فوری جواب: کیا پاکستانی یا اردو بولنے والے خریدار تھائی لینڈ میں پراپرٹی لے سکتے ہیں؟
ہاں، لیکن صرف مخصوص قانونی طریقوں سے۔ تھائی لینڈ کا 1954 کا لینڈ کوڈ کسی بھی غیر ملکی فرد کو براہ راست زمین خریدنے سے روکتا ہے۔ تاہم کنڈومینیم یونٹ پر مکمل ملکیت، رجسٹرڈ لیز ہولڈ، اور حکومتی سرمایہ کاری پروگرام جیسے آپشن قانونی طور پر دستیاب ہیں۔ غلط ڈھانچہ اپنانے پر جرمانہ، قید اور جائیداد ضبط ہونے کا خطرہ ہے۔
2026 میں صورتحال کیا ہے؟
تھائی لینڈ کی ڈیپارٹمنٹ آف بزنس ڈیولپمنٹ (DBD) نے 2025-2026 میں غیر ملکی سرمایہ کاروں کی کمپنیوں کا بڑے پیمانے پر آڈٹ شروع کیا ہے۔ اصل نشانہ وہ 'نامینی' تھائی شیئر ہولڈرز ہیں جنہیں دکھاوے کے طور پر کمپنی میں رکھا جاتا ہے تاکہ غیر ملکی مالک زمین خرید سکے۔ بینکاک پوسٹ کے مطابق کئی غیر ملکی خریداروں نے ولا کی خریداری روک دی ہے کیونکہ یہ قانونی خامی اب بند ہو رہی ہے۔ سوال یہ نہیں کہ قانون مانیں یا نہیں، سوال یہ ہے کہ آپ کے مقاصد کے لیے کون سا قانونی ڈھانچہ موزوں ہے۔
طریقہ 1: کنڈومینیم فری ہولڈ - سب سے محفوظ راستہ
غیر ملکیوں کے لیے سب سے سیدھا اور قانونی لحاظ سے مضبوط ترین آپشن یہ ہے کہ کسی رجسٹرڈ کنڈومینیم عمارت میں یونٹ خریدا جائے۔ شرط صرف یہ ہے کہ اس عمارت میں غیر ملکی ملکیت 49 فیصد کل یونٹس سے زیادہ نہ ہو۔ اگر یہ کوٹہ پورا ہو چکا ہو تو فری ہولڈ ملکیت ممکن نہیں۔
اہم نکتہ: آپ یونٹ کے مالک ہوتے ہیں، عمارت کے نیچے کی زمین کے نہیں۔ یہ طریقہ الگ ولا یا زمین کے لیے کام نہیں کرتا۔
فائدہ: کوئی کارپوریٹ ڈھانچہ نہیں، نامینی کا خطرہ نہیں، لینڈ ڈیپارٹمنٹ میں مکمل ٹائٹل رجسٹرڈ ہوتا ہے۔
طریقہ 2: لیز ہولڈ اور 'ساپ اِنگ سِت' - زمین کرائے پر لے کر عمارت اپنی
غیر ملکی زمین 30 سال (رہائشی) یا 50 سال (تجارتی) کے لیے لیز پر لے سکتا ہے اور اس پر عمارت خود بنا کر اپنے نام رجسٹر کروا سکتا ہے۔ 2019 کے بعد ایک خاص قانونی حق 'Sap Ing Sith' متعارف کروایا گیا جو عام لیز سے زیادہ مضبوط ہے۔ اس میں میراث، منتقلی، اور لینڈ ڈیپارٹمنٹ میں رجسٹریشن کا حق شامل ہے، مدت 30 سال تک ہو سکتی ہے۔
خبردار: '30+30+30 سال' کا وعدہ کرنے والی کسی بھی کنٹریکٹ شق کی قانون میں کوئی خودکار گارنٹی نہیں۔ ہر توسیع کے لیے زمین مالک سے نیا معاہدہ ضروری ہے۔ کچھ مالکان توسیع سے انکار کر دیتے ہیں۔
طریقہ 3: 4 کروڑ بھاٹ سرمایہ کاری پروگرام
1999 کی لینڈ کوڈ ترمیم کے تحت، اگر کوئی غیر ملکی کم از کم 4 کروڑ تھائی بھاٹ (40 ملین THB) حکومت کی منظور شدہ اثاثوں میں لگائے، تو وزارت داخلہ سے اجازت لے کر 1,600 مربع میٹر تک رہائشی زمین خرید سکتا ہے۔ یہ سرمایہ کاری کم از کم 3 سال برقرار رکھنی ضروری ہے۔
اہم: خود رئیل اسٹیٹ میں لگائی رقم اس 4 کروڑ بھاٹ میں شمار نہیں ہوتی۔ منظور شدہ زمرے میں تھائی حکومتی بانڈ، BOI منظور شدہ فنڈز اور مخصوص بینک ڈپازٹ شامل ہیں۔
طریقہ 4: حقیقی تھائی شراکت داروں کے ساتھ کمپنی
تھائی لینڈ میں رجسٹرڈ کمپنی جس میں کم از کم 51 فیصد حصص تھائی شہریوں کے پاس ہوں، قانونی طور پر زمین خرید سکتی ہے۔ لیکن یہاں 'حقیقی' ہونا لازمی ہے: تھائی شیئر ہولڈرز نے واقعی سرمایہ لگایا ہو، انتظام میں حصہ لیتے ہوں، اور منافع وصول کریں۔ DBD آڈٹ اب باقاعدگی سے جانچتا ہے کہ تھائی شراکت دار اصل ہیں یا محض کاغذی۔
خطرہ: آپ کمپنی پر اکثریتی کنٹرول نہیں رکھتے اور تھائی شراکت داروں کے تعاون پر منحصر رہتے ہیں۔
طریقہ 5: BOI پروموٹڈ کمپنی
بورڈ آف انویسٹمنٹ (BOI) سے منظور شدہ کمپنیاں غیر ملکی اکثریتی ملکیت کے باوجود زمین کا ٹائٹل حاصل کر سکتی ہیں۔ تاہم BOI کا درجہ ہر کاروباری نوعیت کے لیے دستیاب نہیں ہے اور بغیر ماہر وکیل کے درخواست اکثر مسترد ہو جاتی ہے۔
تمام طریقوں کا موازنہ
| طریقہ | حق کی نوعیت | زیادہ سے زیادہ مدت | ابتدائی سرمایہ | خطرے کی سطح |
|---|---|---|---|---|
| کنڈومینیم (فری ہولڈ) | مکمل ملکیت | غیر محدود | 30 لاکھ سے 50 لاکھ THB سے | کم |
| لیز ہولڈ (رہائشی) | رجسٹرڈ لیز | 30 سال | 10 لاکھ سے 20 لاکھ THB سے | درمیانہ |
| ساپ اِنگ سِت | حقیقی جائیداد کا حق | 30 سال تک | 10 لاکھ سے 20 لاکھ THB سے | درمیانہ |
| 4 کروڑ بھاٹ پروگرام | مکمل ملکیت | غیر محدود (کم از کم 3 سال سرمایہ) | 40 ملین THB | درمیانہ |
| تھائی کمپنی (حقیقی) | کمپنی ملکیت | غیر محدود | 20 لاکھ THB رجسٹرڈ سرمایہ سے | زیادہ |
| BOI کمپنی | کمپنی ملکیت | غیر محدود | منصوبے پر منحصر | درمیانہ |
وہ غلطیاں جو مہنگی پڑ سکتی ہیں
نامینی شیئر ہولڈر کا استعمال: DBD تحقیقات کاروں کے لیے یہ سب سے پہلی جانچ ہے۔ نتیجہ: جرمانہ، قید، اور جائیداد کی ضبطی۔
49 فیصد کوٹہ پورا ہو جانے کے بعد خریداری: کچھ ڈویلپر کمپنی کے نام سے رجسٹریشن تجویز کرتے ہیں جو اپنے خطرات لاتی ہے۔ ڈپازٹ دینے سے پہلے عمارت کی موجودہ غیر ملکی ملکیت کی فیصد ضرور تصدیق کریں۔
غیر رجسٹرڈ لیز معاہدہ: 3 سال سے زیادہ کا کوئی بھی لیز لینڈ ڈیپارٹمنٹ میں رجسٹر ہونا چاہیے۔ بغیر رجسٹریشن کے معاہدہ تیسرے فریق کے خلاف قانونی طور پر بے اثر ہے۔ چانوت (ٹائٹل ڈیڈ) پر لینڈ ڈیپارٹمنٹ کی مہر ضرور چیک کریں۔
3 سال سے پہلے سرمایہ نکالنا: 4 کروڑ بھاٹ پروگرام میں اگر مقررہ مدت سے پہلے سرمایہ نکالا تو زمین کا حق خودبخود ختم ہو جاتا ہے۔
اکثر پوچھے جانے والے سوالات
کیا پاکستانی شہری تھائی لینڈ میں زمین اپنے نام خرید سکتے ہیں؟
نہیں۔ تھائی لینڈ کا لینڈ کوڈ کسی بھی غیر ملکی فرد کو، چاہے وہ کسی بھی قومیت کا ہو، براہ راست زمین خریدنے سے روکتا ہے۔ واحد انفرادی استثنا 4 کروڑ بھاٹ سرمایہ کاری پروگرام ہے جس میں وزارت داخلہ کی منظوری اور 1,600 مربع میٹر کی حد لاگو ہوتی ہے۔
تھائی لینڈ میں ولا خریدنے کا سب سے محفوظ قانونی طریقہ کیا ہے؟
ولا کی عمارت غیر ملکی کے نام فری ہولڈ پر رجسٹر ہو سکتی ہے، لیکن نیچے کی زمین رجسٹرڈ لیز ہولڈ یا ساپ اِنگ سِت کے ذریعے رکھنی ہوگی۔ پہلی بار خریداری کے لیے سادہ ترین اور محفوظ ترین انتخاب 49 فیصد کوٹہ سے نیچے کسی عمارت میں کنڈومینیم یونٹ ہے کیونکہ اس میں کوئی کارپوریٹ ڈھانچہ یا نامینی کا خطرہ نہیں ہوتا۔
اگر DBD کو نامینی شیئر ہولڈر کا پتہ چل جائے تو کیا ہوگا؟
غیر ملکی سرمایہ کار اور تھائی نامینی دونوں کو جرمانہ ہو سکتا ہے۔ فوجداری مقدمہ بھی ممکن ہے۔ زمین سرکار کو فروخت کروائی جا سکتی ہے یا ضبط ہو سکتی ہے۔ 2026 میں یہ خطرہ محض نظریاتی نہیں، DBD نے باقاعدہ آڈٹ مہم شروع کی ہوئی ہے۔
کیا لیز 30 سال بعد تجدید ہو جاتی ہے؟
تھائی قانون کوئی خودکار تجدید کی ضمانت نہیں دیتا۔ کنٹریکٹ میں '30+30+30 سال' لکھا ہونا قانونی طور پر لازم آور نہیں، ہر بار زمین کے مالک سے نیا معاہدہ کرنا ضروری ہے۔ کچھ مالکان تجدید سے انکار بھی کر دیتے ہیں۔
تھائی لینڈ پراپرٹی کی ٹیم آپ کو پھوکیت اور دیگر علاقوں میں قانونی طور پر محفوظ پراپرٹی تلاش کرنے میں مدد دے سکتی ہے۔
ماخذ: بینکاک پوسٹ