ایک نئی ای میل جس نے پھکٹ کے سرمایہ کاروں کو ہلا کر رکھ دیا
مئی 2026 میں تھائی لینڈ کے ڈیپارٹمنٹ آف لینڈز نے خاموشی سے تین سرکلر جاری کیے، ہر ایک پر 'urgent' کا لیبل لگا ہوا، اور یہ ملک کے ہر صوبائی لینڈ آفس کو بھیجے گئے۔ پیغام واضح تھا: غیر ملکیوں کے تھائی کمپنیوں کے ذریعے زمین کنٹرول کرنے کا پرانا طریقہ، یعنی نامزد (nominee) ملکیت کا نظام، اب ایک متحدہ قومی ڈیٹا بیس کے ذریعے خودکار طور پر پکڑا جائے گا۔
یہ کوئی نیا قانون نہیں ہے۔ یہ ایک پرانے قانون پر عمل درآمد کی ایک بالکل نئی سطح ہے۔ فرق بنیادی نوعیت کا ہے: پہلے سب کچھ اس بات پر منحصر تھا کہ آپ کا معاملہ کس افسر کے سامنے آیا۔ اب ہر صوبہ ایک ہی معیار کے تحت کام کرے گا، ایک ہی چیک لسٹ کے ساتھ، اور زمین رکھنے والی ہر قانونی کمپنی کا ریکارڈ ایک قومی ڈیجیٹل رجسٹری میں موجود ہوگا۔
جن ہزاروں غیر ملکی سرمایہ کاروں نے، بشمول روس، یورپ اور دیگر ممالک کے خریداروں نے، پچھلی دو دہائیوں میں تھائی کمپنی ڈھانچوں کے ذریعے ولاز اور پلاٹ خریدے، ان کے لیے یہ ایک فیصلہ کن موڑ ہے۔ اگر آپ بھی تھائی لینڈ میں پراپرٹی کے خواہاں پاکستانی یا کسی بھی اردو بولنے والے سرمایہ کار ہیں، تو یہ خبر آپ کی خریداری کی حکمت عملی پر براہ راست اثر ڈال سکتی ہے۔
نئے قوانین کی بنیادی باتیں کیا ہیں؟
-
تھائی لینڈ کے ڈیپارٹمنٹ آف لینڈز نے مئی 2026 میں تین سرکلر جاری کیے جو ملک بھر کے تمام صوبائی لینڈ آفسز کو بھیجے گئے۔
-
20 لاکھ THB (تقریباً 57,000 امریکی ڈالر) سے زیادہ کے نقد لین دین اور 50 لاکھ THB (تقریباً 143,000 امریکی ڈالر) سے زیادہ مالیت کے اثاثے اب لینڈ کوڈ کے آرٹیکل 74 کے تحت خودکار طور پر ذرائع آمدن اور مالی حیثیت کی جانچ کو متحرک کر دیتے ہیں۔
-
جائز وراثت (inheritance) ہی واحد استثنا ہے جو اس خودکار جانچ سے مستثنیٰ ہے۔
-
ایک متحدہ ڈیٹا بیس تیار کیا جا رہا ہے جو زمین رکھنے والی ہر قانونی کمپنی کا ریکارڈ رکھے گا: رجسٹریشن کی تاریخ، حصولی کی تاریخ، تخمینہ شدہ مالیت، اور بیان کردہ کاروباری مقصد۔
-
مقررہ حد سے زیادہ غیر ملکی شیئر ہولڈنگ رکھنے والی کمپنیاں ہائی رسک قرار دی جائیں گی اور ان کی گہرائی سے تحقیقات ہوں گی۔
-
سخت جانچ میں شیئر ہولڈر رجسٹری کا تجزیہ، ڈیپارٹمنٹ آف بزنس ڈویلپمنٹ (DBD) کے ریکارڈ سے موازنہ، مالی گوشوارے، معاہدے، اور پراپرٹی کا موقع پر معائنہ (on-site inspection) شامل ہیں۔
-
علاقائی رپورٹنگ کے مطابق پھکٹ، کوہ سموئی، کوہ پھنگن اور کرابی جیسے سیاحتی مقامات میں 11,000 سے زائد کمپنیاں پہلے ہی جانچ کے دائرے میں آ چکی ہیں۔
یہ سب شروع کیسے ہوا: پس منظر اور تاریخ
تھائی لینڈ میں غیر ملکیوں کو کبھی بھی براہ راست زمین کی ملکیت کی اجازت نہیں رہی۔ یہ اصول 1954 کے لینڈ کوڈ سے چلا آ رہا ہے۔ ایک غیر ملکی صرف کنڈومینیم یونٹ خرید سکتا ہے، وہ بھی کسی عمارت میں 49% غیر ملکی ملکیت کے کوٹے کے اندر، لیکن ولا یا زمین کا پلاٹ نہیں۔ یہی قانون کا حرف بہ حرف متن ہے۔
عملی طور پر، پچھلی دو دہائیوں میں اس پابندی کو نظرانداز کرنے کے گرد ایک پورا کاروبار کھڑا ہو گیا۔ فارمولا سیدھا تھا: ایک تھائی لمیٹڈ کمپنی بنائی جاتی جس میں غیر ملکی 49% شیئرز رکھتا اور باقی 51% شیئرز تھائی نامزد شیئر ہولڈرز کے پاس ہوتے۔ کمپنی زمین خریدتی، اور غیر ملکی وہاں رہائش رکھتا۔ لاء فرمز، ایجنٹس، اور یہاں تک کہ کچھ ڈویلپرز نے بھی برسوں تک اس ڈھانچے کو ایک معمول کا حل بنا کر پیش کیا۔
حکام کو ہمیشہ اس عمل کا علم رہا ہے۔ لینڈ کوڈ کا آرٹیکل 96 کسی غیر ملکی کو ملکیت کی پابندی سے بچنے میں مدد دینے پر 2 سال تک قید اور 20,000 THB تک جرمانے کی اجازت دیتا ہے۔ لیکن اس پر عمل درآمد نایاب اور غیر مستقل تھا۔ ایک لینڈ آفس بغیر کسی سوال کے لین دین رجسٹر کر دیتا، جبکہ دوسرا صاف انکار کر دیتا۔ سب کچھ صوبے، افسر کے موڈ اور کاغذات کی تیاری کی احتیاط پر منحصر تھا۔
مئی 2026 کے سرکلر بالکل اسی عدم مطابقت کو نشانہ بناتے ہیں۔ پہلی بار ایک نظام بند طریقہ کار متعارف کرایا جا رہا ہے: ایک ڈیٹا بیس، ایک معیار، ایک چیک لسٹ۔ سلک لیگل (Silk Legal) کے مطابق، جو کہ اس نئی ہدایت پر تفصیلی تجزیہ شائع کرنے والی پہلی لاء فرم ہے، یہ قانون میں تبدیلی نہیں بلکہ عمل درآمد کا ارتکاز ہے۔
عملی طور پر اس کا کیا مطلب ہے؟ فرض کریں ایک تھائی کمپنی میں دو تھائی شیئر ہولڈرز اور ایک غیر ملکی شیئر ہولڈر ہے جو 49% حصص رکھتا ہے، اور اس کمپنی نے پھکٹ میں 1.5 کروڑ THB کا ولا خریدا۔ پہلے، لینڈ آفس بس یہ سودا رجسٹر کر دیتا۔ اب نظام خودکار طور پر اس کمپنی کو ہائی رسک قرار دے گا۔ افسران شیئر ہولڈر رجسٹری نکالیں گے: تھائی شراکت دار کون ہیں؟ ان کا پیشہ کیا ہے؟ ان کی رقم کہاں سے آئی؟ کیا کمپنی واقعی کوئی کاروبار کرتی ہے، یا صرف ایک جائیداد کی ملکیت کے لیے وجود رکھتی ہے؟ ایک انسپکٹر خود جا کر دیکھ سکتا ہے کہ اصل میں وہاں رہتا کون ہے۔
نقد لین دین کے لیے 20 لاکھ THB کی حد خاص طور پر قابل توجہ ہے۔ تھائی لینڈ میں پراپرٹی کے لیے نقد ادائیگیاں غیر معمولی بات نہیں، خاص طور پر ریزورٹ بیلٹ اور ری سیل مارکیٹ میں۔ اب ایسا ہر لین دین خودکار طور پر ذرائع آمدن کی جانچ شروع کر دیتا ہے، جو انسداد منی لانڈرنگ قانون (AMLA) سے بھی جڑ جاتی ہے اور مبہم سودوں کے لیے ایک اور رکاوٹ کھڑی کرتی ہے۔
علاقائی تناظر بھی اہم ہے۔ تھائی لینڈ اکیلا جنوب مشرقی ایشیائی ملک نہیں جو غیر ملکی پراپرٹی ملکیت پر نگرانی سخت کر رہا ہے۔ ویتنام نے 2024 میں اپنے ہاؤسنگ قانون کو اپ ڈیٹ کیا اور غیر ملکی خریداروں کے لیے نئی پابندیاں لگائیں۔ انڈونیشیا بھی وقتاً فوقتاً بالی میں غیر ملکی خریداروں کے لیے قواعد نظرثانی کرتا رہتا ہے۔ لیکن تھائی لینڈ کا انداز مختلف ہے: قوانین نہیں بدل رہے، بلکہ آخرکار ان پر عمل درآمد کیا جا رہا ہے۔
جن لوگوں کے پاس پہلے سے نامزد ڈھانچوں کے ذریعے زمین ہے، ان کی صورتحال غیریقینی ہے۔ سرکلر بنیادی طور پر نئے لین دین اور موجودہ بنیاد کی جانچ پر مرکوز ہیں، لیکن جو ڈیٹا بیس تیار ہو رہا ہے وہ زمین رکھنے والی ہر قانونی کمپنی کا احاطہ کرتا ہے، بشمول پرانی خریداریوں کے۔ اس کا مطلب ہے کہ دس سال پہلے ایک ولا رکھنے کے لیے بنائی گئی کمپنی بھی اب جانچ کے دائرے میں آ سکتی ہے۔
سرمایہ کاروں کو اب کیا کرنا چاہیے؟
پہلا قدم: کسی مستند تھائی وکیل سے موجودہ ڈھانچوں کا آڈٹ کروائیں۔ دوسرا قدم: متبادل طریقوں پر غور کریں، جیسے طویل مدتی لیز ہولڈ (30 سال، تجدید کے اختیار کے ساتھ)، غیر ملکی کوٹے کے اندر کنڈومینیم کی ملکیت، یا تھائی لینڈ بورڈ آف انویسٹمنٹ (BOI) کے ذریعے سرمایہ کاری، جو بعض صورتوں میں غیر ملکیوں کو براہ راست زمین رکھنے کی اجازت دیتی ہے۔
ڈیپارٹمنٹ آف لینڈز کی نئی ہدایات ایک واضح پیغام دیتی ہیں: بکھری ہوئی، غیر مستقل نگرانی کا دور ختم ہو رہا ہے۔ جس کسی نے بھی تھائی پراپرٹی میں سرمایہ لگایا ہے، اسے چاہیے کہ اپنے ملکیتی ڈھانچے کا جائزہ ابھی لے، دروازے پر انسپکٹر کے آنے کا انتظار کرنے کے بجائے۔ اگر آپ تھائی لینڈ میں محفوظ اور قانونی طریقے سے سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں تو تھائی لینڈ پراپرٹی کے ماہرین آپ کی رہنمائی کے لیے موجود ہیں۔
ماخذ: The CITY Asia