پھوکیت کے بانگلامونگ لینڈ آفس میں ایک خریدار 40 لاکھ باہت کا کیشیئرز چیک اور اپنی تھائی کمپنی کے شیئر ہولڈرز کی فہرست لے کر پہنچتا ہے۔ ایک سال پہلے یہ ٹرانزیکشن نوے منٹ میں مکمل ہو جاتی۔ مئی 2026 سے پہلا سوال ہی بدل گیا ہے: پیسہ کہاں سے آیا، آپ کا پیشہ کیا ہے، اور 51 فیصد حصص رکھنے والے تھائی شیئر ہولڈرز کو کبھی ڈیویڈنڈ کیوں نہیں ملا۔
جو پاکستانی اور دیگر غیر ملکی خریدار پھوکیت یا دوسرے تھائی شہروں میں ولا خریدنے کا سوچ رہے ہیں، ان کے لیے سیدھا جواب یہ ہے: اگر کیش پیمنٹ 20 لاکھ باہت سے زیادہ ہے، یا جائیداد کی سرکاری قیمت 50 لاکھ باہت سے زیادہ ہے، تو اب سورس آف فنڈز، آمدنی اور پیشے کی جانچ لازمی طور پر ہوگی۔ یہ کوئی نیا قانون نہیں بلکہ بیس سال پرانے لینڈ کوڈ کی یکساں اور مستقل نفاذ کی پالیسی ہے۔
مئی 2026 میں اصل تبدیلی کیا ہوئی؟
مئی 2026 میں تھائی لینڈ کے ڈیپارٹمنٹ آف لینڈز نے ملک کے تمام 76 صوبوں کے لینڈ آفسز کو تین 'انتہائی فوری' سرکلر جاری کیے۔ یہ نیا قانون نہیں بلکہ لینڈ کوڈ کی موجودہ شقوں کے لیے ایک متحد نفاذی نظام ہے، جو پہلے صوبے در صوبے مختلف انداز میں لاگو ہوتا تھا۔
بنیادی فرق یہ ہے کہ نگرانی اب رجسٹریشن کے دن ایک بار ہونے والا عمل نہیں رہی، بلکہ مستقل اور جاری عمل بن گئی ہے۔ پہلے ہر لینڈ آفس اپنے علیحدہ ڈیٹا سائلو میں کام کرتا تھا۔ بینکاک میں رجسٹرڈ کوئی کمپنی سورات تھانی میں زمین خرید سکتی تھی اور کوئی بھی اس کی ڈی بی ڈی (Department of Business Development) فائلنگز کو لینڈ ٹائٹل رجسٹری سے نہیں ملاتا تھا۔ اب ایک مرکزی، مستقل اپڈیٹ ہونے والا ڈیٹا بیس یہ خامی ختم کر رہا ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ 2019 میں بند ہونے والا ڈیل بھی 2027 کے ریویو سائیکل میں دوبارہ سامنے آ سکتا ہے۔
20 لاکھ اور 50 لاکھ باہت کی حدیں کیا مطلب رکھتی ہیں؟
نئے سرکلرز کے مطابق دو الگ حدیں طے کی گئی ہیں:
- 20,00,000 باہت (2 ملین باہت): اس رقم سے زیادہ کی کیش ادائیگی خریدار کی آمدنی، پیشے اور مالی حیثیت کی لازمی جانچ کو متحرک کرتی ہے۔
- 50,00,000 باہت (5 ملین باہت): جب جائیداد کی سرکاری تخمینہ شدہ قیمت اس رقم سے زیادہ ہو تو ادائیگی کا طریقہ کوئی بھی ہو، وہی سخت جانچ لاگو ہوتی ہے۔
20 لاکھ باہت کی حد کوئی اتفاقی عدد نہیں۔ یہ تقریباً ہر اس ولا کی قیمت سے کم ہے جس کے ساتھ زمین منسلک ہو، جبکہ عام تھائی خریداروں کے صوبائی گھریلو لین دین کا بڑا حصہ اس سے باہر رہ جاتا ہے۔ عملی طور پر یہ مارکیٹ کے غیر ملکی خریداروں والے حصے کو نشانہ بنانے کے لیے بنائی گئی چھلنی ہے۔ کئی بینکوں نے بھی اپنی طرف سے سختی بڑھا دی ہے اور کمپنی کے ذریعے خریداری پر فنڈز جاری کرنے سے پہلے تین ماہ کے بینک اسٹیٹمنٹس طلب کرنا شروع کر دیے ہیں۔
51/49 کمپنی ڈھانچہ آخر کیوں خطرے میں ہے؟
جو ڈھانچہ اب توڑا جا رہا ہے وہ پھوکیت کے کسی بھی کونڈومینیم سے پرانا ہے۔ تھائی لینڈ کا لینڈ کوڈ غیر ملکیوں کو براہ راست زمین کی ملکیت سے روکتا ہے، سوائے چند مخصوص استثناؤں کے۔ مارکیٹ نے دہائیوں پہلے اس کا حل تھائی لمیٹڈ کمپنی کی شکل میں نکالا: 49 فیصد حصہ غیر ملکی کے پاس، 51 فیصد تھائی شیئر ہولڈرز کے پاس، جو عملی طور پر نہ کوئی سرمایہ لگاتے، نہ انتظامی کردار ادا کرتے، اور اکثر انہیں یہ معلوم بھی نہیں ہوتا کہ وہ تکنیکی طور پر 25 ملین باہت کے ولا کے مالک ہیں۔
وکلا نے سالوں تک اسے قابل عمل حل کے طور پر بیچا۔ مگر قانونی طور پر یہ کبھی درست نہیں تھا۔ لینڈ کوڈ کا سیکشن 113 واضح طور پر کسی تھائی شہری کو کسی غیر ملکی کی طرف سے زمین رکھنے سے منع کرتا ہے۔
پھوکیت میں اکیلے 600 سے زیادہ کمپنیاں پہلے ہی تھائی لینڈ کے ڈیپارٹمنٹ آف اسپیشل انویسٹیگیشن (DSI) اور وزارتِ تجارت کی زیرِ نگرانی آ چکی ہیں۔ یہ کریک ڈاؤن 1 اگست 2026 سے آرڈر 2/2569 کے تحت مزید سخت ہو گیا۔
کیا فلیگ ہونا خود ایک الزام ہے؟
نہیں، اور یہ سمجھنا ضروری ہے۔ ہر وہ کمپنی جو زمین کی مالک ہے، نئے ڈیٹا بیس میں شامل ہے، جن میں مکمل طور پر تھائی مالکانہ کمپنیاں بھی شامل ہیں۔ فلیگ ہونا صرف اسکریننگ کا نتیجہ ہے، فیصلہ نہیں۔
بلند خطرے کے طور پر نشان زد کمپنیوں کو (غیر ملکی ملکیت کے تناسب اور دیگر معیارات کی بنیاد پر) گہری جانچ کا سامنا کرنا پڑتا ہے: شیئر ہولڈر رجسٹر، ڈی بی ڈی فائلنگز، معاہدے، اور بعض صورتوں میں سائٹ وزٹ۔ اگر جانچ میں نامینی ملکیت ثابت ہو جائے تو لینڈ کوڈ کے تحت جائیداد کو مقررہ مدت میں جبراً فروخت کرایا جا سکتا ہے، ساتھ ہی تھائی نامینی شیئر ہولڈرز پر مجرمانہ ذمہ داری بھی عائد ہو سکتی ہے۔
ایک بات صاف کر دینا ضروری ہے: ڈیل سے پہلے آخری لمحے میں شیئرز خرید کر یا شیئر ہولڈرز بدل کر ڈھانچے کو 'صاف' کرنے کی کوشش الٹا توجہ کھینچتی ہے۔ تحقیقات کار شیئر ہولڈر رجسٹر اور ڈی بی ڈی فائلنگ کی تاریخ کو دیکھتے ہیں، اور بغیر آمدنی والی کمپنی میں ملکیت کی اچانک تبدیلی ٹھیک وہی نظر آتی ہے جو وہ اصل میں ہے۔
کیا ہر تھائی کمپنی ڈھانچہ خطرے میں ہے؟
نہیں۔ اگر آپ کی تھائی کمپنی حقیقی طور پر کاروبار چلا رہی ہے، مثلاً ہوٹل، ریستوران یا زرعی منصوبہ، جس میں حقیقی آمدنی، ٹیکس، تنخواہیں اور تھائی شیئر ہولڈرز موجود ہیں جنہوں نے واقعی سرمایہ لگایا ہو، تو یہ سب آپ پر لاگو نہیں ہوتا۔ یہ وہی ڈھانچے ہیں جن کی حفاظت کے لیے قانون اصل میں بنایا گیا تھا۔ مسئلہ کارپوریٹ شکل میں کبھی نہیں تھا؛ مسئلہ یہ تھا کہ دس میں سے نو بار یہ شکل خالی خول کے طور پر استعمال ہوتی رہی۔
ہماری رائے میں، ذاتی رہائش کے لیے تھائی کمپنی ڈھانچہ اپنی افادیت کھو چکا ہے۔ ایسا نہیں کہ ہر موجودہ ڈھانچہ کل ہی ختم ہو جائے گا، بلکہ اس سے جڑا خطرہ اب کھلا اور طویل المدتی ہو گیا ہے، اور جب دوبارہ فروخت کا وقت آئے تو غیر یقینی صورتحال بیچنا مشکل کام ہے۔ اگر آپ رہائش یا کرائے کے لیے خرید رہے ہیں تو کونڈومینیم ایکٹ کے تحت فارن فری ہولڈ کوٹا (کسی عمارت کے کل رقبے کا زیادہ سے زیادہ 49 فیصد) یا باقاعدہ رجسٹرڈ لانگ ٹرم لینڈ لیز زیادہ پیش گوئی کے قابل راستے ہیں، جو کمپنی روٹ اب فراہم نہیں کر سکتا۔ البتہ اگر آپ کی کمپنی اوپر بیان کردہ حقیقی کاروباری شرائط پوری کرتی ہے، تو یہ سفارش آپ پر لاگو نہیں ہوتی۔
ٹرانزیکشن کا وقت اور عملی تیاری
یہ بات کم ہی بتائی جاتی ہے کہ اسکریننگ کی قیمت وقت میں ادا ہوتی ہے۔ جو ٹرانزیکشن پہلے ایک ہی وزٹ میں بند ہو جاتی تھی، اب اگر آفس بینک اسٹیٹمنٹس، آمدنی کی تصدیق، یا سورس آف فنڈز کی وضاحت طلب کرے تو دو سے چار ہفتے تک بڑھ سکتی ہے۔ اگر آپ صرف رجسٹریشن کے لیے تھائی لینڈ جا رہے ہیں تو ایک ہی دن میں کام مکمل ہونے کی امید کے بجائے اضافی وقت کی گنجائش رکھیں۔
پاور آف اٹارنی کا انتظام پہلے سے کر لینا اور دستاویزات مکمل رکھنا اب پہلے سے کہیں زیادہ ضروری ہو گیا ہے۔ جو خریدار تھائی لینڈ پراپرٹی جیسے مقامی ماہرین سے مشورہ لے کر پہلے سے تیاری کرتے ہیں، وہ اس تاخیر سے کم متاثر ہوتے ہیں۔
عملی قدم یہ ہے: اپنی ٹائٹل ڈیڈ اور کمپنی کے انکارپوریشن دستاویزات نکالیں اور خود ایک آزادانہ آڈٹ کریں، اس سے پہلے کہ لینڈ آفس خود یہ کام کرے۔ اگر ڈھانچہ خالی ہے تو اسے اپنی مرضی اور اپنے وقت پر درست کرنا کہیں بہتر ہے۔
ماخذ: Calinka Thailand (Dzen)