بینکاک میں 'کیلے کے باغ' والا ٹیکس چور راستہ بند: زمین میں سرمایہ کاری کرنے والوں کے لیے کیا بدلے گا؟

ایک پرانی ترکیب جو اب کام نہیں کرے گی

ذرا تصور کریں: بینکاک کے سب سے مہنگے علاقے، جہاں ایک مربع وا زمین کروڑوں باہت کی ہو، وہاں کوئی سرمایہ کار اپنی خالی پلاٹ پر کیلے کے چند درخت لگا دیتا ہے اور اسے 'زرعی زمین' کے طور پر رجسٹر کروا لیتا ہے۔ نتیجہ؟ ٹیکس میں لاکھوں باہت کی بچت، ہر سال۔ یہ کوئی افسانہ نہیں بلکہ دہائیوں سے چلنے والا حقیقی حربہ تھا جسے تھائی لینڈ کے پراپرٹی حلقوں میں 'کیلے کا لوپ ہول' کہا جاتا ہے۔ اب بینکاک میونسپلٹی (BMA) نے اسے بند کرنے کا فیصلہ کر لیا ہے، اور جو بھی شخص بینکاک میں زمین رکھتا ہے یا رکھنے کا ارادہ رکھتا ہے، اسے یہ خبر ضرور جاننی چاہیے۔

اگر آپ کسی تھائی کمپنی کے ذریعے بینکاک میں زمین کے مالک ہیں، یا مستقبل میں سرمایہ کاری کا سوچ رہے ہیں، تو مختصر جواب یہ ہے: شہر کے مرکزی علاقوں میں 'زرعی' ظاہر کی گئی زمینوں پر ٹیکس تقریباً تین گنا بڑھنے والا ہے، اور اس کا اطلاق مالی سال 2027 سے متوقع ہے۔ یہ تبدیلی زمین کی قیمتوں، ڈیولپمنٹ کی رفتار اور کرائے کی مارکیٹ تینوں پر اثر ڈالے گی۔

معاملہ دراصل ہے کیا؟

بینکاک کی میونسپل حکومت نے باقاعدہ طور پر ایک تجویز پیش کی ہے جس کے تحت شہر کے مرکزی حصوں میں واقع مگر باضابطہ طور پر 'زرعی زمین' کے طور پر رجسٹرڈ پلاٹوں پر ٹیکس کی شرح بڑھائی جائے گی۔ مقصد صاف ہے: زرعی اور کمرشل زمین کے ٹیکس میں موجود وہ خلا ختم کرنا جس کی وجہ سے مرکزی علاقوں کے مالکان اصل ٹیکس بوجھ سے 5 سے 10 گنا کم ادائیگی کرتے رہے۔ جو بین الاقوامی سرمایہ کار بینکاک میں زمین کے اثاثوں پر نظر رکھے ہوئے ہیں، ان کے لیے یہ ایک واضح اشارہ ہے کہ اب حکمتِ عملی پر نظرثانی کا وقت آ گیا ہے۔

فوری جوابات: کیا بدل رہا ہے؟

• کیا تبدیل ہو رہا ہے: بینکاک ان زمینوں پر ٹیکس بڑھا رہا ہے جو باضابطہ طور پر زرعی درج ہیں مگر شہر کے مرکزی اضلاع میں واقع ہیں

• موجودہ شرحیں: زرعی پلاٹ اثاثے کی تخمینی مالیت کا 0.01 سے 0.1 فیصد ٹیکس دیتے ہیں، جبکہ کمرشل زمین کے لیے یہ شرح 0.3 سے 0.7 فیصد ہے (ریونیو ڈیپارٹمنٹ کے اعداد و شمار)

• تجویز کردہ نئی حد: زرعی زمین کی بنیادی شرح موجودہ تقریباً 0.01 فیصد (زیادہ سے زیادہ 0.10 فیصد) سے بڑھ کر 0.03 سے 0.12 فیصد ہو جائے گی، یعنی ابتدائی ٹیکس بوجھ تقریباً تین گنا، ہر ملین باہت مالیت پر تقریباً 100 باہت سے بڑھ کر 300 باہت (نیشن تھائی لینڈ)

• لوپ ہول کے تحت بچت: 100 ملین باہت مالیت کے پلاٹ پر ہر سال 500,000 سے 700,000 باہت تک کی بچت ہوتی رہی

• کن پر اثر پڑے گا: سیلوم (Silom)، ساتھورن (Sathorn)، سکھمویت (Sukhumvit)، پلوئنچت (Ploenchit) اور راچادامری (Ratchadamri) میں خالی اور نقلی-زرعی پلاٹوں کے مالکان

• ٹائم لائن: تجویز زیرِ غور ہے، مکمل نفاذ مالی سال 2027 سے متوقع

اصل حقائق جو ہر سرمایہ کار کو معلوم ہونے چاہئیں

• لینڈ اینڈ بلڈنگ ٹیکس ایکٹ بی ای 2562 سن 2020 میں نافذ ہوا تھا، جس نے چار ٹیکس کیٹیگریز بنائیں: رہائشی، زرعی، کمرشل، اور خالی زمین

• زرعی کیٹیگری کی شرح سب سے کم ہے، 75 ملین باہت تک مالیت کے پلاٹوں کے لیے 0.01 فیصد سے شروع ہوتی ہے، جبکہ کمرشل شرح 0.3 فیصد سے شروع ہو کر بتدریج بڑھتی ہے

• مارکیٹ تخمینوں کے مطابق بینکاک کے پرائم علاقوں میں 1 سے 20 رائی رقبے کے سینکڑوں پلاٹ باضابطہ طور پر زرعی زمین کے طور پر رجسٹرڈ ہیں

• سکھمویت (سوئی 1 سے 63 کے درمیان) میں تخمینی زمین کی قیمتیں 800,000 سے 1,500,000 باہت فی مربع وا تک پہنچ چکی ہیں (ٹریژری ڈیپارٹمنٹ، دوبارہ تخمینہ 2024-2027)

• خالی زمین پر بڑھتے ٹیکس دباؤ نے پہلے ہی 2024-2025 میں ڈیولپمنٹ کے لیے تیار زمین کی سپلائی میں 12 سے 15 فیصد اضافہ کر دیا ہے (ذریعہ: AREA - ایجنسی فار ریئل اسٹیٹ افیئرز)

• BMA نفاذ سخت کر رہا ہے، اور اب زرعی درج زمین پر حقیقی کمرشل کاشتکاری لازمی قرار دی جا رہی ہے، محض نمائشی 'شیڈو کلٹیویشن' قابلِ قبول نہیں رہے گی (بینکاک پوسٹ)

• غیر ملکی شہری تھائی لینڈ میں براہِ راست زمین کے مالک نہیں بن سکتے (لینڈ کوڈ، سیکشن 86)۔ یہ تبدیلیاں بنیادی طور پر ان لوگوں پر اثر ڈالیں گی جو تھائی کمپنیوں یا طویل مدتی لیز کے ذریعے زمین رکھتے ہیں

• BMA خود براہِ راست لینڈ ٹیکس جمع کرتا ہے اور آمدنی بڑھانے کی واضح ترغیب رکھتا ہے: اس کا 2025 کا وصولی ہدف 37 بلین باہت تھا

یہ فیصلہ زمین کی قیمتوں پر کیسے اثرانداز ہوگا؟

اس کا اثر دو مراحل میں نظر آئے گا۔ مختصر مدت میں کچھ مالکان اپنی زمینیں فروخت کے لیے پیش کریں گے، جس سے قیمتوں میں عارضی نرمی یا سست رفتاری آ سکتی ہے۔ درمیانی مدت میں زیادہ ڈیولپمنٹ شروع ہونے سے کنڈومینیم اور کمرشل اسپیس کی سپلائی بڑھے گی، جو مارکیٹ کو زیادہ مستحکم بنانے میں مدد دے گی۔ خریداروں کے لیے یہ بالآخر ایک صحت مند اور شفاف مارکیٹ کی علامت ہے۔

کیا اس کا اثر غیر ملکی سرمایہ کاروں پر بھی پڑے گا؟

اگرچہ غیر ملکی افراد تھائی لینڈ میں براہِ راست زمین کے مالک نہیں بن سکتے، لیکن اگر آپ کسی تھائی کمپنی میں حصہ دار ہیں جو زمین کی مالک ہے، تو بڑھتا ہوا ٹیکس آپ کی آپریٹنگ لاگت بھی بڑھائے گا۔ اس کا اثر ڈیولپمنٹ پروجیکٹس کی معاشیات پر بھی پڑے گا، اور بالآخر نئے کنڈومینیمز کی فی مربع میٹر قیمت پر بھی۔ یہی وجہ ہے کہ تھائی لینڈ پراپرٹی میں سرمایہ کاری کرنے سے پہلے زمین کی ٹیکس حیثیت جانچنا ضروری ہے۔

کیا زمین کی بڑی فروخت (سیل آف) متوقع ہے؟

بڑے پیمانے پر فروخت کا امکان کم ہے۔ بڑے زمین دار، جیسے کراؤن پراپرٹی بیورو یا سیریواڈھاناباکدی اور چیراتھیوت خاندان، طویل مدتی حکمتِ عملی پر کام کرتے ہیں اور محض چند لاکھ باہت کے ٹیکس اضافے پر اپنے اثاثے نہیں بیچیں گے۔ البتہ چھوٹے اور درمیانے درجے کے مالکان جو محض قیاس آرائی کی بنیاد پر زمین رکھے ہوئے ہیں، وہ اب نکلنا شروع کر سکتے ہیں۔

خریداری سے پہلے پلاٹ کی ٹیکس حیثیت کیسے چیک کریں؟

بیچنے والے سے چانوٹ (ٹائٹل ڈیڈ) اور تازہ ترین لینڈ ٹیکس رسید طلب کریں۔ یہ رسید بتاتی ہے کہ زمین کس کیٹیگری میں درج ہے: خالی، زرعی، رہائشی یا کمرشل۔ اس کے علاوہ BMA کے ڈیپارٹمنٹ آف سٹی پلاننگ سے زوننگ کی تصدیق کرنا بھی مفید رہتا ہے۔

کیا دفاتر اور ریٹیل کے کرائے بھی بڑھیں گے؟

بالواسطہ طور پر، ہاں۔ اگر کمرشل عمارتوں کے مالکان اب ملحقہ زمین کو زرعی ظاہر کر کے اپنی ٹیکس بنیاد کم نہیں کر سکیں گے، تو ان کی آپریٹنگ لاگت بڑھے گی۔ اس بوجھ کا کچھ حصہ کرایہ داروں پر بھی منتقل ہو سکتا ہے، خاص طور پر گریڈ بی اور سی کے آفس اسپیس میں۔

کیا اس کا تعلق کنڈومینیم خریدنے سے بھی ہے؟

براہِ راست کوئی تعلق نہیں، کیونکہ کنڈومینیم کا ٹیکس رہائشی شرح کے تحت الگ سے شمار ہوتا ہے۔ لیکن ڈیولپمنٹ کے لیے زمین کی سپلائی بڑھنے سے مرکزی بینکاک میں نئے پروجیکٹس آنے کا امکان ہے، جو خریداروں کے لیے زیادہ انتخاب اور بہتر مسابقتی قیمتوں کا ذریعہ بن سکتا ہے۔

ماخذ: نیشن تھائی لینڈ

آخری بات: خطرہ نہیں، مارکیٹ کی صفائی

بینکاک کی یہ ٹیکس پالیسی کوئی جھٹکا نہیں بلکہ ایک اصلاح ہے۔ شہر محض قوانین کو زمین کے حقیقی استعمال کے مطابق ڈھال رہا ہے۔ جو سرمایہ کار حقیقی منافع کی بنیاد پر فیصلے کرتے ہیں، نہ کہ محض قیاس آرائی پر مبنی ٹیکس بچت کی تراکیب پر، ان کے لیے یہ خبر مثبت ہے: مارکیٹ اب زیادہ شفاف ہوتی جا رہی ہے۔

تھائی لینڈ میں سرمایہ کاری کا ارادہ رکھتے ہیں؟ تھائی لینڈ پراپرٹی کے ماہرین آپ کے لیے صحیح اور محفوظ پراپرٹی تلاش کرنے میں مدد کے لیے تیار ہیں۔