اگر آپ نے پھکٹ میں کنڈو خریدنے کا سوچ رکھا ہے تو ذرا ٹھہریے اور تھائی لینڈ کی پراپرٹی مارکیٹ کی اصل تصویر دیکھ لیجیے۔ رہائشی سیکٹر اس وقت ایک لمبی کرنیکشن (correction) سے گزر رہا ہے، مگر اسی دوران چپس اور ڈیٹا سینٹرز میں غیر ملکی سرمایہ کاری کا سیلاب آ رہا ہے۔ جو لوگ صرف کنڈو یا ولا پر نظر رکھے بیٹھے ہیں، وہ اصل کہانی سے محروم رہ سکتے ہیں۔
فریزرز پراپرٹی تھائی لینڈ (Frasers Property Thailand) کے سی ای او نے کھلے عام کہا ہے کہ چپس اور ڈیٹا سینٹرز میں آنے والی فارن ڈائریکٹ انویسٹمنٹ (FDI) رہائشی سیکٹر کی سستی کو متوازن کر رہی ہے۔ سرمایہ کاروں کے لیے یہ ایک صاف اشارہ ہے کہ اب اپنی حکمتِ عملی پر نظرثانی کرنے اور انڈسٹریل اثاثوں کو سنجیدگی سے دیکھنے کا وقت آ گیا ہے۔
مختصر جواب: اصل ترقی کہاں ہو رہی ہے؟
سیمی کنڈکٹر اور ڈیٹا سینٹرز میں غیر ملکی سرمایہ کاری 2026 میں تھائی لینڈ کی کمرشل پراپرٹی مارکیٹ کی سب سے بڑی ترقی کا محرک بن چکی ہے۔ اسی دوران تھائی گھرانوں کا قرض بینک آف تھائی لینڈ کے مطابق 2025 کے اختتام تک جی ڈی پی کے 91 فیصد کی ریکارڈ سطح پر پہنچ چکا ہے، جس نے رہائشی مانگ کو شدید متاثر کیا ہے۔ نتیجتاً سرمایہ اب انڈسٹریل اور ٹیکنالوجی رئیل اسٹیٹ کی طرف رخ کر رہا ہے، خاص طور پر ایسٹرن اکنامک کوریڈور (EEC) کے علاقوں میں۔
گھرانوں کا قرض اور رہائشی مارکیٹ کی سستی
تھائی لینڈ میں گھریلو قرض کی سطح ریکارڈ 91 فیصد جی ڈی پی تک پہنچ گئی ہے (بینک آف تھائی لینڈ، دسمبر 2025)۔ اس کا براہِ راست اثر یہ ہوا ہے کہ بینکوں نے قرض دینے کی شرائط سخت کر دی ہیں اور کنڈومینیم کی فروخت مسلسل نیچے جا رہی ہے۔ بینکاک میں نئے رہائشی پراجیکٹس کا آغاز 2023 کی بلند ترین سطح کے مقابلے میں تقریباً 30 فیصد کم ہو چکا ہے۔ یہ اعداد و شمار واضح کرتے ہیں کہ رہائشی مارکیٹ مکمل طور پر ختم نہیں ہوئی، مگر اس میں تیزی سے قیمتیں بڑھنے کی توقع رکھنا 2026 میں غیر حقیقی ہوگا۔
ایسٹرن اکنامک کوریڈور (EEC) کیوں اہم ہے؟
ایسٹرن اکنامک کوریڈور بینکاک کے مشرق میں تین صوبوں چون بوری، رایونگ اور چاچینگساؤ پر پھیلا ایک خصوصی اقتصادی زون ہے۔ یہیں نئے ڈیٹا سینٹرز اور سیمی کنڈکٹر پلانٹس کی اکثریت بن رہی ہے۔ گوگل، مائیکروسافٹ اور ایمازون سبھی نے تھائی لینڈ میں ڈیٹا سینٹرز بنانے کا اعلان کیا ہے۔ گوگل چون بوری صوبے میں ایک کیمپس میں سرمایہ کاری کر رہا ہے، اور بڑی ٹیک کمپنیوں کی مجموعی اعلان شدہ سرمایہ کاری 5 ارب امریکی ڈالر سے تجاوز کر چکی ہے۔
تھائی لینڈ کا بورڈ آف انویسٹمنٹ (BOI) EEC میں واقع سیمی کنڈکٹر اور ڈیٹا سینٹر پراجیکٹس کو 13 سال تک ٹیکس چھوٹ دیتا ہے۔ 2023 سے 2026 کے وسط تک تھائی لینڈ نے BOI کے ذریعے چپ اور جدید الیکٹرانکس کی سرمایہ کاری کی درخواستوں میں 26.8 ارب امریکی ڈالر سے زائد راغب کیے ہیں، جو 880 پراجیکٹس پر پھیلے ہوئے ہیں۔ پرنٹڈ سرکٹ بورڈز (PCBs) کا حصہ سب سے بڑا ہے، جس میں 224 پراجیکٹس شامل ہیں جن کی مالیت تقریباً 9.85 ارب امریکی ڈالر ہے، کیونکہ دنیا کے نصف سے زیادہ معروف PCB مینوفیکچررز تھائی لینڈ میں اپنا کاروبار بڑھا رہے ہیں۔
انڈسٹریل مارکیٹ کے تازہ ترین اعداد و شمار
CBRE تھائی لینڈ کے مطابق EEC میں انڈسٹریل کرایوں میں 2025 میں 8 سے 12 فیصد اضافہ ہوا۔ لائم چابانگ بندرگاہ کے قریب انڈسٹریل پارکس میں occupancy 85 سے 90 فیصد کے قریب ہے، جو مسلسل سپلائی کی کمی کو ظاہر کرتا ہے۔ گزشتہ 12 مہینوں میں لاجسٹکس گودام اور انڈسٹریل پارکس کی مانگ میں تخمیناً 15 سے 20 فیصد اضافہ ہوا ہے۔
فریزرز پراپرٹی تھائی لینڈ کے مطابق ان کا انڈسٹریل ڈویژن اب رہائشی ترقیاتی منصوبوں سے آگے نکل کر آمدنی کا بنیادی ذریعہ بن چکا ہے۔ تھائی لینڈ اس وقت آسیان کے سرِفہرست تین FDI منزلوں میں شمار ہوتا ہے، اور سیمی کنڈکٹر مینوفیکچرنگ سرمایہ کاری کے لیے ویتنام اور انڈونیشیا سے براہِ راست مقابلہ کر رہا ہے۔ تھائی بھات 34 سے 35 THB فی امریکی ڈالر کی حد میں مستحکم رہا ہے، جس نے انڈسٹریل اثاثوں کی آمدنی کو کرنسی کے لحاظ سے زیادہ قابلِ پیش گوئی بنا دیا ہے۔
عام سرمایہ کار اس رجحان سے کیسے فائدہ اٹھا سکتا ہے؟
انڈسٹریل سیکٹر رہائشی مارکیٹ سے بالکل مختلف اصولوں پر چلتا ہے۔ یہاں مانگ ملٹی نیشنل کارپوریشنز کی طرف سے آتی ہے جو اربوں ڈالر کے بجٹ کے ساتھ طویل مدتی لیز معاہدے کرتی ہیں، اور اس سے اثاثہ رکھنے والوں کے لیے مستحکم اور قابلِ پیش گوئی نقد آمدنی پیدا ہوتی ہے۔ فریزرز پراپرٹی انڈسٹریل REIT (FTREIT) جیسے REITs، جو تھائی لینڈ اسٹاک ایکسچینج (SET) پر درج ہیں، سرمایہ کاروں کو کوئی فیکٹری خریدے بغیر اس سیکٹر تک رسائی دیتے ہیں۔
ایک عملی فائدہ یہ ہے کہ تھائی انڈسٹریل پراپرٹی میں سرمایہ کاری کا ڈھانچہ اکثر غیر ملکیوں کے لیے رہائشی یونٹس خریدنے سے کہیں آسان ہوتا ہے۔ REITs پر غیر ملکی ملکیت کی کوئی پابندی نہیں ہوتی، انہیں فارن ایکسچینج ٹرانزیکشن (FET) سرٹیفکیٹ کے ساتھ تھائی بینک کے ذریعے فنڈز کی منتقلی کی ضرورت نہیں پڑتی، اور نہ ہی ان پر وہ 49 فیصد غیر ملکی کوٹا لاگو ہوتا ہے جو کنڈومینیم پر لاگو ہوتا ہے۔
یہ بات بھی قابلِ غور ہے کہ بڑے پیمانے کے سرمایہ کار اب زمین کی قیمتوں سے زیادہ بجلی اور یوٹیلیٹی انفراسٹرکچر کی رکاوٹوں کا شکار ہیں۔ ڈیٹا سینٹر ڈویلپرز کو اکثر 500 میگاواٹ تک قابلِ بھروسہ بجلی کی صلاحیت درکار ہوتی ہے، اور بہت سے 50 سے 100 رائے (rai) کے پلاٹ ڈھونڈ رہے ہیں جو مستحکم بجلی، پانی اور فائبر کنکشنز کے قریب ہوں۔ یہی رکاوٹ اگلی نسل کے EEC پراجیکٹس کی جگہ کا تعین کر رہی ہے۔
اگر آپ EEC میں پراپرٹیز کا معائنہ کرنے تھائی لینڈ جانے کا ارادہ رکھتے ہیں تو چون بوری اور رایونگ صوبے سووارنا بھومی ایئرپورٹ سے تقریباً ڈیڑھ گھنٹے کی مسافت پر ہیں، جس سے دو سے تین دن میں اہم انڈسٹریل مقامات کا دورہ کرنا ممکن ہو جاتا ہے۔ ہماری ٹیم، تھائی لینڈ پراپرٹی، ایسے دوروں کی منصوبہ بندی میں مدد فراہم کر سکتی ہے۔
اکثر پوچھے جانے والے سوالات
کیا غیر ملکی براہِ راست تھائی لینڈ میں انڈسٹریل زمین خرید سکتا ہے؟
تھائی لینڈ میں غیر ملکیوں کی براہِ راست زمین کی ملکیت پر پابندی ہے۔ قابلِ عمل متبادل میں طویل مدتی لیز ہولڈ ڈھانچے (عام طور پر 30+30+30 سال)، SET پر درج REITs کے ذریعے سرمایہ کاری، یا BOI سے منظور شدہ کمپنی کے ذریعے اجازت یافتہ غیر ملکی شراکت داری شامل ہیں۔
تھائی انڈسٹریل REITs کتنا منافع دیتے ہیں؟
SET کے اعداد و شمار کے مطابق تھائی لینڈ کے سب سے بڑے انڈسٹریل REITs پر ڈیویڈنڈ یِلڈ سالانہ 6 سے 8 فیصد (بھات میں) کے درمیان ہے۔ بھات کے استحکام کے ساتھ مل کر یہ علاقائی معیارات کے لحاظ سے ایک مسابقتی عدد ہے۔
کیا سرمایہ کاروں کو رہائشی مارکیٹ کی بحالی کا انتظار کرنا چاہیے یا ابھی انڈسٹریل کی طرف رخ کرنا چاہیے؟
رہائشی مارکیٹ کے بحال ہونے کا امکان اس وقت ہے جب بینک آف تھائی لینڈ شرح سود میں کمی شروع کرے اور لون ٹو ویلیو کیپس جیسی پابندیاں نرم کرے۔ تجزیہ کار توقع رکھتے ہیں کہ یہ 2026 کی دوسری ششماہی یا 2027 میں ہو سکتا ہے۔ اس کے برعکس، انڈسٹریل سیکٹر ابھی اسی وقت ترقی کر رہا ہے اور یہ گھریلو صارفی قرض پر منحصر نہیں۔
ڈیٹا سینٹرز اور سیمی کنڈکٹرز میں سرمایہ کاری کے خطرات کیا ہیں؟
سب سے بڑا خطرہ جغرافیائی سیاسی ہے۔ امریکہ چین تجارتی کشیدگی میں اضافہ سرمایہ کاری کے کچھ بہاؤ کو کہیں اور موڑ سکتا ہے۔ دوسرا خطرہ زائد سپلائی کا ہے: اگر آسیان کا ہر ملک بیک وقت یکساں مراعات دینے لگے تو کرایہ داروں کے لیے مقابلہ سخت ہو سکتا ہے اور کرائے کی ترقی رک سکتی ہے۔
تھائی گھرانوں کا بلند قرض کمرشل پراپرٹی سرمایہ کاروں کو کیسے متاثر کرتا ہے؟
براہِ راست طور پر نہیں۔ انڈسٹریل کرایہ دار ملٹی نیشنل کارپوریشنز ہیں، مارگیج رکھنے والے صارفین نہیں۔ بالواسطہ طور پر، سست معیشت حکومت کو انڈسٹریل سیکٹر کے لیے مراعات بڑھانے پر مجبور کر سکتی ہے، جس کا فائدہ انڈسٹریل اثاثوں کے مالکان کو ہوگا۔
ویتنام بہتر ہے یا تھائی لینڈ؟
تھائی لینڈ زیادہ ترقی یافتہ انفراسٹرکچر، مستحکم قانونی نظام اور SET پر ایک گہری، لیکویڈ REIT مارکیٹ پیش کرتا ہے۔ ویتنام کم لاگت کے لحاظ سے پرکشش ہے مگر شفافیت اور پورٹ فولیو دوست سرمایہ کاری آلات کی دستیابی میں پیچھے ہے۔
کیا سرمایہ کار تھائی REITs کے ڈیویڈنڈ پر ٹیکس ادا کرتے ہیں؟
جی ہاں۔ SET پر غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے REIT ڈیویڈنڈ پر ودہولڈنگ ٹیکس 10 فیصد ہے۔ تھائی لینڈ اور بہت سے ممالک کے درمیان ڈبل ٹیکسیشن معاہدے اہل سرمایہ کاروں کے لیے موثر شرح کم کر سکتے ہیں۔
تھائی لینڈ کا انڈسٹریل پراپرٹی سیکٹر عالمی سطح پر سیمی کنڈکٹر سپلائی چینز کی نئی ترتیب سے ایک کئی سالہ ترقی کے دور کے آغاز پر کھڑا ہے۔ جو سرمایہ کار مانوس پھکٹ کنڈومینیم سے آگے دیکھنے کو تیار ہیں، ان کے لیے یہ سیکٹر ملٹی نیشنل کارپوریشنز سے ڈالر میں نقد آمدنی تک رسائی فراہم کرتا ہے، وہ بھی ایک واضح اور مستحکم قانونی نظام کے تحت۔
ماخذ: بینکاک پوسٹ