اگر آپ تھائی لینڈ میں پراپرٹی خریدنے کا سوچ رہے ہیں تو ایک سوال ذہن میں ضرور آئے گا: کیا وہاں پراپرٹی بازار بلبلے کی طرح پھٹنے والا ہے؟ جواب سیدھا سا ہے: تھائی لینڈ میں اس وقت 1.64 ملین رہائشی یونٹس مکمل طور پر خالی پڑے ہیں، جن کی مجموعی مالیت 3.45 ٹریلین باہت (تقریباً 96 ارب امریکی ڈالر) بنتی ہے۔ یہ رقم سری لنکا کی پوری سالانہ جی ڈی پی کے برابر ہے۔ مگر خوش خبری یہ ہے کہ یہ بحران بنیادی طور پر بینکاک کے مضافاتی علاقوں اور درمیانی طبقے کی مارکیٹ تک محدود ہے، جبکہ پھوکٹ جیسی ریزورٹ لوکیشنز اس سے کافی حد تک محفوظ ہیں۔
اصل مسئلہ ہے کیا؟
سوچیں کہ ایک ایسا بازار جہاں ہر دس میں سے ایک گھر بند تالے میں پڑا ہے، نہ کوئی رہنے والا نہ کرائے دار۔ یہی تصویر آج تھائی لینڈ کی ہے۔ Thailand Business News کی رپورٹ کے مطابق ملک بھر میں تقریباً 17 ملین پراپرٹیز میں سے 1.64 ملین یونٹس خالی ہیں، یعنی ویکنسی ریٹ 9% سے تجاوز کر چکا ہے، جبکہ بین الاقوامی تجزیہ کار عام طور پر 5 سے 7% کو ہی خطرناک سطح مانتے ہیں۔
جو بیرونی سرمایہ کار بینکاک یا مین لینڈ کے صوبوں میں کنڈومینیم خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں، ان کے لیے یہ ایک واضح انتباہ ہے: مڈل مارکیٹ سیگمنٹ زیادہ گرم ہو چکا ہے، اور بغیر لوکیشن کا گہرا جائزہ لیے آف پلان خریداری کرنے سے آپ کا سرمایہ برسوں تک منجمد ہو سکتا ہے۔
یہ حالات پیدا کیسے ہوئے؟
تھائی ڈویلپرز کا کاروباری ماڈل دہائیوں سے ایک ہی طرز پر چلتا آیا ہے: پہلے تعمیر شروع ہونے سے پہلے ہی آف پلان فروخت کا حجم بڑھایا جاتا ہے، سٹے باز خریدار صرف 10-20% ڈپازٹ دے کر یونٹ بک کرا لیتے ہیں اور تعمیر مکمل ہونے سے پہلے ہی اسے آگے بیچنے کی امید رکھتے ہیں۔ جب تک بازار تیزی سے چلتا رہا، سب کو فائدہ ہوا۔ لیکن 2022 سے قیمتوں میں اضافہ سست پڑ گیا، تھائی مڈل کلاس کی قوتِ خرید کمزور ہوئی، اور مارگیج شرحیں بڑھ گئیں۔ نتیجہ سامنے ہے: ایسے یونٹس کے ڈھیر جنہیں نہ خریدار مل رہا ہے نہ کرائے دار۔
ایک اور بڑی وجہ ٹیکس کا خلا ہے۔ تھائی لینڈ میں خالی پراپرٹی پر کوئی مؤثر ٹیکس موجود نہیں۔ 2020 میں متعارف کرایا گیا لینڈ اینڈ بلڈنگ ٹیکس صرف 0.02 سے 0.3% اسیسڈ ویلیو کی شرح رکھتا ہے، جو مالکان کو خالی یونٹس بیچنے یا کرائے پر دینے پر مجبور کرنے کے لیے ناکافی ہے۔
کہاں سب سے زیادہ خطرہ ہے؟
بینکاک اور اس کے مضافات اس اضافی سپلائی کا سب سے بڑا ذریعہ ہیں۔ مارکیٹ کے تخمینوں کے مطابق خالی کنڈومینیمز میں سے تقریباً 40% ایسے مڈل مارکیٹ پراجیکٹس میں واقع ہیں (اسٹوڈیو اور 1-بیڈروم یونٹس جن کی قیمت 30 لاکھ باہت سے کم ہے) جو ترقی یافتہ انفراسٹرکچر سے محروم علاقوں میں بنے ہیں۔
Better-than-Freehold کی رپورٹ، جو تھائی لینڈ کے سب سے بڑے ڈسٹریسڈ ایسٹ منیجر BAM کے حوالے سے شائع ہوئی، بتاتی ہے کہ مارکیٹ ابھی تہہ تک نہیں پہنچی۔ اس کے مطابق تقریباً 700,000 ناقابلِ فروخت یونٹس ایسے حقیقی خریداروں کا پیچھا کر رہے ہیں جن کی تعداد 100,000 گھرانوں سے کم ہے، یعنی تقریباً سات گنا اضافی سپلائی۔ یہی وہ خلیج ہے جہاں رعایتی قیمتوں کا موقع پیدا ہوتا ہے، مگر صرف انہی خریداروں کے لیے جو مکمل طور پر قانونی ملکیتی ڈھانچے استعمال کریں، کیونکہ تھائی لینڈ نے نامینی انتظامات پر سختی بڑھا دی ہے۔
بینکاک میں سب سے زیادہ خطرہ مرکز سے دور علاقوں میں ہے: Bang Na، Rangsit، Bang Yai، اور Lat Krabang، جہاں بڑے پیمانے پر تعمیرات ہوئیں مگر BTS/MRT اسٹیشنز دور ہیں۔ اس کے مقابلے میں Silom، Sathorn اور Sukhumvit (Nana سے Phrom Phong تک) جیسے مرکزی علاقے کہیں بہتر کارکردگی دکھا رہے ہیں۔
پھوکٹ اور دیگر ریزورٹ مارکیٹس مختلف کیوں ہیں؟
پھوکٹ، ساموئی اور پٹایا جیسی ریزورٹ پراپرٹیز مختلف اصولوں پر چلتی ہیں۔ یہاں مانگ بیرونی خریداروں اور سیاحوں کی آمد سے چلتی ہے، جو 2025 میں 36 ملین سے زیادہ رہی۔ جزیروں پر زمین طبعی طور پر محدود ہے، اور نئی تعمیرات سخت ماحولیاتی قوانین کے تحت محدود ہیں۔
پھوکٹ کے لگژری ولا سیگمنٹ میں بیرونی خریدار اب بھی غالب ہیں، جبکہ ساموئی اور پھنگن میں بیرونی خریداروں کی سرگرمی خاص طور پر زیادہ دیکھی جا رہی ہے۔ ولاز اب کنڈومینیمز سے بہتر کارکردگی دکھا رہے ہیں کیونکہ خوشحال بین الاقوامی خریدار طرزِ زندگی، معتبر ڈویلپرز اور کرائے کی آمدنی کی صلاحیت کو ترجیح دیتے ہیں۔ Knight Frank Thailand کی توقع ہے کہ پھوکٹ کا لگژری سیگمنٹ 2026 تک مضبوط رہے گا، اور پچھلے 3-4 برسوں میں لانچ ہونے والے آف پلان کنڈو پراجیکٹس پر مقابلہ مزید بڑھے گا کیونکہ یہ اوور سپلائی زون سے باہر ہے۔
کرایہ داری کی آمدنی پر کیا اثر پڑا؟
اضافی سپلائی نے کرائے کی شرحوں کو نیچے دھکیل دیا ہے۔ بینکاک کے مضافاتی مڈل مارکیٹ کنڈوز پر اوسط مجموعی کرایہ آمدنی گر کر سالانہ 3-4% رہ گئی ہے۔ اس کے برعکس پھوکٹ کے ولاز اور کنڈوز مسلسل شارٹ ٹرم رینٹلز کے ذریعے 6-8% فراہم کر رہے ہیں۔ جہاں مارکیٹ سیر ہو چکی ہے وہاں مالکان کو کرائے دار حاصل کرنے کے لیے متوقع کرایہ 15-25% تک کم کرنا پڑ رہا ہے۔
کیا 2026 میں تھائی لینڈ میں پراپرٹی خریدنا فائدہ مند ہے؟
جی ہاں، مگر پوری احتیاط اور سوچ سمجھ کر۔ ثابت شدہ کرایہ آمدنی والی ریزورٹ پراپرٹی، ٹرانزٹ حب کے قریب مرکزی بینکاک کے یونٹس، اور سمندر کے نظارے والے پھوکٹ ولاز پرکشش کیٹیگریز ہیں۔ خالص سٹے بازی کی نیت سے خریدے گئے مڈل مارکیٹ یونٹس اس زمرے میں نہیں آتے۔
اہم عملی مشورہ: بینکاک کے مضافات میں مڈل مارکیٹ کنڈومینیم سیگمنٹ سے گریز کریں۔ اس کے بجائے ریزورٹ علاقوں یا مرکزی بینکاک کے پریمیم پراجیکٹس میں 6% سے زیادہ ثابت شدہ کرایہ آمدنی والی پراپرٹیز پر توجہ دیں۔ کسی بھی معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے فارن کوٹا کی صورتحال اور حقیقی کرایہ کارکردگی کا ڈیٹا ضرور چیک کریں۔
فارن کوٹا کے حوالے سے صورتحال بھی یکساں نہیں۔ پھوکٹ کے ٹاپ ٹیئر اور مرکزی بینکاک کے پراجیکٹس میں 49% غیر ملکی ملکیتی کوٹا مکمل طور پر فروخت ہو چکا ہے، جبکہ مضافاتی کنڈوز میں یہ محض 5-15% تک ہی استعمال ہوا ہے۔ حکومتی سطح پر بھی بات چیت جاری ہے، بشمول اضافی سپلائی والے زونز میں نئی تعمیراتی اجازتوں پر پابندی اور متعدد پراپرٹیز رکھنے والوں پر پروگریسو ٹیکس، تاہم ابھی تک کوئی مخصوص بل منظور نہیں ہوا۔
اگر آپ تھائی لینڈ پراپرٹی کے ذریعے پھوکٹ میں سرمایہ کاری پر غور کر رہے ہیں تو ہماری ٹیم آپ کو صحیح لوکیشن، ثابت شدہ کرایہ آمدنی اور مکمل قانونی طریقہ کار کے مطابق آگے بڑھنے میں رہنمائی دے سکتی ہے۔
ماخذ: Bangkok Post