جنوبی کوریا کے شہر ہواسیونگ میں سام سنگ الیکٹرانکس کا ایک انجینئر سالانہ 8 سے 12 ماہ کی تنخواہ کے برابر بونس وصول کرتا ہے اور اسی رقم کو سیول میں اپارٹمنٹ کی ڈاؤن پیمنٹ میں لگا دیتا ہے۔ دوسری طرف دبئی میں بیٹھا ایک سرمایہ کار محض ایک ٹرانسفر کے ذریعے 350,000 ڈالر پھوکت میں ولا خریدنے کے لیے بھیج دیتا ہے۔ دونوں کہانیاں بالکل مختلف ہیں مگر نتیجہ ایک جیسا ہے: گھروں کی قیمتوں میں اضافہ۔ اصل سوال یہ ہے کہ اس مانگ کے پیچھے فیکٹر کیا ہے، کیونکہ یہی طے کرتا ہے کہ سرمایہ کہاں لگانا فائدہ مند ہوگا۔
نکئی ایشیا کی رپورٹ کے مطابق جنوبی کوریا میں سیمی کنڈکٹر انڈسٹری کی تیزی سیدھا رہائشی جائیداد کی مارکیٹ میں منتقل ہو رہی ہے۔ سام سنگ اور SK ہائینکس جیسی کمپنیوں کے ملازمین کے بونس اور بڑھتے شیئرز، سیول اور نام نہاد 'سیمی کنڈکٹر بیلٹ' میں اپارٹمنٹ کی خریداری کی صورت اختیار کر رہے ہیں۔ یہ ایک روایتی ماڈل ہے: مقامی تنخواہیں مقامی مانگ پیدا کرتی ہیں۔ پھوکت کی کہانی بالکل مختلف ہے، یہاں پورا نظام غیرملکی سرمائے سے چلتا ہے۔
فوری جواب: دونوں مارکیٹس میں فرق کیا ہے؟
سیول میں گھروں کی قیمتیں سالانہ تقریباً 5 سے 8 فیصد بڑھ رہی ہیں، جس کی وجہ سیمی کنڈکٹر سیکٹر کے ملازمین کے بونس ہیں۔ پھوکت کے پریمیم کونڈومینیم سیگمنٹ میں سالانہ 8 سے 12 فیصد اضافہ ریکارڈ ہو رہا ہے جہاں 80 فیصد سے زیادہ خریدار غیرملکی شہری ہیں۔ کرایہ کی آمدنی کے لحاظ سے بھی فرق واضح ہے: سیول میں یہ صرف 2 سے 3 فیصد جبکہ پھوکت کے پیشہ ورانہ طور پر منظم پراجیکٹس میں 6 سے 8 فیصد تک ہے۔
کوریا کا ماڈل ایک صنعت پر کیوں منحصر ہے؟
سام سنگ الیکٹرانکس اور SK ہائینکس مل کر جنوبی کوریا کی جی ڈی پی کا تقریباً 20 فیصد بنتے ہیں۔ اچھے سالوں میں ملازمین کے بونس رپورٹس کے مطابق سالانہ تنخواہ کے 50 سے 100 فیصد تک پہنچ جاتے ہیں۔ 2024 میں سیول کے اوسط اپارٹمنٹ کی قیمت 1 ارب وون (تقریباً 750,000 ڈالر) سے تجاوز کر گئی، جس نے اچھے بونس کے باوجود بہت سے نوجوان پیشہ ور افراد کی پہنچ سے مکان کو دور کر دیا۔
یہاں مسئلہ یہ ہے کہ جب چپ کی مانگ میں کمی آتی ہے، جیسا کہ 2023 میں دیکھا گیا، تو اس کا اثر فوری طور پر بونس اور خریداروں کے اعتماد پر پڑتا ہے۔ سیول کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک ہی صنعت کے سہارے کھڑی ہے، اور یہ ایک بنیادی کمزوری ہے۔
مزید برآں جنوبی کوریا میں ٹیکس کا نظام کافی سخت ہے: دوسرے گھر پر ٹیکس 12 سے 16 فیصد تک جا سکتا ہے، جو سرمایہ کاروں کی دلچسپی کو محدود کرتا ہے۔ تھائی لینڈ میں ایسی کوئی رکاوٹ موجود نہیں۔
پھوکت کی مانگ اتنی متنوع کیوں ہے؟
پھوکت کا سرمایہ روس، چین، یورپ اور مشرق وسطیٰ سمیت دنیا بھر سے آتا ہے۔ 2025 میں REIC تھائی لینڈ کے اعداد و شمار کے مطابق پھوکت میں 11,000 سے زیادہ کونڈومینیم لین دین ریکارڈ ہوئے، جن کا بڑا حصہ غیرملکی خریداروں کے نام رہا۔
تھائی لینڈ کا قانون غیرملکیوں کو کسی بھی پراجیکٹ کے 49 فیصد کوٹے کے تحت کونڈومینیم کی مکمل فری ہولڈ ملکیت رکھنے کی اجازت دیتا ہے۔ زمین اور ولاز عام طور پر 30+30+30 سال کے لیز ہولڈ انتظامات کے تحت ساختہ کیے جاتے ہیں۔ تھائی بھات 2026 کے دوران 33 سے 35 بھات فی ڈالر کی حد میں رہا، جس نے ڈالر اور روبل بنیاد رکھنے والے خریداروں کے لیے داخلے کی لاگت کو قابو میں رکھا۔
پھوکت میں سالانہ سیاحوں کی آمد 10 سے 12 ملین تک پہنچ چکی ہے، جو سال بھر کرایہ کی مانگ کو سہارا دیتی ہے۔ بینکاک پوسٹ کی رپورٹ کے مطابق، نائٹ فرینک تھائی لینڈ کے حوالے سے، پھوکت کی لگژری رہائشی مارکیٹ، خاص طور پر مغربی ساحل پر برانڈڈ ولاز جیسے کہ بانگ تاؤ، لایان، کمالا اور چیرنگ تلے میں، 2026 تک وسیع تر تھائی مارکیٹ سے بہتر کارکردگی دکھا رہی ہے، حالانکہ ملک کے دیگر حصوں میں گھریلو مانگ سست پڑ رہی ہے۔
قیمت اور بجٹ کا موازنہ: کہاں سے شروعات کریں؟
سیول میں درمیانے درجے کے اپارٹمنٹ کی قیمت تقریباً 500,000 ڈالر سے شروع ہوتی ہے، جبکہ پھوکت میں معیاری اسٹوڈیو یونٹ 150,000 ڈالر میں مل سکتا ہے۔ اگر آپ کے پاس 500,000 ڈالر کا بجٹ ہے تو سیول میں آپ کو ایک رہائشی علاقے میں معمولی سا اپارٹمنٹ ملے گا جو تقریباً 2 فیصد منافع دے گا۔ وہی رقم پھوکت میں ایک پول ولا یا دو سے تین کونڈومینیم یونٹس خرید سکتی ہے جو مجموعی طور پر سالانہ 35,000 سے 40,000 ڈالر کرایہ کی آمدنی پیدا کر سکتے ہیں۔ فرق واضح ہے۔
کیا پھوکت میں قیمتوں میں کمی کا خطرہ ہے؟
جزیرے پر محدود زمین، مسلسل بڑھتی سیاحت اور غیرملکی سرمائے کی مستقل آمد، ان سب کو دیکھتے ہوئے قیمت میں کمی کا امکان کم ہی نظر آتا ہے۔ بزنس ٹائمز کے مطابق غیرملکی خریدار ملک بھر میں مکانوں کی مندی کو سنبھالے ہوئے ہیں، جو اب اپنے چوتھے سال میں داخل ہو چکی ہے، جبکہ پھوکت ملک کی سب سے زیادہ بین الاقوامی مارکیٹ اور ڈویلپرز کے لیے ترقی کا اہم ذریعہ بنا ہوا ہے۔ ہر سال کی تاخیر خریدار کو 8 سے 12 فیصد ممکنہ منافع سے محروم کر سکتی ہے۔ ایک سمجھدار حکمت عملی یہ ہے کہ تعمیراتی مرحلے میں ہی خریداری کی جائے، جب ڈویلپرز اکثر حتمی قیمت پر 15 سے 25 فیصد رعایت پیش کرتے ہیں۔
کیا تھائی لینڈ میں بھی کوریا کی سیمی کنڈکٹر بیلٹ جیسی کوئی چیز ہے؟
جی ہاں، مشرقی اقتصادی راہداری (EEC) جو چون بوری، رایونگ اور چاچینگساؤ صوبوں پر محیط ہے، مینوفیکچرنگ اور ڈیجیٹل معیشت کے زونز کی میزبانی کرتی ہے۔ تاہم یہ سیگمنٹ بین الاقوامی خریداروں کے لیے پھوکت اور کوہ سموئی جیسے ریزورٹ پراپرٹی کے مقابلے میں کم کشش رکھتا ہے، جہاں کرایہ کا ماڈل کہیں زیادہ سادہ اور واضح ہے۔
غیرملکی تھائی لینڈ میں کونڈومینیم کیسے خریدتا ہے؟
غیرملکی کسی پراجیکٹ کے فارن کوٹے کے اندر کونڈو یونٹ کی مکمل فری ہولڈ ملکیت رکھ سکتے ہیں۔ رقم بیرون ملک سے غیرملکی کرنسی میں منتقل کرنا لازمی ہے، جس سے تھائی بینک کی جانب سے FET (فارن ایکسچینج ٹرانزیکشن) فارم جاری ہوتا ہے۔ اس دستاویز کے بغیر ملکیت رجسٹر نہیں ہو سکتی۔
پراپرٹی دیکھنے کے لیے پھوکت کا سفر کیسے پلان کریں؟
کم از کم 3 سے 5 دن کا وقت رکھیں۔ کئی بڑے شہروں سے براہ راست پروازیں دستیاب ہیں، اور دبئی کے راستے کنکشن مشرق وسطیٰ اور یورپی خریداروں کے لیے عام آپشن ہے۔ اپنے قیام کے لیے وہ علاقہ منتخب کریں جہاں آپ پراپرٹی دیکھنے کا ارادہ رکھتے ہیں، مثلاً بانگ تاؤ، لاگونا یا راوائی۔ تھائی لینڈ پراپرٹی کے ماہرین آپ کے لیے مکمل وزٹ کا شیڈول ترتیب دے سکتے ہیں۔
نتیجہ: سرمایہ کاری کے لیے کون سا راستہ زیادہ محفوظ ہے؟
کوریا کے چپ بوم اور اس کے رہائشی مارکیٹ پر اثرات کی کہانی ایک واضح سبق دیتی ہے: وہ مارکیٹس جو مانگ کے ایک ہی ذریعے پر منحصر ہوں، فطری طور پر کمزور ہوتی ہیں۔ پھوکت کی طاقت بالکل اسی جگہ ہے، یعنی دنیا بھر سے آنے والا متنوع سرمایہ جو کسی ایک کمپنی کی سہ ماہی کمائی سے جڑا نہیں۔ جو سرمایہ کار منافع اور استحکام دونوں چاہتا ہے، اس کے لیے راستہ کافی واضح ہے۔
ماخذ: بینکاک پوسٹ