پہلے یہ جان لیں: سیدھا جواب
تھائی لینڈ کا ٹریژری ڈیپارٹمنٹ 2026 میں زمین کی کیڈسٹرل (سرکاری) قیمتوں کا طریقہ کار بدل رہا ہے تاکہ وہ اصل بازار قیمتوں کے قریب آئیں۔ اس وقت سرکاری اور بازاری قیمتوں میں 40 سے 300 فیصد کا فرق موجود ہے، جو ٹرانسفر فیس اور ٹیکس دونوں کو متاثر کرتا ہے۔ نئی قیمتیں 2027 کے نظرثانی سائیکل میں لاگو ہونے کی توقع ہے، اس لیے پھوکیٹ یا بینکاک میں پراپرٹی خریدنے کا ارادہ ہو تو ابھی ہی منصوبہ بندی کرنا فائدہ مند ہے۔
یہ اصلاح کیوں ہو رہی ہے؟
پاکستان اور خلیجی ممالک میں رہنے والے بہت سے لوگ تھائی لینڈ میں پراپرٹی سرمایہ کاری کو ایک محفوظ اور منافع بخش راستہ سمجھتے ہیں۔ لیکن اب تک ایک بڑا مسئلہ یہ تھا کہ سرکاری کتابوں میں زمین کی قیمت اصل بازار قیمت سے بہت کم ظاہر ہوتی تھی۔
مثلاً بینکاک کے سکھم وٹ علاقے میں سرکاری کیڈسٹرل قیمت 600,000 سے 800,000 بہت (THB) فی مربع واہ ہے، جبکہ اصل لین دین 1.2 سے 2.0 ملین بہت فی مربع واہ پر ہوتے ہیں۔ اسی طرح پھوکیٹ کے بانگ تاؤ اور لاگونا زون میں سرکاری قیمت بازار سے 2 سے 2.5 گنا کم ہے۔
یہ فرق ایک طرف تو غیر رسمی ٹیکس بچت کا ذریعہ بنتا تھا، دوسری طرف قیاس آرائی اور دھوکہ دہی کی گنجائش پیدا کرتا تھا۔ اب ٹریژری ڈیپارٹمنٹ اس خلیج کو پُر کرنا چاہتا ہے۔
اہم حقائق: ایک نظر میں
| موضوع | تفصیل |
|---|---|
| کیڈسٹرل نظرثانی سائیکل | ہر 4 سال بعد |
| آخری نظرثانی | 2023 |
| اگلی نظرثانی | 2027 |
| موجودہ فرق (مقبول علاقے) | 40 سے 60 فیصد |
| فرق (بینکاک کے ترقیاتی علاقے) | 300 فیصد تک |
| ٹرانسفر فیس | خریداری قیمت یا کیڈسٹرل قیمت (جو زیادہ ہو) کا 2 فیصد |
| رہائشی پراپرٹی پر سالانہ ٹیکس | کیڈسٹرل قیمت کا 0.01 فیصد |
| خالی زمین پر سالانہ ٹیکس | کیڈسٹرل قیمت کا 0.7 فیصد تک |
| متوقع اثر (ٹرانزیکشن لاگت) | 5 سے 15 فیصد اضافہ |
| کرایہ کی سرمایہ کاری پر اثر | خالص منافع میں 0.1 سے 0.3 فیصد پوائنٹ کمی |
کون سے علاقے سب سے زیادہ متاثر ہوں گے؟
تمام 77 صوبے اس اصلاح کے دائرے میں ہیں، لیکن عملی اثرات ان علاقوں میں سب سے زیادہ محسوس ہوں گے جہاں بازار اور سرکاری قیمتوں کا فرق سب سے زیادہ ہے:
- پھوکیٹ (مغربی ساحل: بانگ تاؤ، لاگونا، کمالا)
- پٹایا (جومتیئن، پراتومناک)
- کوہ سموئی (چاوینگ، بوفوٹ)
- بینکاک (سکھم وٹ، سیلوم، ساتھورن)
دوسری طرف ایسان خطے جیسے کم ترقی یافتہ صوبوں میں تبدیلی نہ ہونے کے برابر ہوگی۔
ٹیکس اور فیسوں پر براہ راست اثر
لینڈ اینڈ بلڈنگ ٹیکس
2020 میں متعارف ہونے والا لینڈ اینڈ بلڈنگ ٹیکس کیڈسٹرل قیمت پر ہی لگایا جاتا ہے۔ جب سرکاری قیمت بڑھے گی تو سالانہ ٹیکس بھی اپنے آپ بڑھے گا۔ رہائشی پراپرٹی پر 0.01 فیصد اور خالی زمین پر 0.7 فیصد کی شرح وہی رہے گی، لیکن بنیاد بڑی ہوگی تو ٹیکس زیادہ ہوگا۔
ٹرانسفر فیس
خریداری کے وقت 2 فیصد ٹرانسفر فیس اس قیمت پر لگتی ہے جو زیادہ ہو، یعنی سرکاری کیڈسٹرل یا معاہدے کی قیمت۔ جیسے جیسے کیڈسٹرل قیمتیں بازار قیمتوں کے قریب آئیں گی، یہ ٹرانسفر فیس قابل ذکر حد تک بڑھ سکتی ہے۔
لیز رجسٹریشن
30 سالہ لیز (جو غیر ملکیوں میں عام ہے) رجسٹر کرانے کی فیس پوری مدت کی کل کرایہ رقم کا 1.1 فیصد ہے۔ اگر لینڈ ڈیپارٹمنٹ نے کرایے کے معیاری نرخ کیڈسٹرل قیمتوں کے مطابق بڑھائے تو یہ لاگت بھی بڑھ جائے گی۔
نامزد ملکیت (Nominee) کریک ڈاؤن سے تعلق
تھائی حکومت ان دنوں پھوکیٹ، کرابی، پھانگ نگا، بینکاک اور چیانگ مائی میں نامزد (nominee) ملکیت ڈھانچوں کی سخت جانچ کر رہی ہے۔ سیکڑوں گرفتاریاں ہوئی ہیں اور ہزاروں کمپنیاں زیر نظر ہیں۔ ایسے میں سرکاری کیڈسٹرل قیمتیں انتظامی کارروائیوں میں ایک مرکزی حوالہ بن جاتی ہیں۔
جو سرمایہ کار قانونی طریقوں سے سرمایہ کاری کر رہے ہیں، یعنی فری ہولڈ کنڈومینیم، لیز یا سوپرفیشیز، ان کے لیے شفاف کیڈسٹرل نظام دراصل ایک مثبت قدم ہے کیونکہ اس سے ان کی جائیداد کی اصل قیمت واضح ہوتی ہے۔
سرمایہ کاری کا فیصلہ: ابھی کریں یا انتظار کریں؟
اگر آپ پھوکیٹ میں تھائی کمپنی کے ذریعے زمین لینے یا لیز کا معاہدہ کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں تو 2027 سے پہلے لین دین مکمل کرنا موجودہ کم کیڈسٹرل شرحوں پر ٹرانسفر فیس لاک کر دیتا ہے، جو مالی طور پر فائدہ مند ہو سکتا ہے۔
فری ہولڈ کنڈومینیم کے لیے فوری مالی اثر کم ہے، لیکن طویل مدتی ملکیت کے اخراجات کا حساب لگاتے وقت اسے ضرور شامل کریں۔ پریمیم علاقوں میں خالص کرایہ منافع پر اثر 0.1 سے 0.3 فیصد پوائنٹ ہوگا۔ اگر آپ کا موجودہ گراس منافع 5 سے 7 فیصد ہے تو یہ قابل توجہ ہے، لیکن ابتدائی منصوبہ بندی میں شامل کر لیں تو قابل انتظام بھی ہے۔
تھائی لینڈ پراپرٹی کے ماہرین آپ کو ان حسابات میں رہنمائی دے سکتے ہیں تاکہ آپ کا فیصلہ ٹھوس حقائق پر مبنی ہو۔
کیڈسٹرل قیمت کہاں چیک کریں؟
سرکاری ڈیٹا ٹریژری ڈیپارٹمنٹ کے پورٹل treasury.go.th پر زمین کے ٹائٹل نمبر (چانوٹ) سے تلاش کیا جا سکتا ہے۔ مقامی لینڈ ڈیپارٹمنٹ دفتر سے بھی درخواست پر یہ معلومات حاصل کی جا سکتی ہیں۔
ماخذ: بینکاک پوسٹ