مختصر جواب سب سے پہلے
تھائی لینڈ کے امیر سرمایہ کار اب لندن کی جائیداد سے ہاتھ کھینچ رہے ہیں اور اپنا پیسہ ٹوکیو اور سکی ریزورٹ نیسیکو منتقل کر رہے ہیں، بینکاک واپس نہیں۔ دلچسپ بات یہ ہے کہ جب پھوکٹ کے پریمیم ولاز کا موازنہ ٹوکیو اور نیسیکو سے کیا جائے تو پھوکٹ کرایہ داری منافع میں دونوں کو پیچھے چھوڑ دیتا ہے: پھوکٹ میں سالانہ 6-8% یقینی حساب سے حاصل ہوتا ہے جبکہ ٹوکیو میں محض 3.5-4.5%۔ یہی وجہ ہے کہ آج متحدہ عرب امارات، مشرق وسطیٰ اور چین کے سرمایہ کار بھی پھوکٹ کی طرف متوجہ ہو رہے ہیں، اور یہ رجحان صرف عارضی نہیں بلکہ ایک دیرپا تبدیلی معلوم ہوتا ہے۔
اگر آپ اردو بولنے والے سرمایہ کار ہیں اور بیرون ملک جائیداد میں پیسہ لگانے کا سوچ رہے ہیں تو یہ خبر آپ کے لیے خاص اہمیت رکھتی ہے۔ دنیا بھر کے امیر ترین لوگ جہاں پیسہ لے جا رہے ہیں، وہاں عموماً منافع اور تحفظ دونوں موجود ہوتے ہیں۔
لندن سے فرار کیوں؟
The Nation Thailand کی رپورٹ کے مطابق تھائی سرمایہ کار برطانیہ میں اپنی سرمایہ کاری کم کر رہے ہیں کیونکہ ملکیت کی لاگت مسلسل بڑھ رہی ہے اور سیاسی غیریقینی برقرار ہے۔ غیر رہائشیوں کے لیے Stamp Duty Land Tax پر اضافی 2% سرچارج لگتا ہے، جبکہ کمپنیوں کے ذریعے رکھی گئی مہنگی جائیدادوں پر سالانہ ATED ٹیکس کم از کم 4,150 برطانوی پاؤنڈ سالانہ سے شروع ہوتا ہے۔ ان اخراجات نے لندن کی جائیداد کو تھائی سرمایہ کاروں کے لیے کم پرکشش بنا دیا ہے۔
جاپان کیوں چمک رہا ہے؟
کمزور ین، مستحکم قانونی نظام اور ٹوکیو میں سالانہ 3.5-4.5% کرایہ داری منافع جاپان کو کشش دے رہے ہیں۔ Real Estate Economic Institute of Japan کے مطابق ٹوکیو کے 23 خصوصی وارڈز میں نئے کنڈومینیمز کی قیمتیں 2024-2025 کے دوران 20% سے زیادہ بڑھ چکی ہیں، اور اب مرکزی علاقوں میں فی مربع میٹر قیمت 15,000 امریکی ڈالر سے تجاوز کر چکی ہے۔
نیسیکو، جسے اکثر 'ایشیا کا شامونی' کہا جاتا ہے، ہانگ کانگ، سنگاپور اور آسٹریلیا کے دولت مند سیاحوں کو اپنی طرف کھینچتا ہے۔ گزشتہ پانچ برسوں میں یہاں پریمیم شیلے (chalet) کی قیمتیں دگنی ہو چکی ہیں، مگر عروج کا موسم صرف 4 ماہ (دسمبر سے مارچ) تک محدود رہتا ہے، اور پریمیم زمرے میں داخلہ تقریباً 500,000 امریکی ڈالر سے شروع ہوتا ہے۔
2025 میں جاپانی ین ڈالر کے مقابلے میں کئی سالوں کی کم ترین سطح پر رہا، جس سے غیر ملکی خریداروں کے لیے داخلہ سستا ہوا، مگر کرایہ داری آمدنی کی ادائیگی کے وقت کرنسی کا خطرہ بھی بڑھ گیا۔
پھوکٹ کیوں آگے نکل رہا ہے؟
جب اعداد و شمار سامنے رکھے جائیں تو پھوکٹ کی برتری واضح ہو جاتی ہے۔ پھوکٹ کے پریمیم زمرے میں فی مربع میٹر اوسط قیمت 4,000-7,000 امریکی ڈالر ہے، یعنی ٹوکیو سے تقریباً 2-3 گنا کم۔ اس کے علاوہ یہاں سیاحتی موسم 8-10 ماہ تک پھیلا ہوتا ہے، جس سے کرایہ داری آمدنی کہیں زیادہ مستحکم رہتی ہے۔
Bangkok Post کی رپورٹ کے مطابق عالمی عدم استحکام کی وجہ سے لگژری جائیداد میں دلچسپی اب پھوکٹ کی طرف بڑھ رہی ہے، اور متحدہ عرب امارات، مشرق وسطیٰ اور چینی خریدار اسے محض قلیل مدتی سٹے بازی کے بجائے اپنا مستقل ٹھکانہ بنانے کے لیے منتخب کر رہے ہیں۔ حالیہ مارکیٹ ڈیٹا کے مطابق پھوکٹ میں جائیداد کی مانگ کا 62% حصہ تھائی لینڈ سے باہر کے خریداروں پر مشتمل ہے، جو 141 مختلف ممالک سے تعلق رکھتے ہیں۔ یہ ثابت کرتا ہے کہ پھوکٹ کی کشش موسمی نہیں بلکہ ساختی ہے۔
ایک اور اہم پہلو یہ ہے کہ تھائی لینڈ ان چند ریزورٹ مارکیٹس میں شامل ہے جہاں غیر ملکی کنڈومینیم پر فری ہولڈ ملکیت رکھ سکتے ہیں، اور مارکیٹ کے اندازوں کے مطابق تھائی لینڈ غیر ملکی براہ راست جائیداد سرمایہ کاری کے لیے ایشیا کی ٹاپ 5 منزلوں میں شمار ہوتا ہے۔
تینوں منڈیوں کا موازنہ ایک نظر میں
| معیار | ٹوکیو | نیسیکو | پھوکٹ |
|---|---|---|---|
| سالانہ کرایہ داری منافع | 3.5-4.5% | 4-6% (عروج کے موسم میں) | 6-8% |
| فی مربع میٹر قیمت | 15,000 ڈالر سے زائد | نمایاں اضافہ (5 سالوں میں دگنا) | 4,000-7,000 ڈالر |
| سیاحتی/کرایہ داری موسم | سال بھر مگر مستحکم مانگ | صرف 4 ماہ (دسمبر-مارچ) | 8-10 ماہ |
| کم از کم پریمیم داخلہ | زیادہ | تقریباً 500,000 ڈالر | 120,000-150,000 ڈالر سے کوالٹی کنڈومینیم |
| غیر ملکی ملکیت | زمین و عمارت پر مکمل فری ہولڈ | جاپانی قانون کے تحت | کنڈومینیم پر فری ہولڈ ممکن |
کیا غیر ملکی جاپان میں جائیداد خرید سکتے ہیں؟
جی ہاں، جاپان میں زمین اور عمارت کی مکمل ملکیت (فری ہولڈ) پر غیر ملکیوں کے لیے کوئی پابندی نہیں۔ خریداری کا عمل نسبتاً شفاف ہے مگر لائسنس یافتہ ایجنٹ اور نوٹری کی ضرورت پڑتی ہے۔ خریداری پر ٹیکس تخمینی قیمت کا تقریباً 3-4% بنتا ہے، جس کے ساتھ رجسٹریشن فیس بھی شامل ہوتی ہے۔
جاپانی جائیداد میں سرمایہ کاری کے خطرات کیا ہیں؟
سب سے بڑا خطرہ کرنسی کا ہے۔ اگر ین مضبوط ہو جائے تو نئے خریداروں کے لیے داخلی قیمت بڑھ جاتی ہے، جبکہ موجودہ مالکان کی ڈالر میں کرایہ داری آمدنی بڑھ جاتی ہے۔ دوسرا بڑا خطرہ زلزلوں کا امکان اور اس سے جڑا انشورنس خرچ ہے۔
کیا بین الاقوامی سرمایہ کاروں کو تھائی سرمائے کے پیچھے جاپان جانا چاہیے؟
ضروری نہیں۔ تھائی سرمایہ کار جاپان کی طرف زیادہ تر جغرافیائی قربت اور ثقافتی رشتوں کی وجہ سے مائل ہیں۔ عام بین الاقوامی سرمایہ کار کے لیے پھوکٹ کہیں زیادہ آسان اور قابلِ رسائی ماحول فراہم کرتا ہے: مضبوط پرواز رابطہ کاری، مشرق وسطیٰ اور چینی خریداروں کی بڑھتی دلچسپی، بینگ تاؤ اور لاگونا جیسے علاقوں میں ترقی یافتہ بنیادی ڈھانچہ، اور ایک ایسی مارکیٹ جو سمجھنے اور داخل ہونے میں نسبتاً سہل ہے۔
پھوکٹ کے ولا کرائے پر کتنا منافع مل سکتا ہے؟
پیشہ ور رینٹل آپریٹرز کے زیرِ انتظام پریمیم ولاز آپریٹنگ اخراجات سے پہلے سالانہ 6-8% منافع دکھاتے ہیں۔ گارنٹی شدہ کرایہ داری پروگرام والے کنڈومینیمز عموماً 5-7% فراہم کرتے ہیں۔ یہ دونوں اعداد و شمار زیادہ تر ایشیائی دارالحکومتوں کی جائیداد مارکیٹوں سے بہتر ہیں۔
پھوکٹ میں جائیداد دیکھنے کا سفر کیسے منصوبہ بندی کریں؟
عموماً 3 سے 5 دن کا معائنہ دورہ اہم منصوبوں کا جائزہ لینے کے لیے کافی ہوتا ہے۔ بہتر ہے کہ پسندیدہ علاقوں کے قریب پہلے سے رہائش بک کر لی جائے اور ڈویلپرز کے ساتھ ملاقاتیں پہلے سے طے کر لی جائیں۔ نومبر سے مارچ تک کا عرصہ سائٹ وزٹ کے لیے سب سے موزوں سمجھا جاتا ہے کیونکہ اس دوران تمام جائیدادیں بآسانی قابلِ رسائی ہوتی ہیں۔
ماخذ: Bangkok Post
آخری بات
لندن سے ایشیا کی طرف تھائی سرمائے کا یہ بہاؤ محض ایک وقتی رجحان نہیں بلکہ ایک گہری، ساختی تبدیلی ہے۔ دولت مند ایشیائی سرمایہ کار اب ان منڈیوں کا رخ کر رہے ہیں جہاں مضبوط منافع، شفاف قوانین اور کم آپریٹنگ اخراجات میسر ہوں۔ ان تمام معیاروں پر پھوکٹ ٹوکیو کے برابر کھڑا ہے، اور کرایہ داری منافع کے معاملے میں آگے نکل جاتا ہے۔ سرمایہ میں اضافے اور مستحکم نقد آمدنی، دونوں کا توازن چاہنے والے بین الاقوامی سرمایہ کاروں کے لیے تھائی لینڈ کا یہ فلیگ شپ ریزورٹ جزیرہ خطے کی مضبوط ترین سرمایہ کاری منزلوں میں شمار ہوتا رہے گا۔
تھائی لینڈ میں سرمایہ کاری کا ارادہ رکھتے ہیں؟ تھائی لینڈ پراپرٹی کے ماہرین آپ کو موزوں ترین جائیداد ڈھونڈنے میں مدد دیں گے۔