پھوکٹ کے لینڈ آفس میں ایک خریدار تھائی کمپنی کے ذریعے ولا رجسٹر کروانے گیا۔ افسر نے پوچھا: تینوں تھائی شیئر ہولڈرز کے پاس اپنے حصص کی رقم کہاں سے آئی؟ ان کی انکم ڈیکلریشن کہاں ہے؟ اور یہ تینوں مختلف صوبوں میں کیوں رہتے ہیں؟ چند سال پہلے یہی کاغذات بغیر کسی سوال کے قبول ہو جاتے تھے۔ اب انہیں ڈیپارٹمنٹ آف بزنس ڈیولپمنٹ (DBD) کے ڈیٹا بیس سے کراس چیک کیا جاتا ہے۔
سیدھی بات یہ ہے: 2026 میں تھائی لینڈ میں غیر ملکیوں کے پراپرٹی حقوق میں کوئی نرمی نہیں آئی۔ جو کچھ بدلا ہے وہ یہ ہے کہ حکومت نے پہلے سے موجود قوانین پر عملدرآمد سختی سے شروع کر دیا ہے۔ کسی انفرادی غیر ملکی خریدار کے لیے اب بھی صرف ایک ہی براہ راست اور قانونی راستہ باقی ہے: کسی کونڈومینیم کی عمارت کے کل فلور ایریا کے 49 فیصد فارن کوٹا کے اندر فری ہولڈ یونٹ کی خریداری۔ باقی ہر راستہ خصوصی اجازت کا متقاضی ہے، یا پھر یہ تسلیم کرنا پڑتا ہے کہ آپ لیز خرید رہے ہیں، ملکیت نہیں۔
کونڈومینیم کا 49 فیصد فارن کوٹا کیسے کام کرتا ہے؟
فارن کوٹا کا مطلب یہ ہے کہ کسی کونڈومینیم عمارت کی تمام یونٹس کے مجموعی فلور ایریا کا زیادہ سے زیادہ 49 فیصد غیر ملکی مالکان کے پاس ہو سکتا ہے۔ یہ حساب یونٹس کی تعداد سے نہیں بلکہ مربع میٹر کے رقبے سے کیا جاتا ہے۔ ٹرانزیکشن لینڈ آفس میں رجسٹر ہونے سے پہلے کونڈومینیم کے جیورسٹک پرسن (بلڈنگ مینجمنٹ کمپنی) سے ایک سرٹیفکیٹ لازمی لیا جاتا ہے جو باقی کوٹے کی تصدیق کرتا ہے۔
یہ کوٹا ہر عمارت میں یکساں طریقے سے نہیں بھرتا۔ راوائی یا بانگ تاؤ جیسے مشہور علاقوں کے مقبول پروجیکٹس میں کبھی کبھار کوٹا مکمل طور پر ختم ہو چکا ہوتا ہے، سیلر جو بھی دعویٰ کرے۔ اس لیے ڈپازٹ سے پہلے تازہ سرٹیفکیٹ خود چیک کرنا، ترجیحاً کسی وزٹ ٹرپ کے دوران، سب سے اہم قدم ہے۔
کیا غیر ملکی تھائی لینڈ میں زمین اپنے نام خرید سکتا ہے؟
عمومی طور پر نہیں۔ لینڈ کوڈ کے تحت غیر ملکی افراد کو زمین کی ملکیت کا حق حاصل نہیں۔ استثنائیں بہت محدود ہیں: کچھ وراثتی کیسز، اور سیکشن 96 بِس، جو 1 رائی تک کے پلاٹ کو رہائشی استعمال کے لیے اجازت دیتا ہے، بشرطیکہ کم از کم 40 ملین تھائی بھات کی سرمایہ کاری منظور شدہ اثاثوں میں ہو اور وزارتِ داخلہ کی منظوری حاصل ہو۔ عملی طور پر ایسی منظوریاں بہت ہی کم دی گئی ہیں۔
تھائی کمپنی کے ذریعے ولا خریدنا کیوں خطرناک ہو گیا ہے؟
دہائیوں تک 51 فیصد لوکل شیئر ہولڈرز والی تھائی کمپنی کے ذریعے ولا کی زمین 'خریدنا' معیاری طریقہ رہا۔ کاغذات پر کچھ غلط نہیں ہوتا تھا: کمپنی تھائی ہے، اس لیے زمین رکھ سکتی ہے۔ حقیقت میں تھائی شیئر ہولڈرز نے کبھی ایک بھات بھی نہیں لگایا، کمپنی کے انتظام میں کوئی حصہ نہیں لیا، اور صرف خالی شیئر ٹرانسفر فارمز پر دستخط کر دیے۔ یہی فرق، کاغذی حقیقت اور اصل حقیقت کے درمیان، ریگولیٹرز اب پکڑنا سیکھ گئے ہیں۔
جب لینڈ ڈپارٹمنٹ دیکھتا ہے کہ کسی کمپنی کا رجسٹرڈ کیپیٹل صرف 2 ملین تھائی بھات ہے لیکن اس نے 25 ملین کا پلاٹ خریدا، اور DBD کا ریکارڈ بتاتا ہے کہ تھائی شیئر ہولڈرز نے کبھی انکم ڈیکلریشن فائل نہیں کی اور وہ بیس دیگر کمپنیوں میں بھی درج ہیں، تو مزید کسی سوال کی ضرورت نہیں رہتی۔
2025 سے لینڈ ڈپارٹمنٹ اور DBD نے آپس میں ڈیٹا شیئرنگ شروع کر دی ہے تاکہ لینڈ ہولڈنگ کمپنیوں میں تھائی شیئر ہولڈرز کے سرمائے کا اصل ذریعہ معلوم کیا جا سکے۔ اپریل 2026 سے DBD آرڈر نمبر 1/2026 کے تحت غیر ملکی شرکت والی 46,000 سے زیادہ کمپنیوں کا بڑے پیمانے پر جائزہ شروع ہو گیا، جس میں سخت جرمانے اور نامینی ڈھانچے ثابت ہونے کی صورت میں کمپنی کی جبری تحلیل تک ممکن ہے۔
نامینی ملکیت فارن بزنس ایکٹ کے تحت ایک فوجداری جرم ہے، جس کی سزا 100,000 سے 1 ملین تھائی بھات تک جرمانہ اور تین سال تک قید ہے، اور یہ ذمہ داری تھائی نامینی شیئر ہولڈر پر بھی برابر لاگو ہوتی ہے۔
'30+30+30' لیز کا فارمولا: 90 سال کی ملکیت کا وعدہ کتنا سچا ہے؟
بہت سے سیلرز لیز ہولڈ ولاز کو '90 سال کی ملکیت' کے نام سے بیچتے ہیں۔ حقیقت یہ ہے کہ لینڈ آفس کا رجسٹر صرف پہلے 30 سال کی مدت کو ریکارڈ کرتا ہے۔ توسیع کا وعدہ موجودہ زمین کے مالک کی طرف سے کسی مخصوص ٹینینٹ سے کیا گیا ذاتی معاہدہ ہوتا ہے، اور تھائی عدالتی نظائر مسلسل یہ فیصلہ دیتے آئے ہیں کہ ایسی توسیع ایک ذاتی معاہداتی حق ہے جو زمین کے کسی نئے مالک پر خود بخود منتقل نہیں ہوتا۔
جب تک ڈیولپر کاروبار میں رہتا ہے اور اپنی ساکھ کی فکر کرتا ہے، سب کچھ آسانی سے چلتا رہتا ہے۔ اصل امتحان اکتیسویں سال میں آتا ہے، اور مارکیٹ کے پاس اس امتحان کے اعداد و شمار ابھی موجود نہیں، کیونکہ ریزورٹ علاقوں میں اتنی پرانی لیز ہولڈ پراپرٹیز ابھی نایاب ہیں۔ رجسٹر ایبل لیز مدت صرف 30 سال ہے؛ اس سے آگے کی توسیع لینڈ رجسٹری میں درج نہیں ہوتی اور مخصوص لینڈ لارڈ کی محض معاہداتی ذمہ داری رہتی ہے۔
بیرون ملک سے پیسے بھیجنا کیوں لازمی ہے؟
فری ہولڈ رجسٹریشن کے لیے رقم بیرون ملک سے منتقل ہونا لازمی ہے: رقم غیر ملکی کرنسی میں پہنچنی چاہیے، اور 50,000 امریکی ڈالر یا اس سے زیادہ کی رقم کے لیے بینک فارن ایکسچینج ٹرانزیکشن (FET) فارم جاری کرتا ہے۔ اس فارم کے بغیر لینڈ آفس ڈیل کو آگے نہیں بڑھائے گا۔ یہ ایک ایسی شرط ہے جس میں کوئی لچک نہیں، اور کسی بھی سنجریس خریدار کو یہ بات پیشگی سمجھ لینی چاہیے۔
مارکیٹ کی توقعات اور حقیقت میں فرق کیوں پیدا ہوا؟
2024 میں مارکیٹ کی توقعات بالکل مختلف تھیں۔ کیبنٹ نے متعلقہ وزارتوں کو دو تجاویز کا مطالعہ کرنے کی ہدایت دی تھی: زمین کی لیز کی زیادہ سے زیادہ مدت کو 99 سال تک بڑھانا، اور کونڈومینیم میں غیر ملکی کوٹا 75 فیصد تک بڑھانا۔ پھوکٹ کی بین الاقوامی خریدار کمیونٹی میں مہینوں تک اس کے سوا کوئی بات نہیں ہوتی تھی۔ 2026 تک نہ ہی کوئی تجویز قانون بن سکی۔ بحث سیاسی مخالفت سے ٹکرائی، اور 'ملک بیچ دینے' کی دلیل 'سرمایہ کاری کو راغب کرنے' کی دلیل سے زیادہ مضبوط ثابت ہوئی۔
حقوق بڑھانے کے بجائے، حکومت نے ایک سستا اور تیز کام کیا: اس نے یہ چیک کرنا شروع کیا کہ جو حقوق پہلے سے موجود ہیں، ان کا احترام ہو رہا ہے یا نہیں۔
کیا سختی سے شفاف خریداروں کو بھی نقصان ہو رہا ہے؟
اس کریک ڈاؤن کا ایک پہلو ایسا بھی ہے جو اکثر خبروں میں نہیں آتا: یہ گرے مارکیٹ اسکیموں کو نشانہ بناتا ہے، شفاف ڈیلز کو نہیں۔ بیرون ملک سے وائر کی گئی رقم اور ہاتھ میں درست FET فارم کے ساتھ خریدا گیا کونڈومینیم فری ہولڈ گزشتہ دو سالوں میں ایک دن کے لیے بھی رجسٹر کرنا مشکل نہیں ہوا۔ بلکہ جتنی نامینی ڈھانچوں پر نگرانی سخت ہوتی جا رہی ہے، اتنا ہی فارن کوٹا یونٹس کی سیکنڈری مارکیٹ زیادہ قابل پیش گوئی ہوتی جا رہی ہے، محض اس وجہ سے کہ غیر ملکی کے لیے اس قسم کے اثاثے رکھنے کے قانونی متبادل مسلسل کم ہو رہے ہیں۔
ہماری رائے: کس بجٹ پر تھائی کمپنی کا راستہ نہیں اپنانا چاہیے؟
ہماری رائے میں 30 سے 40 ملین تھائی بھات سے کم بجٹ والے خریدار کو رہائشی خریداری کے لیے تھائی کمپنی ڈھانچے پر غور بھی نہیں کرنا چاہیے۔ خطرہ یہ نہیں کہ کل انسپکٹرز آ جائیں گے۔ خطرہ یہ ہے کہ دوبارہ بیچتے وقت، وکیل کے ساتھ کام کرنے والا کوئی بھی خریدار ایسی ڈیل میں داخل ہونے سے ہی انکار کر دے گا، اور یہ اثاثہ قانونی حیثیت کھونے سے کہیں پہلے اپنی لیکویڈیٹی کھو دے گا۔
اس مشورے کی ایک معقول استثنا ہے: اگر آپ واقعی ایک فعال تھائی بزنس چلا رہے ہیں، جس میں اصلی ٹرن اوور، عملہ، اور ایسے پارٹنرز ہیں جو اپنا پیسہ خود لگا رہے ہیں، تو اس کمپنی کے ذریعے زمین رکھنا کوئی سرکٹ نہیں بلکہ معیاری کارپوریٹ عمل ہے۔
ایک عملی قدم جو سب سے زیادہ پریشانی بچاتا ہے وہ دستخط سے پہلے کا مرحلہ ہے: کونڈومینیم کے جیورسٹک پرسن سے تازہ سرٹیفکیٹ لیں جو باقی فارن کوٹا رقبے کے حساب سے بتائے، اور یہ تصدیق کریں کہ جس مخصوص یونٹ میں آپ کی دلچسپی ہے وہ اس کوٹے کے اندر آتا ہے۔ یہ چیک ذاتی طور پر، ترجیحاً کسی وزٹ ٹرپ کے دوران کرنا بہتر ہے، اور اس ٹرپ کی تاریخوں میں کچھ لچک رکھنا مفید ہے، کیونکہ لینڈ آفس صرف ہفتے کے کام کے دنوں میں کھلا ہوتا ہے اور ایک ہی دن میں ڈیل مکمل کرنا اکثر مشکل ہو جاتا ہے۔
اکثر پوچھے جانے والے سوالات
کیا 2026 میں غیر ملکی تھائی لینڈ میں زمین خرید سکتا ہے؟
عمومی طور پر نہیں۔ لینڈ کوڈ غیر ملکی افراد کو زمین کی ملکیت کا حق نہیں دیتا۔ استثنائیں محدود ہیں: کچھ وراثتی کیسز، اور سیکشن 96 بِس، جو 1 رائی تک کے پلاٹ کو رہائشی مقصد کے لیے، کم از کم 40 ملین تھائی بھات کی منظور شدہ سرمایہ کاری اور وزارتِ داخلہ کی منظوری کے ساتھ اجازت دیتا ہے۔
فارن کوٹا کیا ہے اور اسے کیسے چیک کیا جائے؟
یہ وہ حد ہے جس کے تحت غیر ملکی مجموعی طور پر کسی کونڈومینیم کی تمام یونٹس کے کل فلور ایریا کے 49 فیصد سے زیادہ مالک نہیں ہو سکتے۔ یہ مربع میٹر کے حساب سے ہوتا ہے، یونٹس کی تعداد سے نہیں، اور کونڈومینیم کے جیورسٹک پرسن سے سرٹیفکیٹ کے ذریعے تصدیق کی جاتی ہے، جو لینڈ آفس رجسٹریشن کے وقت لازمی مانگتا ہے۔
کیا تھائی کمپنی کے ذریعے ولا خریدنا خطرناک ہے؟
اگر تھائی شیئر ہولڈرز نے اپنا پیسہ کبھی نہیں لگایا اور انتظام میں کوئی حصہ نہیں لیتے، تو یہ نامینی ڈھانچہ ہے۔ یہ غیر قانونی ہے، اور فارن بزنس ایکٹ کے تحت جرمانہ 1 ملین تھائی بھات تک اور تین سال قید تک ہو سکتی ہے، اور یہ ذمہ داری تھائی شرکاء پر بھی لاگو ہوتی ہے۔
کیا 90 سال کی لیز رجسٹر کروانا ممکن ہے؟
نہیں۔ صرف 30 سال کی مدت رجسٹر ہوتی ہے۔ اس سے آگے کی توسیع محض ایک معاہداتی وعدہ ہے، رجسٹری میں درج نہیں ہوتی، اور زمین کے کسی نئے مالک کے خلاف اس کا نفاذ یقینی نہیں۔
کیا پیسے واقعی بیرون ملک سے آنا ضروری ہیں؟
کونڈومینیم فری ہولڈ خریداری کے لیے، ہاں۔ رقم غیر ملکی کرنسی میں تھائی لینڈ پہنچنی چاہیے، اور 50,000 امریکی ڈالر یا اس سے زیادہ کی رقم کے لیے بینک FET فارم جاری کرتا ہے۔ اس کے بغیر غیر ملکی کے نام ملکیت رجسٹر نہیں ہو سکتی۔
ماخذ: DBD آرڈر نمبر 1/2026، بحوالہ aiproperty-phuket.com