ایک روسی خریدار نے پھوکٹ میں کیش لے کر ڈیویلپر کو براہ راست ادائیگی کر دی، ٹرانزیکشن مکمل ہوئی، چابیاں بھی مل گئیں۔ چند ماہ بعد جب اس نے فری ہولڈ کے تحت یونٹ اپنے نام رجسٹر کروانا چاہا تو لینڈ ڈیپارٹمنٹ نے ایک ہی سوال پوچھا: FET سرٹیفکیٹ کہاں ہے؟ کیش میں لائی گئی رقم کوئی بینک دستاویز نہیں چھوڑتی، اور بغیر اس کاغذ کے غیر ملکی ملکیت رجسٹر نہیں ہوتی۔ یہی وہ نکتہ ہے جہاں زیادہ تر خریدار پھنس جاتے ہیں۔
تھائی لینڈ میں جائیداد خریدنا روسی شہریوں کے لیے کسی قانون کے تحت ممنوع نہیں، اور روس کے اپنے غیر ملکی اثاثہ جات کے قوانین بھی اس میں رکاوٹ نہیں ڈالتے۔ اصل سوال کبھی یہ نہیں رہا کہ آیا آپ پھوکٹ میں کنڈومینیم رکھ سکتے ہیں یا نہیں، بلکہ یہ ہے کہ پیسہ قانونی طور پر سرحد کیسے پار کرتا ہے اور اپنے پیچھے کیسا کاغذی ریکارڈ چھوڑتا ہے۔
کیا روسی شہری 2026 میں پھوکٹ میں کنڈومینیم خرید سکتے ہیں؟
ہاں، اس پر کوئی پابندی نہیں۔ غیر ملکی افراد کسی بھی کنڈومینیم پروجیکٹ کے کل رہائشی ایریا کے 49 فیصد کوٹے کے اندر فری ہولڈ حاصل کر سکتے ہیں؛ باقی 51 فیصد لیز ہولڈ یا تھائی کمپنی کے ذریعے ساختہ کیا جاتا ہے۔ مشکل ملکیت کے حق میں نہیں بلکہ اس میں ہے کہ رقم کس راستے سے آئی۔
زیادہ تر روسی بینکوں کے SWIFT سے کٹ جانے کے بعد، بین الاقوامی جائیداد کی ادائیگیوں کا پورا نظام نئے سرے سے بنایا گیا ہے۔ پیمنٹ ایجنٹس، تیسرے فریق کی منتقلیاں، کیش سوٹ کیس اور کرپٹو چینز، سب متبادل راستوں کے طور پر ابھرے ہیں۔ ان میں سے کچھ روس کے وفاقی قانون 173-FZ برائے کرنسی ریگولیشن اینڈ کنٹرول کے دائرے میں آتے ہیں، جبکہ کچھ روسی تعزیراتی قانون کے آرٹیکل 193.1 کے قریب پہنچ جاتے ہیں۔
دوسری طرف تھائی لینڈ نے اپنے تقاضے سخت کر دیے ہیں۔ لینڈ ڈیپارٹمنٹ کو یہ ثبوت چاہیے کہ غیر ملکی کرنسی جسمانی طور پر تھائی سرزمین میں داخل ہوئی اور وہاں بھات میں تبدیل ہوئی۔ روس اور تھائی لینڈ کے ان دو نظاموں کے سنگم پر ہی زیادہ تر خریداروں کے مسائل پیدا ہوتے ہیں۔
FET سرٹیفکیٹ کیوں ضروری ہے اور بغیر اس کے کیا ہوتا ہے؟
FET یعنی Foreign Exchange Transaction فارم ایک بینک کی جانب سے جاری کی گئی تصدیق ہے کہ غیر ملکی کرنسی بیرون ملک سے آئی اور تھائی لینڈ کے اندر کسی بینک میں بھات میں تبدیل ہوئی۔ فری ہولڈ کے تحت کنڈومینیم رجسٹر کروانے کے لیے یہ دستاویز لازمی ہے۔ کیش جسمانی طور پر لے کر آنا یہ دستاویز پیدا نہیں کرتا، چاہے رقم کتنی ہی جائز طریقے سے کمائی گئی ہو۔
دلچسپ بات یہ ہے کہ کئی پھوکٹ لینڈ آفس برسوں سے 30 سالہ لیز رجسٹر کروانے کے لیے بھی یہی FET مانگتے آ رہے ہیں، حالانکہ لیز ہولڈ میں قانونی طور پر یہ ضروری نہیں ہوتا۔ اسی لیے مشورہ یہ ہے کہ ادائیگی کی ساخت ایسی بنائی جائے کہ FET حاصل کیا جا سکے، چاہے فوری طور پر اس کا تقاضا نہ بھی کیا جائے۔
رقم بھیجنے کے تین قانونی راستے کون سے ہیں؟
روس سے پھوکٹ تک رقم بھیجنے کے تین قانونی چینلز موجود ہیں:
- خریدار کے اپنے روسی بینک اکاؤنٹ سے براہ راست منتقلی۔
- کسی اعلانیہ (declared) غیر ملکی بینک اکاؤنٹ سے منتقلی۔
- دونوں سرحدوں پر باقاعدہ اعلان کے ساتھ نقد کرنسی لانا۔
تیسرا راستہ، یعنی کیش، قانونی ہے مگر تھائی طرف کے مسئلے کو حل نہیں کرتا کیونکہ اس سے FET نہیں بنتا۔ اگر مقصد فری ہولڈ رجسٹریشن ہے تو کیش تن تنہا کافی نہیں۔
2026 کے لیے صنعت کی مسلسل رہنمائی ایک ہی ساخت کی طرف اشارہ کرتی ہے: رقم غیر ملکی کرنسی میں منتقل کی جائے، ترجیحاً خریدار کے اپنے کسی تیسرے ملک کے بینک اکاؤنٹ کے ذریعے، براہ راست تھائی بینک میں، جو پھر خریدار کے نام پر FET جاری کرے تاکہ یہ نام ٹائٹل پر رجسٹر ہونے والے شخص سے میل کھائے۔
پیمنٹ ایجنٹ کیسے چیک کریں، اور کن غلطیوں سے بچیں؟
پیمنٹ ایجنٹس قابل قبول ہیں، مگر صرف وہ جو خاص طور پر انفرادی افراد کے لیے کام کرنے کا لائسنس رکھتے ہیں، نہ کہ کارپوریٹ فارن ٹریڈ لائسنس والے۔ سب سے اہم دستاویز ایک سروس ایگریمنٹ (پاور آف اٹارنی یا ایجنسی کنٹریکٹ) ہے جس میں واضح طور پر مقصد 'رئیل اسٹیٹ پیمنٹ' لکھا ہو، کبھی 'ٹرانسفر سروس' نہیں اور یقیناً کبھی 'گڈز سپلائی' نہیں۔ فراہم کی گئی سروس کی کیش رسید سب سے آسان اشارہ ہے کہ ایجنٹ روس کے اندر شفاف طریقے سے کام کر رہا ہے۔
مارکیٹ کمیشن ٹرانزیکشن کی رقم کا تقریباً 1 سے 2.5 فیصد ہے، اس کے علاوہ ایکسچینج اسپریڈ الگ سے، اور مختلف فراہم کنندگان کے درمیان قیمتوں کا فرق ڈیل کے بجٹ کے 1.5 فیصد تک پہنچ سکتا ہے۔ یہاں سب سے سستا آپشن ہمیشہ بہترین آپشن نہیں ہوتا: جو ایجنٹ رسید دینے سے گریز کرے یا مقصد میں 'گڈز' لکھنے پر راضی ہو، وہ چند فیصد کی بچت کے بدلے پوری ٹرانزیکشن کو خطرے میں ڈال سکتا ہے۔
سب سے عام غلطی یہ ہے کہ رقم سامان یا آلات کی ادائیگی کے طور پر بھیجی جاتی ہے جب دراصل کنڈومینیم خریدا جا رہا ہوتا ہے۔ یہ جھوٹے بہانوں کے تحت منتقلی شمار ہوتی ہے، جس سے رقم واپس بلانے کا مطالبہ، روس کے ایڈمنسٹریٹو کوڈ کے آرٹیکل 15.25 کے تحت جرمانہ، یا بڑی رقوم کی صورت میں آرٹیکل 193.1 کے تحت مجرمانہ ذمہ داری کا خطرہ ہوتا ہے۔ رقم بھیجنے سے پہلے ادائیگی کا بیان شدہ مقصد پڑھیں اور 'گڈز' کا حوالہ دینے والی کسی بھی ڈیل سے دور رہیں۔
ایک اور خطرہ بھیجنے والوں کی ٹوٹی ہوئی زنجیر ہے: رقم روس میں ایک کمپنی وصول کرتی ہے، مگر تھائی ڈیویلپر تک بالکل غیر متعلقہ ادارے کی طرف سے پہنچتی ہے۔ اس سے بچنے کے لیے اصرار کریں کہ آخری ادائیگی کنندہ کا نام کنٹریکٹ میں درج ہو اور پہلے مکمل ہونے والی ادائیگیوں کی مثالیں طلب کریں۔ تھائی ڈیویلپرز اب ایسے افراد سے رقم قبول کرنے سے انکار کرتے جا رہے ہیں جن کا اصل خریدار سے کوئی تعلق نہ ہو، اس لیے ادائیگی کے مقصد میں خریدار کا مکمل نام، پروجیکٹ کا نام اور یونٹ نمبر ضرور لکھا ہونا چاہیے۔
کرپٹو کرنسی سے ادائیگی، اور دیگر خطرات کیا ہیں؟
173-FZ کے تحت، ڈیجیٹل اثاثے نہ روسی کرنسی شمار ہوتے ہیں نہ غیر ملکی کرنسی۔ کوئی واضح پابندی نہیں، مگر روسی طرف کوئی معاون دستاویز بھی دستیاب نہیں۔ صرف اس صورت میں کرپٹو استعمال کریں جب آپ رقم کی واپسی کے وقت ٹیکس حکام کو مکمل ٹرانزیکشن ٹریل واضح کر سکیں۔
سب سے بڑا خطرہ دراصل غیر مرئی رہنے پر شرط لگانا ہے۔ جب تک کوئی دیکھ نہیں رہا، کوئی سوال نہیں۔ مگر جانچ عام طور پر طلاق، ٹیکس آڈٹ، یا فروخت کے بعد رقم واپس بھیجنے کی کوشش کے دوران سامنے آتی ہے۔ اس لیے مکمل فائل فوری طور پر ترتیب دیں: کنٹریکٹ، رسید، پیمنٹ آرڈر، FET، ڈیویلپر کی تصدیق، اور اسے تقریباً ایک دہائی تک محفوظ رکھیں۔
تھائی لینڈ اور روس کے درمیان رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشنز پر کوئی خودکار ڈیٹا شیئرنگ نہیں ہے، اگرچہ مالی اکاؤنٹ کی معلومات شیئر ہوتی ہیں، جو نگرانی کو کم کرتی ہے مگر ختم نہیں کرتی۔
میری رائے میں، اگر آپ کا بجٹ چند لاکھ بھات سے کم کا کوئی سستا یونٹ ہے اور آپ صرف چھٹیوں کے لیے استعمال کریں گے، دوبارہ فروخت کا کوئی ارادہ نہیں، تو اتنی سخت کاغذی تیاری کی ضرورت نہیں۔ مگر اگر مقصد سرمایہ کاری ہے اور مستقبل میں رقم واپس روس لانا مقصود ہے، تو FET اور مکمل دستاویزی زنجیر کے بغیر آگے بڑھنا ایک غلطی ہوگی جو سالوں بعد ظاہر ہوگی۔
خریداری سے پہلے رقم کا راستہ کیسے طے کریں؟
مثالی زنجیر یہ ہے: خریدار کے اپنے روسی بینک اکاؤنٹ سے کسی لائسنس یافتہ پیمنٹ ایجنٹ کو منتقلی، ایجنسی ایگریمنٹ کے تحت جس میں مقصد 'رئیل اسٹیٹ پیمنٹ' لکھا ہو، اس کے بعد ڈیویلپر کو کرنسی ٹرانسفر جس میں خریدار اور یونٹ کا حوالہ ہو، تھائی بینک میں بھات میں تبدیلی، FET کا اجراء، اور آخر میں لینڈ ڈیپارٹمنٹ میں رجسٹریشن۔
اگر کوئی اس عمل کو کسی مرحلے پر ادائیگی کا مقصد چھپا کر 'آسان' بنانے کی پیشکش کرے، تو اسے خطرے کی گھنٹی سمجھیں۔ کمیشن میں ایک فیصد پوائنٹ بچانا کبھی بھی جھوٹے دستاویزات پر بنی ٹرانزیکشن کے خطرے کے برابر نہیں ہوتا۔ کنٹریکٹ میں بیان شدہ مقصد چیک کریں اور اسی ڈیویلپر کی پچھلی ڈیلز سے FET کا نمونہ مانگیں، یہ دو قدم اکثر خطرے کا بڑا حصہ ختم کر دیتے ہیں۔
پہلی خریداری کے لیے پھوکٹ خود جانا فائدہ مند رہتا ہے۔ جائیداد کا معائنہ کرنا، وکیل سے ملاقات، اور ڈیویلپر کے دفتر میں خود دستخط کرنا مہینوں کی خط و کتابت بچا سکتا ہے۔ تھائی لینڈ پراپرٹی جیسے مقامی ماہرین کے ذریعے یہ عمل مزید آسان ہو جاتا ہے، خاص طور پر جب پیمنٹ ایجنٹ کی تصدیق اور FET کے نمونے کی جانچ کرنی ہو۔
اکثر پوچھے جانے والے سوالات
کیا میں صرف کیش لے جا کر ڈیویلپر کو براہ راست ادائیگی کر سکتا ہوں؟
آپ کیش لے جا سکتے ہیں، مگر EAEU سے نکلتے وقت 10,000 امریکی ڈالر سے زیادہ اور تھائی لینڈ میں داخل ہوتے وقت 20,000 امریکی ڈالر سے زیادہ رقم کا اعلان لازمی ہے۔ مگر اس طرح کی ادائیگی FET پیدا نہیں کرتی، یعنی فری ہولڈ رجسٹریشن ممکن نہیں ہوگی۔
اگر میں 183 دن سے زیادہ روس سے باہر رہ رہا ہوں تو کیا روسی کرنسی کنٹرول اب بھی لاگو ہوتے ہیں؟
اگر ادائیگی کسی غیر ملکی اکاؤنٹ سے ہو رہی ہے، تو کوئی روسی بینک ٹرانزیکشن میں شامل نہیں ہوتا۔ تاہم فیڈرل ٹیکس سروس کو غیر ملکی اکاؤنٹ کھولنے کی اطلاع دینے کی ذمہ داری برقرار رہتی ہے، اگرچہ 183 دن سے زیادہ روس سے باہر گزارنے والوں کے لیے کچھ رپورٹنگ تقاضے ختم کر دیے جاتے ہیں۔
پیمنٹ ایجنٹ کی تصدیق کیسے کروں؟
ان کا رجسٹریشن نمبر اور تفصیلات، ایجنسی ایگریمنٹ، انفرادی افراد کی خدمت کے لیے اجازت کا ثبوت، اور پہلے مکمل ہونے والی ادائیگیوں کے نمونے طلب کریں۔ کیش رسید کا نہ ہونا دور رہنے کی ایک واضح وجہ ہے۔
اگر غلط ساخت والی ادائیگی بغیر کسی مسئلے کے مکمل ہو جائے تو کیا ہوگا؟
مشکل عام طور پر داخلے پر نہیں بلکہ اخراج پر سامنے آتی ہے۔ جائیداد فروخت کرتے وقت اور رقم روس واپس بھیجتے وقت آپ کو یہ بتانا ہوگا کہ سرمایہ پہلے کیسے ملک سے نکلا تھا۔ درست پیمنٹ آرڈر کے بغیر یہ وضاحت جلد ٹوٹ جاتی ہے۔
ماخذ: Realty-Phuket.com