اگر آپ تھائی لینڈ میں گھر یا ولا خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں اور کسی نے آپ کو 'نامنی کمپنی' کے ذریعے زمین خریدنے کا مشورہ دیا ہے تو رکیے، پہلے بینکاک کا یہ تازہ کیس پڑھ لیں۔ تھائی پولیس نے حال ہی میں 33 کمپنیوں کا ایک نیٹ ورک پکڑا ہے جو چینی شہریوں نے بینکاک میں لگژری مکانات خریدنے کے لیے استعمال کیا تھا۔ ان جائیدادوں کی مجموعی مالیت 1.275 ارب باہٹ (تقریباً 35 ملین امریکی ڈالر) بنتی ہے۔
پورا معاملہ کیا ہے؟
طریقہ کار وہی پرانا اور مشہور تھا: ایک غیرملکی خریدار تھائی نامنی شیئر ہولڈرز کے ساتھ ایک مقامی کمپنی رجسٹر کرواتا ہے، پھر اسی کمپنی کے نام پر زمین اور مکان خرید لیتا ہے۔ اس طرح وہ غیرملکیوں کے براہ راست زمین کی ملکیت پر پابندی کو چکما دے دیتا ہے۔ یہ کوئی اکلوتا واقعہ نہیں بلکہ اس آپریشن کی وسعت اور اس پر ہونے والی میڈیا کوریج ایک واضح پیغام دیتی ہے: تھائی حکام اب پورے ملک میں نامنی اسٹرکچرز کے خلاف سختی بڑھا رہے ہیں۔ جو بھی سرمایہ کار بینکاک یا تھائی لینڈ کے کسی اور حصے میں پراپرٹی لینے کا سوچ رہا ہے، اس کے لیے یہی وقت ہے کہ وہ رسک کا حقیقت پسندانہ جائزہ لے۔
اہم اعداد و شمار ایک نظر میں
-
غیرملکیوں کی زمین کی ملکیت پر پابندی 1954 کے لینڈ کوڈ ایکٹ کی سیکشن 86 میں درج ہے۔ یہ قانون گزشتہ 70 سال سے جوں کا توں ہے، کسی رہائشی یا ایلیٹ ویزا رکھنے والے کے لیے بھی کوئی استثنا نہیں۔
-
فارن بزنس ایکٹ (1999) کے تحت کسی بھی تھائی کمپنی میں جو زمین کے لین دین جیسی مخصوص سرگرمیوں میں مصروف ہو، غیرملکی ملکیت کی حد 49% مقرر ہے۔ نامنی انتظامات، جہاں تھائی شیئر ہولڈرز کوئی اصل سرمایہ نہیں لگاتے، انہیں فوجداری جرم قرار دیا گیا ہے۔
-
دی نیشن تھائی لینڈ کے مطابق اس تحقیقات میں شامل جائیدادیں بینکاک کے پرتعیش علاقوں میں واقع ہیں، اور فی مکان اوسط مالیت تقریباً 38.6 ملین باہٹ (10 لاکھ امریکی ڈالر سے زائد) بنتی ہے۔
-
پھوکٹ، پھانگ نگا اور کرابی میں ہونے والے ایک متعلقہ فیز-3 آپریشن میں 500 سے زیادہ افسران کو تعینات کیا گیا، 59 افراد گرفتار ہوئے، 60 مقامات پر چھاپے مارے گئے، اور 77 کمپنیوں کی جانچ کی گئی جن کا تعلق زمین اور شیئر ہولڈنگ اسٹرکچرز سے تھا۔ ان اثاثوں کی مالیت تقریباً 1.053 ارب باہٹ بنتی ہے۔
-
ملک بھر میں صرف ساموئی اور پھانگن میں 11,400 سے زیادہ غیرملکی روابط رکھنے والی کمپنیوں کا جائزہ لیا گیا، جبکہ پورے ملک میں 7,000 سے زائد کمپنیوں کا معائنہ ہوا اور 850 سے زائد کمپنیوں کے خلاف مقدمات چلائے جا چکے ہیں، جس سے ریاست کو تخمیناً 15 ارب باہٹ کا نقصان ہوا۔
-
غیرملکی افراد فری ہولڈ ٹائٹل کے تحت کنڈومینیم یونٹ قانونی طور پر خرید سکتے ہیں، بشرطیکہ عمارت کا غیرملکی ملکیت کوٹہ (کل فرش رقبے کا 49% تک) ختم نہ ہوا ہو۔
-
2024 اور 2025 کے دوران حکومت نے ایک بل پر بحث کی جس کے تحت غیرملکی 40 ملین باہٹ کی کم از کم سرمایہ کاری کے ساتھ 1 رائی (1,600 مربع میٹر) تک زمین خرید سکیں، لیکن سیاسی مخالفت کے باعث یہ تجویز رک گئی۔
-
نامنی اسکیموں پر سزائیں شدید ہیں: 10 لاکھ باہٹ تک جرمانہ، 3 سال تک قید، اور لینڈ ڈیپارٹمنٹ کے حکم پر 180 دن کے اندر اثاثوں کی زبردستی فروخت۔
کیا 2026 میں غیرملکی تھائی لینڈ میں گھر خرید سکتا ہے؟
کوئی غیرملکی براہ راست ایسی زمین کا مالک نہیں بن سکتا جس پر مکان تعمیر ہو۔ قانون غیر رہائشیوں کو زمین کی ملکیت سے روکتا ہے۔ قانونی راستے یہ ہیں: مکان کے ڈھانچے کی الگ سے ملکیت رکھتے ہوئے زیریں زمین کو طویل مدتی لیز پر لینا، یا مخصوص شرائط کے تحت تھائی شریک حیات کے ذریعے خریداری کرنا۔ اس کے مقابلے میں کنڈومینیم فری ہولڈ ٹائٹل کے تحت مکمل طور پر خریدے جا سکتے ہیں، اور یہی وجہ ہے کہ زیادہ تر پاکستانی اور دیگر بیرون ملک خریدار اسی راستے کو ترجیح دیتے ہیں۔
نامنی اسٹرکچر کے اصل خطرات کیا ہیں؟
خطرات معمولی نہیں۔ ضبطی اور فوجداری مقدمے کے علاوہ، سرمایہ کار مکمل طور پر نامنی شیئر ہولڈرز پر انحصار کرتا ہے۔ یہ تھائی 'پارٹنرز' قانونی طور پر کمپنی کے مالک ہوتے ہیں اور کسی بھی وقت اثاثے بیچ سکتے ہیں یا ڈائریکٹرز کو تبدیل کر سکتے ہیں۔ ایسے تنازعات میں عدالتیں عموماً ریاست کے حق میں فیصلہ دیتی ہیں۔
حکام نے اچانک سختی کیوں بڑھائی؟
کئی عوامل اکٹھے ہو گئے۔ لگژری پراپرٹی کی بڑھتی قیمتوں نے میڈیا اور عوام دونوں کی توجہ حاصل کی۔ پارلیمنٹ میں 'زمین غیرملکیوں کو بیچنے' کے خلاف سیاسی بیان بازی نے زور پکڑا۔ ڈی ایس آئی (ڈیپارٹمنٹ آف اسپیشل انویسٹیگیشن) کو اضافی فنڈنگ اور مشکوک کارپوریٹ اسٹرکچرز کا سراغ لگانے کے لیے جدید ڈیجیٹل ٹولز بھی ملے، جس کی تصدیق بینکاک سے پھوکٹ اور جنوبی جزائر تک جاری فیز وار آپریشنز سے ہوتی ہے۔
بینکاک میں کون سے علاقے سب سے زیادہ نگرانی میں ہیں؟
سب سے زیادہ توجہ پرائم اضلاع پر مرکوز ہے: سکھمویت، ساتھورن، تھونگلور، اور بانگ نا و رامکھامہینگ کے علاقوں میں واقع گیٹڈ ہاؤسنگ اسٹیٹس (مو بان)۔ 20 ملین باہٹ سے زیادہ مالیت کی جائیدادیں خودکار طور پر جانچ کے لیے فلیگ کی جاتی ہیں۔
کیا لیز ہولڈ ایک محفوظ متبادل ہے؟
طویل مدتی لیز ہولڈ (30 سال، تجدید کے اختیار کے ساتھ) تھائی قانون کے تحت تسلیم شدہ ایک قانونی طریقہ ہے۔ ابتدائی 30 سال کی مدت مکمل طور پر محفوظ ہوتی ہے۔ دوسری اور تیسری مدت کی تجدید معاہدے کی شرائط اور زمین کے مالک کی نیک نیتی پر منحصر ہوتی ہے، اسی لیے ایک محتاط انداز میں تیار کردہ قانونی معاہدہ ناگزیر ہے۔
ضبطی کے بعد جائیداد کا کیا ہوتا ہے؟
لینڈ ڈیپارٹمنٹ 180 دن کے اندر زبردستی فروخت کا حکم جاری کرتا ہے۔ اگر مالک رضاکارانہ طور پر جائیداد نہیں بیچتا تو اسے نیلامی میں ڈال دیا جاتا ہے۔ نیلامی کی رقم جرمانوں اور اخراجات کاٹ کر مالک کو واپس کی جاتی ہے، تاہم نیلامی کی قیمتیں عموماً مارکیٹ ویلیو سے کافی کم ہوتی ہیں۔
کیا یہ کارروائی صرف چینی سرمایہ کاروں کو متاثر کرتی ہے؟
نہیں۔ قانون تمام غیرملکیوں پر بلا استثنا لاگو ہوتا ہے۔ اسی طرح کے مقدمات پہلے روس، یورپی ممالک اور آسٹریلیا کے شہریوں کے خلاف بھی چلائے جا چکے ہیں، خاص طور پر پھوکٹ اور کوہ ساموئی میں۔ چینی نیٹ ورک نے اپنے پیمانے کی وجہ سے توجہ حاصل کی، لیکن نفاذ کا طریقہ کار سب کے لیے یکساں ہے، جیسا کہ پھوکٹ، پھانگ نگا اور کرابی میں ساتھ ساتھ چلنے والے آپریشنز سے ظاہر ہوتا ہے۔
سرمایہ کار اپنا سرمایہ قانونی طور پر کیسے محفوظ رکھ سکتے ہیں؟
تین بنیادی اقدامات سب سے اہم ہیں۔ پہلا: 49% غیرملکی ملکیت کوٹے کے اندر رہتے ہوئے فری ہولڈ ٹائٹل کے تحت کنڈومینیم خریدیں۔ دوسرا: اگر ولا میں دلچسپی ہو تو کسی مستند وکیل کی نگرانی میں لیز ہولڈ اسٹرکچر استعمال کریں۔ تیسرا: ہر جائیداد پر کسی ایسے آزاد وکیل سے ڈیو ڈیلیجنس کروائیں جس کا ڈیولپر سے کوئی تعلق نہ ہو۔
نتیجہ: قانونی راستہ ہی محفوظ راستہ ہے
یہ تحقیقات کوئی اتفاقی واقعہ نہیں بلکہ تھائی حکام کی ایک سوچی سمجھی پالیسی کا حصہ ہے۔ نامنی اسٹرکچرز جو دہائیوں سے چلتے آ رہے تھے، اب ناقابل قبول حد تک خطرناک ہو چکے ہیں۔ جو سرمایہ کار بینکاک یا جزائر میں پراپرٹی خریدنے کا منصوبہ بنا رہے ہیں، ان کے لیے واحد محفوظ راستہ سختی سے قانونی ملکیت کے فارمیٹس اپنانا ہے۔ تھائی لینڈ کی مارکیٹ اب بھی پرکشش ہے: کنڈومینیم پر کرایہ آمدنی سالانہ 5-7% تک چلتی ہے، اور داخلے کی لاگت سنگاپور یا ہانگ کانگ کے مقابلے میں ایک حصہ ہے۔ لیکن سرمائے کا تحفظ درست ڈیل اسٹرکچر سے شروع ہوتا ہے۔ تھائی لینڈ پراپرٹی کی ٹیم ہمیشہ یہی مشورہ دیتی ہے کہ کاغذی کارروائی سے پہلے آزاد قانونی مشورہ لازمی لیا جائے۔
ماخذ: انٹرنیشنل انویسٹمنٹ