع پورٹ فولیو سے منتخب کی جائیں گی، اور ہر سال مزید 1-2 اثاثے شامل کیے جانے کی توقع ہے۔
یہ REIT سائز کے اعتبار سے Q2 2026 تک AWC کے کل اثاثوں کا تقریباً 25% نمائندگی کرے گا۔
اصل کھلاڑی کون ہے: AWC کا پس منظر
AWC یعنی ایسٹ ورلڈ کارپوریشن کا کنٹرول Sirivadhanabhakdi خاندان کے پاس ہے، جو تھائی لینڈ کے امیر ترین خاندانوں میں شمار ہوتا ہے۔ ان کا مجموعی پورٹ فولیو ملک بھر میں 30 سے زائد ہوٹلوں اور شاپنگ سینٹرز پر محیط ہے۔ کمپنی کا ڈھانچہ بڑی سمجھداری سے تقسیم کیا گیا ہے: AWC خود ہائی گروتھ منصوبوں کا 'ڈیویلپمنٹ انجن' کا کردار ادا کرتی ہے، جبکہ AWR کو مستحکم، مستقل آمدنی دینے والے اثاثے رکھنے کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے تاکہ یونٹ ہولڈرز کو باقاعدہ منافع ملتا رہے۔
یہاں یہ سمجھنا ضروری ہے کہ تھائی لینڈ میں REITs کوئی نئی چیز نہیں۔ 2025 کے اختتام تک SET پر پہلے سے درجنوں REITs ٹریڈ کر رہے تھے، جن کی مجموعی مارکیٹ کیپیٹلائزیشن 300 ارب باہٹ سے تجاوز کر چکی تھی۔ فی الحال تھائی لینڈ کا سب سے بڑا ہاسپیٹیلیٹی REIT SHREIT (Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold REIT) ہے، مگر نیا AWC ٹرسٹ سائز میں اسے پیچھے چھوڑ سکتا ہے۔
منافع کتنا مل سکتا ہے اور رسک کیا ہے؟
قانون کے مطابق، تھائی لینڈ کا Trust for Transactions in Capital Market Act تمام REITs کو اپنی خالص آمدنی کا کم از کم 90% منافع کی صورت میں تقسیم کرنے کا پابند بناتا ہے۔ SET مارکیٹ ڈیٹا کے مطابق، 2024-2025 کے دوران تھائی REITs کا اوسط ڈیویڈنڈ یلڈ 5-7% سالانہ (باہٹ میں) رہا۔
AWC REIT کے حتمی شرائط لسٹنگ کے وقت ہی واضح ہوں گے، لیکن چونکہ اس کے پریمیم ہوٹل اثاثوں کو کووڈ کے بعد مضبوط آکوپینسی ریکوری کا فائدہ مل رہا ہے، اس لیے یہ اس رینج کے اوپری حصے کی جانب جا سکتا ہے۔
بینک آف تھائی لینڈ نے دسمبر 2025 میں اپنی پالیسی ریٹ کم کر کے 2.0% کر دی، جس کی وجہ سے بینک ڈپازٹس کے مقابلے میں ڈیویڈنڈ دینے والے ذرائع مزید پرکشش ہو گئے ہیں۔
مگر یاد رکھیں: REIT میں پیسے ڈوبنا بھی ممکن ہے۔ یونٹ کی قیمتیں اسٹاک ایکسچینج پر کسی بھی لسٹڈ سیکیورٹی کی طرح اوپر نیچے ہوتی رہتی ہیں۔ پراپرٹی مارکیٹ میں مندی، سیاحوں کی تعداد میں کمی، یا شرح سود میں اضافہ، یہ سب یونٹ کی قیمت کو نیچے دھکیل سکتے ہیں۔ باہٹ اور آپ کی اپنی کرنسی کے درمیان کرنسی رسک بھی آپ کے مؤثر منافع کو کم کر سکتا ہے۔ 2025 کے دوران باہٹ کی قدر 33-36 THB/USD کے درمیان اتار چڑھاؤ کا شکار رہی۔
غیرملکی سرمایہ کار کیسے حصہ لے سکتے ہیں؟
خوشخبری یہ ہے کہ ایک غیرملکی کے لیے تھائی اسٹاک ایکسچینج پر REIT یونٹس خریدنا کافی سیدھا عمل ہے۔ آپ کو Bualuang Securities، KGI یا Maybank Kim Eng جیسے لائسنس یافتہ تھائی بروکر کے ساتھ بروکریج اکاؤنٹ کھولنا ہوتا ہے۔ عام طور پر پاسپورٹ، تھائی بینک اکاؤنٹ اور رہائشی پتے کا ثبوت درکار ہوتا ہے، اور یہ پورا عمل ایک سے دو ہفتوں میں مکمل ہو جاتا ہے۔ زمین کی ملکیت کے برعکس، REIT یونٹس میں غیرملکی حصے کی کوئی حد مقرر نہیں۔
خرید کا کم از کم threshold بھی حیران کن حد تک کم ہے: تھائی REIT یونٹس چند ہزار باہٹ (100 امریکی ڈالر سے بھی کم) سے شروع ہو سکتے ہیں، جو فزیکل پراپرٹی خریدنے کی لاگت کے مقابلے میں بہت معمولی رقم ہے۔
ٹیکس کے حوالے سے، غیرمقیم ہولڈرز کو ملنے والے ڈیویڈنڈ پر تھائی لینڈ ذریعے پر ہی 10% ود ہولڈنگ ٹیکس کاٹ لیتا ہے۔ تھائی لینڈ کے بہت سے ممالک کے ساتھ ڈبل ٹیکسیشن معاہدے موجود ہیں، مگر عملی طور پر ان سے فائدہ اٹھانے کے لیے دونوں ممالک میں ٹیکس ماہر سے مشورہ ضروری ہے۔
REIT بمقابلہ کنڈومینیم: کون سا راستہ آپ کے لیے مناسب ہے؟
REIT آپ کو بغیر کسی آپریشنل جھنجھٹ کے پیسیو انکم دیتا ہے: نہ کرایہ دار ڈھونڈنے کی فکر، نہ مینجمنٹ کمپنی کو 20-30% کمیشن دینے کا بوجھ، نہ ایئرکنڈیشنر ٹھیک کروانے یا ہمسایوں سے نمٹنے کی جھنجھٹ۔ لیکویڈیٹی بھی بہت زیادہ ہے: ایک یونٹ منٹوں میں بیچا جا سکتا ہے، جبکہ فزیکل پراپرٹی بیچنے میں مہینوں لگ سکتے ہیں۔
مگر جو لوگ ذاتی استعمال کے ساتھ ساتھ کرائے کی آمدنی بھی چاہتے ہیں اور 3-5 ملین باہٹ کی سرمایہ کاری سے گھبراتے نہیں، ان کے لیے فزیکل پراپرٹی زیادہ موزوں حکمت عملی رہتی ہے۔ پھکٹ کی رہائشی مارکیٹ خود اس بات کی گواہ ہے کہ غیرملکی مانگ کتنی مضبوط ہے: صرف AssetWise کے The Title برانڈ کا جزیرے پر پورٹ فولیو 47.4 ارب باہٹ مالیت کا ہے، جہاں نقد ادائیگی کرنے والے بین الاقوامی خریدار اکثر ٹرانسفر سے پہلے ہی 75% تک رقم ادا کر دیتے ہیں۔
بہت سے سرمایہ کاروں کے لیے سب سے متوازن حکمت عملی یہی ہے کہ فزیکل پراپرٹی اور لسٹڈ REITs، دونوں میں سرمایہ تقسیم کر دیا جائے۔
REIT کب لسٹ ہو گا اور آگے کیا کرنا چاہیے؟
کمپنی نے 2026 کے منصوبے کا اعلان کیا ہے، مگر ابھی تک کوئی مخصوص تاریخ سامنے نہیں آئی۔ تھائی لینڈ میں REIT لسٹنگز عام طور پر سیکیورٹیز اینڈ ایکسچینج کمیشن آف تھائی لینڈ کی باضابطہ منظوری کے بعد 6-12 ماہ تیاری میں لیتی ہیں۔ تازہ ترین اپڈیٹس SET کی سرکاری ویب سائٹ پر شائع کی جاتی ہیں۔
50 ارب باہٹ کے AWC REIT کی لسٹنگ اس بات کی نشاندہی کرتی ہے کہ تھائی کیپیٹل مارکیٹ اب پختگی کی طرف بڑھ رہی ہے۔ جن سرمایہ کاروں نے اب تک صرف براہ راست پراپرٹی خریدنے کے بارے میں سوچا تھا، ان کے لیے ایک قانونی، لیکویڈ ذریعہ سامنے آ رہا ہے جس کا ڈیویڈنڈ یلڈ بینک ڈپازٹ ریٹس سے بھی زیادہ ہے۔ البتہ یاد رکھیں: لسٹڈ REIT کو ضمانت شدہ آمدنی سمجھنے کی غلطی نہ کریں، یہ بہرحال ایک مارکیٹ اثاثہ ہے جس کے ساتھ اپنے معمول کے خطرات جڑے ہوتے ہیں۔
اگر آپ تھائی لینڈ میں پراپرٹی یا REIT سرمایہ کاری کے بارے میں مزید رہنمائی چاہتے ہیں تو تھائی لینڈ پراپرٹی کی ٹیم آپ کو صحیح فیصلہ کرنے میں مدد دے سکتی ہے۔
ماخذ: Nation Thailand