چون بوری میں ایک پلاٹ کا سودا طے ہونے والا تھا۔ خریدار نے قیمت اس امید پر دگنی، بلکہ تگنی ادا کرنے پر رضامندی ظاہر کر رکھی تھی کہ کوئی بڑا ہائپر اسکیلر آپریٹر یہ زمین خرید لے گا۔ پھر ایک صبح خبر آئی کہ تھائی حکومت نے 49 زیر تعمیر ڈیٹا سینٹرز کی تعمیر یکطرفہ طور پر روک دی ہے، اور 117 سے زیادہ زیر التوا درخواستوں پر فیصلہ نئے قواعد بننے تک منجمد کر دیا گیا ہے۔ سودا رک گیا۔
اگر آپ کے پاس بینکاک یا پھوکٹ میں کنڈومینیم ہے تو یہ خبر آپ کے لیے بے معنی ہے۔ لیکن اگر آپ نے پچھلے ڈیڑھ سال میں چون بوری، رایونگ یا بینگ نا کوریڈور میں زمین اس نیت سے خریدی کہ کسی ڈیٹا سینٹر کمپنی کو بیچ کر منافع کمائیں گے، تو بہت کچھ بدل گیا ہے، اور صرف اس ایک مہینے کے لیے نہیں۔
اصل سوال یہ نہیں کہ پابندی کب اٹھے گی۔ اٹھے گی ضرور۔ اصل سوال یہ ہے کہ نئے قواعد میں بجلی کے فی کلوواٹ اور پانی کے فی مکعب میٹر جو نرخ لکھے جائیں گے، ان کے بعد 117 میں سے کتنے منجمد منصوبے واقعی منافع بخش رہ جائیں گے۔
تھائی لینڈ نے ڈیٹا سینٹرز پر پابندی کیوں لگائی؟
وجہ سیدھی ہے: بجلی اور پانی کے نظام پر دباؤ۔ بینکاک میں اس وقت 34 ڈیٹا سینٹرز فعال ہیں، اور ان کی مجموعی طلب ہی اس ریگولیٹری وقفے کی بنیادی وجہ بنی۔ زیادہ تر منصوبے ایسٹرن اکنامک کوریڈور (EEC) میں مرتکز ہیں، یعنی چون بوری اور رایونگ کے علاقے، جہاں 2020 میں شدید خشک سالی کی وجہ سے صنعتی پانی کی نکاسی پر پابندیاں لگانا پڑی تھیں۔ وہ یاد ابھی تازہ ہے، اسی لیے نئے قواعد میں پانی کی شق کوئی رسمی خانہ پُری نہیں ہوگی۔
نئے قواعد دو بنیادی مسائل کا احاطہ کریں گے: وسائل کا استعمال (بجلی اور پانی) اور تعمیراتی حفاظتی معیار۔ 2024 میں تھائی لینڈ کی چوٹی بجلی طلب 36,000 میگاواٹ سے زیادہ رہی۔ ایک بڑے ہائپر اسکیل کیمپس کی 100 سے 200 میگاواٹ طلب اس مجموعی طلب کا معمولی حصہ ہے، لیکن جب ایک ہی صوبے میں ایسے کئی کیمپس اکٹھے ہوں تو یہ حقیقی گرڈ مسئلہ بن جاتا ہے۔
پابندی کب تک رہے گی، اور کیا ایک مہینہ حقیقت پسندانہ ہے؟
سرکاری طور پر پابندی تقریباً ایک مہینے کے لیے ہے، یعنی وہ وقت جو ریگولیٹرز کو وسائل اور حفاظت کے معیار مرتب کرنے کے لیے چاہیے۔ لیکن علاقائی مثالیں امید افزا نہیں۔
سنگاپور نے 2019 میں نئے ڈیٹا سینٹرز پر عملی طور پر پابندی لگائی تھی، جو صرف 2022 میں ختم ہوئی، اور تب بھی کھلی رسائی بحال نہیں ہوئی بلکہ ایک کوٹہ سسٹم لایا گیا: صلاحیت دستیاب تو ہوئی، لیکن مقابلاتی الاٹمنٹ اور توانائی کی کارکردگی کی شرائط کے ساتھ۔ ملائیشیا نے بھی، جس نے اس وقت جوہور میں کچھ طلب جذب کی تھی، 2024 تک اپنے یہاں نئی سائٹس کے لیے پانی اور توانائی کے جائزے لازمی کر دیے۔
تھائی لینڈ اسی راستے پر چلتا نظر آتا ہے، صرف چند سال پیچھے۔ ایک مہینہ صرف ایک دستاویز لکھنے میں لگتا ہے، منظوریوں کے سلسلے کو بحال کرنے میں نہیں۔ معیار جاری ہونے کے بعد ایک دوسرا اور سست مرحلہ شروع ہوگا: ان منصوبوں کی دوبارہ منظوری جو پرانے پانی اور بجلی نرخوں کی بنیاد پر ڈیزائن کیے گئے تھے۔ یہی وہ جگہ ہے جہاں سرمایہ کار کو اصل خطرہ ہے، پابندی میں نہیں بلکہ اس امکان میں کہ 117 منجمد درخواستوں کا ایک بڑا حصہ نئے قواعد کے تحت سرے سے منافع بخش ہی نہ رہے۔
کس کو اصل نقصان ہو رہا ہے؟
سب سے پہلے زمین۔ چون بوری، رایونگ اور سمٹ پرکان کی صنعتی بیلٹ میں پلاٹوں کی قیمتیں 2024-2025 کے دوران AI کی کہانی کے گرد نئے سرے سے مرتب ہوئیں۔ خریدار زمین کی قیمت نہیں دے رہے تھے، وہ اس امکان کی قیمت دے رہے تھے کہ کوئی ہائپر اسکیلر آ کر خرید لے۔ وہ امکان اب سستا ہو گیا ہے: جب تک نئے معیار شائع نہیں ہوتے، کوئی آپریٹر پرانی قیمت پر دستخط نہیں کرے گا۔
دوسرا نقصان کنٹریکٹرز اور انجینئرنگ فرمز کا ہے۔ 49 فعال سائٹس کی تعمیر روکنے کا مطلب ہے مشینری اور عملہ بیکار پڑا ہوا، اور یہ لاگت سپلائی چین میں کہیں نہ کہیں جا کر جذب ہوگی۔ تعمیراتی شعبے کے حصص میں سرمایہ کاری کرنے والوں کے لیے یہ اس سہ ماہی میں آمدنی کا نقصان ہے۔
تیسرا، مکسڈ یوز منصوبے۔ گودام اور دفتری منصوبے جو کسی قریبی ڈیٹا سینٹر کو اینکر کہانی بنا کر بیچے جا رہے تھے، وہ دلیل اب ختم ہو گئی۔
رہائشی جائیداد؟ یہاں ہی غلط فہمی شروع ہوتی ہے۔
کیا ڈیٹا سینٹر کے قریب کنڈومینیم خریدنا فائدہ مند ہے؟
مختصر جواب: زیادہ تر معاملات میں نہیں۔ ڈیٹا سینٹر خود کوئی مستقل کرایہ دار طبقہ پیدا نہیں کرتا۔
تھائی لینڈ میں ٹیکنو رئیل اسٹیٹ کے بارے میں سب سے عام غلطی یہ سوچ ہے: قریب میں ڈیٹا سینٹر بن رہا ہے، لہٰذا سری راچا یا پٹایا میں کنڈومینیم غیرملکی پروفیشنل کرایہ داروں کو اپنی طرف کھینچے گا۔
ایسا نہیں ہوگا۔ 3,000 مزدوروں والی فیکٹری مستقل کرایہ کی طلب پیدا کرتی ہے۔ ایک ہائپر اسکیل کیمپس، آپریشنل ہونے کے بعد، عام طور پر صرف چند درجن سے چند سو مستقل ملازمین رکھتا ہے، اور ان میں سے بڑی تعداد مقامی انجینئرز اور سیکورٹی اسٹاف پر مشتمل ہوتی ہے۔ تعمیراتی مرحلے میں ہزاروں ملازمتیں پیدا ہوتی ہیں، مگر یہ عارضی، کم اجرت والا کام ہے جو ورکر ڈارمیٹریز میں رہتا ہے، 30 لاکھ باھت والے کنڈومینیم میں نہیں۔
اگر آپ کا کرایہ آمدنی کا ماڈل ایسٹرن کوریڈور میں ڈیٹا سینٹرز پر منحصر تھا، تو اسے دوبارہ حساب کریں، ان کے بغیر۔ سری راچا میں کرایے کی حقیقی طلب کے پیچھے مینوفیکچرنگ فیکٹریاں، جاپانی اور چینی پیداواری یونٹس، اور لائم چابانگ بندرگاہ ہیں۔ سرور ہال اس فہرست میں شامل نہیں۔
غیرملکی سرمایہ کاری کے اعدادوشمار کیا کہتے ہیں؟
تھائی لینڈ میں غیرملکی سرمایہ کاری کی درخواستوں میں 2026 کی پہلی ششماہی میں سالانہ بنیاد پر 80 فیصد اضافہ ہوا، جو 1.37 ٹریلین باھت (تقریباً 40.6 ارب امریکی ڈالر) تک پہنچ گیا، اور اس کا بڑا حصہ AI اور ڈیٹا سینٹر منصوبوں سے جڑا تھا۔ یہ اعداد بتاتے ہیں کہ پابندی سے پہلے یہ پائپ لائن کتنی بڑی ہو چکی تھی۔
بڑے غیرملکی آپریٹرز کے وعدے بھی خاصے بڑے ہیں: AWS نے 2022 میں 15 سالوں میں 5 ارب امریکی ڈالر کی سرمایہ کاری کا اعلان کیا، جبکہ گوگل نے ستمبر 2024 میں چون بوری میں ایک ڈیٹا سینٹر اور بینکاک میں کلاؤڈ ریجن کے لیے 1 ارب امریکی ڈالر کا وعدہ کیا۔ ایسے بڑے، طویل مدتی وعدے ایک مہینے کی پابندی سے ختم نہیں ہوتے، مگر نئی زمین کے سودوں پر ان کا اثر فوری اور واضح ہے۔
اب کیا کرنا چاہیے؟
میری رائے صاف ہے: جب تک بجلی اور پانی کے معیار شائع نہیں ہوتے، ٹیکنو ڈیولپمنٹ کے لیے مخصوص زمین نہ خریدیں۔ اگر پہلے سے کوئی ابتدائی معاہدہ دستخط ہو چکا ہے، تو ٹائم لائن اور قیمت پر دوبارہ بات چیت کی کوشش کریں۔ منطق سیدھی ہے: ریگولیٹری حالات بدل گئے ہیں، تو کلوزنگ کی تاریخ بھی معیار جاری ہونے تک ٹلنی چاہیے۔
اگر آپ کا پلاٹ 2024 سے پہلے صنعتی نرخ پر خریدا گیا تھا اور کوئی موجودہ آمدنی دے رہا ہے، تو اسے رکھیں۔ اگر یہ 2024-2025 میں ہمسایہ زمین کے مقابلے دو سے تین گنا پریمیم پر صرف آپریٹر کو بیچنے کی نیت سے خریدا گیا تھا، تو نکلنے کا وقت تنگ ہو رہا ہے، اور کسی دوسرے استعمال، جیسے لاجسٹکس، لائٹ مینوفیکچرنگ یا گودام، کے لیے خریدار تلاش کرنا سمجھ داری ہوگی۔
اگر آپ کا بجٹ 1 کروڑ باھت سے کم ہے اور آپ اپنے لیے گھر یا سیاحتی کرایہ کے مقصد سے خرید رہے ہیں، تو یہ ساری بحث آپ پر لاگو نہیں ہوتی۔
ایک عملی بات: چون بوری کی صنعتی زمین کا دور بیٹھ کر جائزہ لینا زیادہ تر بے فائدہ ہے۔ اصل اہمیت رسائی سڑکوں، سب اسٹیشن کی قربت، اور پانی کی انٹیک انفراسٹرکچر کی ہے، ایسی تفصیلات جو صرف زمین پر جا کر تصدیق ہو سکتی ہیں۔ تھائی لینڈ پراپرٹی کی ٹیم ایسے معاملات میں مقامی تصدیق کی سہولت فراہم کرتی ہے جو دور بیٹھ کر ممکن نہیں۔
ماخذ: The CITY Asia