اگر آپ بینکاک میں پراپرٹی کی تلاش میں ہیں تو ایک خبر پر ضرور توجہ دیں: تھائی حکومت بینکاک پورٹ کو مکمل طور پر بند کرنے کا جائزہ لے رہی ہے، اور کارگو آپریشنز کو لیم چابانگ منتقل کیا جائے گا۔ خالی ہونے والی زمین پر کلونگ توئی کے علاقے میں ایک بڑا انٹرٹینمنٹ کمپلیکس بنانے کی تجویز زیرِ غور ہے۔ جو لوگ بینکاک کی پراپرٹی مارکیٹ پر نظر رکھے ہوئے ہیں، ان کے لیے یہ خبر نظرانداز کرنے والی نہیں۔
کلونگ توئی کا یہ پورٹ ایریا تقریباً 2,500 رائی (400 ہیکٹر) پر پھیلا ہوا ہے اور بینکاک کے بالکل مرکز میں واقع ہے، سکھمویت کے کاروباری علاقے اور چاؤ پھرایا دریا کے درمیان۔ کئی دہائیوں سے یہ زمین صرف لاجسٹکس کے کام آتی رہی ہے۔ اگر یہ ری ڈیولپمنٹ منصوبہ حقیقت بنا تو ارد گرد کی زمین اور کنڈومینیم کی قیمتوں میں ڈبل ڈیجٹ اضافہ متوقع ہے۔
یہ فزیبلٹی اسٹڈی ٹرانسپورٹ منسٹر پیچٹ رتچاکِٹپراکارن (Phiphat Ratchakitprakan) کی جانب سے شروع کی گئی ہے۔ The Nation Thailand کے مطابق یہ محض ایک عام ری ڈیولپمنٹ نہیں بلکہ پورے شہر کے لیے ایک نئی لینڈ مارک تعمیر کرنے کی کوشش ہے۔ Bangkok One News کی ایک الگ رپورٹ میں 900 رائی کے وسیع پورٹ ایریا کے اندر تقریباً 500 رائی پر مشتمل تیز رفتار مکسڈ یوز ماسٹر پلان کا ذکر ہے، جس میں ہوٹلز، کنونشن سپیس اور کمرشل انفراسٹرکچر شامل ہوں گے، مگر کیسینو شامل نہیں ہوگا۔
فوری جواب: کیا کلونگ توئی میں سرمایہ کاری کا صحیح وقت اب ہے؟
بینکاک پورٹ مکمل طور پر بند ہو سکتا ہے اور کارگو آپریشنز چون بوری صوبے کے لیم چابانگ پورٹ منتقل ہو جائیں گے۔ کلونگ توئی کی تقریباً 2,500 رائی زمین پر ایک بڑے انٹرٹینمنٹ کمپلیکس کی اسٹڈی جاری ہے، جس میں اب زیادہ تر رپورٹس کے مطابق کیسینو شامل نہیں ہوگا۔ ابھی یہ منصوبہ صرف فزیبلٹی اسٹڈی کے مرحلے میں ہے اور کوئی حتمی ٹائم لائن طے نہیں ہوئی، مگر سرمایہ کاروں کے لیے یہ حکومتی فیصلے سے پہلے کا ابتدائی موقع ہے۔
اہم حقائق جو ہر خریدار کو معلوم ہونے چاہئیں
-
بینکاک پورٹ (کلونگ توئی پورٹ) 1954 سے کام کر رہا ہے اور سالانہ تقریباً 15 لاکھ TEUs (مارکیٹ اندازے) ہینڈل کرتا ہے۔ لیم چابانگ پہلے ہی تھائی لینڈ کے زیادہ تر کارگو کا انتظام سنبھالے ہوئے ہے اور باقی حصہ جذب کرنے کی صلاحیت رکھتا ہے۔
-
کلونگ توئی MRT بلیو لائن پر واقع ہے (کوئین سیریکیت نیشنل کنونشن سینٹر اسٹیشن) اور BTS سکھمویت لائن کے اسٹیشنز سے پیدل فاصلے پر ہے، یعنی ٹرانزٹ رسائی پہلے ہی مضبوط ہے۔
-
پورٹ سے 1 کلومیٹر کے اندر کنڈومینیم کی قیمتیں فی الحال ملحقہ سکھمویت سوئیز کے مقابلے میں 20 سے 30 فیصد کم ہیں، بینکاک کی پراپرٹی ویلیویشن ایجنسیوں کے مطابق۔
-
یہ زمین پورٹ اتھارٹی آف تھائی لینڈ (PAT) کے پاس ٹریژری سے طویل مدتی لیز پر ہے۔ اسے کمرشل استعمال میں لانے کے لیے پارلیمانی منظوری لازمی ہوگی۔
-
ایک رپورٹ شدہ منصوبے کا مرکز بغیر کیسینو کا انٹرٹینمنٹ کمپلیکس ہے، جس میں کروز ٹرمینل، یاٹ مرینا، اور پریمیم رہائشی یونٹس شامل ہوں گے۔ اس سے حاصل ہونے والی آمدنی قریبی کمیونٹیز کو نئی ہائی رائز ہاؤسنگ میں منتقل کرنے کے لیے مختص کی جائے گی۔
-
ایک دوسری رپورٹ 900 رائی کے وسیع پورٹ ایریا کے اندر تقریباً 500 رائی پر مشتمل تیز رفتار مکسڈ یوز پلان (ہوٹلز، کنونشن سہولیات، کمرشل اسپیس) بیان کرتی ہے، جس میں لاجسٹکس فنکشنز اور اسٹاف ہاؤسنگ بھی شامل ہے۔
-
لیم چابانگ بینکاک سے 120 کلومیٹر دور ہے، ایکسپریس وے اور ریل سے منسلک ہے، اور ایسٹرن اکنامک کوریڈور (EEC) کے تحت اس کی صلاحیت میں توسیع پہلے ہی جاری ہے۔
-
کلونگ توئی کی غیر رسمی بستیوں میں تقریباً 1 لاکھ رہائشی رہتے ہیں، جس کی وجہ سے دوبارہ آبادکاری اس منصوبے کا ایک مرکزی سماجی پہلو بن گئی ہے۔
بین الاقوامی مثالیں کیا کہتی ہیں؟
ہیمبرگ کا HafenCity اور لندن کا Docklands ایسے ہی واٹر فرنٹ پورٹ ری ڈیولپمنٹ منصوبے ہیں جو 10 سے 15 سال میں مکمل ہوئے، اور ان دونوں مقامات پر پراپرٹی کی قیمتیں 3 سے 5 گنا تک بڑھیں۔ لندن کے ڈاکس بند ہونے کے بعد Docklands کی قیمتیں 15 سال میں 4 سے 5 گنا اوپر گئیں۔ کلونگ توئی فی الحال ارد گرد کے علاقوں کے مقابلے میں کم قیمت پر ہے، اور صرف منصوبے کی باضابطہ تصدیق ہی قیمتوں میں مختصر مدت میں 15 سے 25 فیصد اضافہ لا سکتی ہے۔
کیا اب کلونگ توئی میں کنڈومینیم خریدنا فائدہ مند ہے؟
یہ ایک قیاسی سرمایہ کاری ہے جس میں اضافے کی صلاحیت زیادہ ہے، مگر رسک بھی موجود ہے کہ منصوبہ تاخیر کا شکار ہو جائے یا نمایاں طور پر تبدیل ہو جائے۔ ایک سمجھدار حکمتِ عملی یہ ہے کہ پورٹ ایریا سے 1 سے 2 کلومیٹر کے اندر، MRT اور BTS لائنز کے ساتھ ایسی پراپرٹیز کا انتخاب کیا جائے جو ابھی سے کرایہ کی آمدنی دے سکیں۔ ایسی جائیدادیں سالانہ 4 سے 6 فیصد رینٹل یِلڈ کے ساتھ ساتھ طویل مدتی کیپیٹل ایپریسی ایشن کا امکان بھی رکھتی ہیں۔
غیر ملکی خریداروں کے لیے قانونی صورتحال
ہاں، غیر ملکی افراد اس علاقے میں پراپرٹی خرید سکتے ہیں۔ معمول کے قوانین لاگو ہوتے ہیں: غیر ملکی ہر عمارت میں 49 فیصد فارن کوٹا کے تحت کنڈومینیم یونٹس فری ہولڈ کی بنیاد پر رکھ سکتے ہیں۔ زمین اور ٹاؤن ہاؤسز طویل مدتی لیز ہولڈ (30 سال، قابلِ تجدید) یا تھائی کمپنی اسٹرکچر کے ذریعے حاصل کیے جا سکتے ہیں۔
اس منصوبے کے بڑے خطرات کیا ہیں؟
تین چیزیں نمایاں ہیں۔ پہلا، سیاسی خطرہ: حکومت کی تبدیلی ترجیحات بدل سکتی ہے۔ دوسرا، سماجی خطرہ: کلونگ توئی کی غیر رسمی بستیوں کے 1 لاکھ سے زائد رہائشیوں کی دوبارہ آبادکاری غالباً عوامی بحث اور ممکنہ تاخیر کا باعث بنے گی۔ تیسرا، قانونی خطرہ: ریاستی پورٹ زمین کو کمرشل استعمال میں منتقل کرنے کے لیے ایک پیچیدہ منظوری کا عمل درکار ہے، جس میں پارلیمانی منظوری بھی شامل ہے۔
سویت ایشیا میں ملتے جلتے منصوبے
سنگاپور اپنے تانجونگ پگار کنٹینر ٹرمینل کو 2027 تک تواس منتقل کر رہا ہے، جس سے 800 ہیکٹر واٹر فرنٹ زمین رہائشی اور کمرشل استعمال کے لیے خالی ہو جائے گی۔ اس کا پیمانہ اور منطق بینکاک میں زیرِ غور منصوبے سے کافی ملتی جلتی ہے۔ دوسری جانب، پھوکٹ میں غیر ملکی سرمایہ پہلے ہی مارکیٹ کی شکل بدل چکا ہے: ڈیولپرز نے 2021 سے 2025 کے درمیان 45,000 سے زائد یونٹس، تقریباً 469.7 ارب THB (تقریباً 13 ارب امریکی ڈالر) مالیت کے لانچ کیے، جن میں صرف 2025 میں 10,312 یونٹس اور 81.6 ارب THB کی نئی سرمایہ کاری شامل ہوئی، اور اس کا زیادہ تر حصہ چیرنگ تلے اور بانگ تاؤ کے ارد گرد مرکوز رہا۔
ماخذ: The Nation Thailand
بینکاک پورٹ کی بندش اور کلونگ توئی کی تبدیلی تھائی دارالحکومت کی تاریخ کا سب سے بڑا ری ڈیولپمنٹ منصوبہ بن سکتی ہے۔ جو سرمایہ کار بینکاک پر نظر رکھے ہوئے ہیں انہیں ابھی سے اس علاقے کی پراپرٹیز پر نظر رکھنی چاہیے، کیونکہ ایک بار منصوبے کو حتمی منظوری ملی تو قیمتوں کی یہ سنہری کھڑکی جلد بند ہو سکتی ہے۔
تھائی لینڈ میں سرمایہ کاری کے لیے تیار ہیں؟ تھائی لینڈ پراپرٹی کے ماہرین آپ کو صحیح جائیداد ڈھونڈنے میں مدد کریں گے۔