اگر آپ نے پھکٹ یا کوہ ساموئی میں تھائی لمیٹڈ کمپنی کے نام پر ولا یا زمین خرید رکھی ہے تو یہ خبر آپ کے لیے براہ راست اہمیت رکھتی ہے: تھائی لینڈ کے محکمہ کاروباری ترقی (DBD) نے 36,277 غیرملکی وابستہ کمپنیوں کو، جو زمین کی مالک ہیں، باقاعدہ جانچ کے دائرے میں لے لیا ہے۔ یہ برسوں میں نامینی ڈھانچوں کے خلاف سب سے بڑی کارروائی ہے، اور جن سرمایہ کاروں نے تھائی لینڈ میں زمین یا ولا خریدنے کے لیے تھائی کمپنیوں کا سہارا لیا تھا، ان کے لیے یہ ایک واضح انتباہ ہے جسے نظرانداز کرنا اب مہنگا پڑ سکتا ہے۔
دراصل کیا ہو رہا ہے؟
اس کارروائی کا اصل نشانہ 31,516 کمپنیاں ہیں جہاں غیرملکی سرمایہ کاغذات میں 49% کی حد سے نیچے ظاہر کیا گیا ہے، یہی وہ حد ہے جس پر کسی کمپنی کو تھائی درجہ دیا جاتا ہے اور وہ قانونی طور پر زمین رکھ سکتی ہے۔ مسئلہ یہ ہے کہ ان میں سے ہزاروں ڈھانچوں میں تھائی حصہ دار صرف کاغذی طور پر شراکت دار ہیں، جبکہ اصل کنٹرول غیرملکی ہاتھوں میں ہے۔ DBD اب انہی نامینی انتظامات کی نشاندہی کر کے انہیں بند کرنے کے درپے ہے۔
تھائی رتھ کی رپورٹنگ کے مطابق، یہ جائزہ 16 صوبوں پر محیط ہے، جن میں بینکاک اور اس کے گرد پانچ صوبے، نیز دس بڑے سیاحتی صوبے جیسے چون بوری، سورت تھانی اور پھکٹ شامل ہیں۔ اس سے واضح ہوتا ہے کہ یہ کارروائی صرف کسی ایک ریزورٹ مارکیٹ تک محدود نہیں بلکہ ایک ملک گیر پالیسی تبدیلی کی عکاسی کرتی ہے۔
فوری خلاصہ: بنیادی نکات ایک نظر میں
- 36,277 کمپنیاں جن میں غیرملکی شراکت داری موجود ہے، تھائی زمین قانون کی تعمیل کے لیے DBD کے جائزے میں ہیں
- اصل توجہ 31,516 فرمز پر ہے جہاں غیرملکی حصہ داری 49% سے کم ہے، ایسا ڈھانچہ جو اکثر نامینی تھائی حصہ داروں کے ساتھ استعمال ہوتا ہے
- لینڈ کوڈ براہ راست غیرملکی زمین ملکیت پر پابندی لگاتا ہے؛ تھائی اکثریتی کمپنی ہی واحد قانونی راستہ ہے، اور اسی کے غلط استعمال کو اب نشانہ بنایا جا رہا ہے
- نامینی ڈھانچوں پر جرمانہ 10 لاکھ تھائی باھت (1 million THB) اور/یا 3 سال قید تک ہو سکتا ہے، فارن بزنس ایکٹ کے تحت، اور اس سے بھی سخت خطرہ 180 دن کے اندر زبردستی زمین فروخت کا ہے
- جائزہ 16 صوبوں کا احاطہ کرتا ہے، جن میں بینکاک کا میٹرو علاقہ اور سیاحتی مراکز جیسے پھکٹ، سورت تھانی (کوہ ساموئی) اور چون بوری شامل ہیں
- جو مالکان تھائی کمپنیوں کے ذریعے زمین رکھتے ہیں انہیں فوری طور پر اپنے ڈھانچے کا قانونی آڈٹ کروانا چاہیے
قانونی پس منظر: تھائی لینڈ میں زمین اور غیرملکی کمپنیاں
فارن بزنس ایکٹ (1999) کے مطابق کوئی بھی ادارہ جس میں 49% سے زیادہ غیرملکی سرمایہ شامل ہو، اسے غیرملکی کمپنی تصور کیا جاتا ہے۔ اس حد سے نیچے آنے والی کمپنیوں کو تھائی سمجھا جاتا ہے اور وہ زمین کی مالک بن سکتی ہیں۔ اسی ایک نمبر، یعنی 49%، کے گرد پورا نامینی کاروبار کھڑا کیا گیا تھا۔
DBD اب صرف حصہ داروں کی رجسٹری نہیں دیکھ رہا بلکہ اصل کنٹرول کی جانچ کر رہا ہے: فیصلے کون کرتا ہے، خریداری کی مالی معاونت کس نے کی، اور آمدنی کس کو ملتی ہے۔ یہ باریک بینی ہی اس کارروائی کو پہلے کی نسبت زیادہ سنجیدہ بناتی ہے۔
لینڈ کوڈ ایکٹ بی ای 2497 (1954) غیرملکیوں کو براہ راست زمین کی ملکیت سے روکتا ہے، سوائے بورڈ آف انویسٹمنٹ سے منظور شدہ منصوبوں کے جن میں کم از کم 4 کروڑ تھائی باھت (40 million THB) کی سرمایہ کاری لازمی ہے۔ مارکیٹ کے اندازوں کے مطابق پھکٹ میں غیرملکیوں کی ملکیت والے 60-70% تک ولاز تھائی کمپنیوں کے ذریعے نامینی حصہ داروں کے ساتھ رجسٹرڈ ہیں، یعنی یہ کوئی چھوٹا مسئلہ نہیں بلکہ مارکیٹ کا ایک بڑا حصہ ہے۔
پھکٹ میں پہلے سے جاری کارروائیاں
یہ کوئی نئی بات نہیں کہ پھکٹ کو خصوصی طور پر نشانہ بنایا جا رہا ہو۔ اگست 2026 میں پھکٹ کے نامینی نیٹ ورک کے خلاف چوتھے مرحلے کی کارروائی میں 16 افراد کے خلاف مقدمہ درج کیا گیا (10 تھائی، 6 غیرملکی، جن میں کینیڈین، روسی اور ایک قازق شہری شامل تھے) جو نامینی ملکیت کے تحت چلائے جانے والے کاروباروں سے منسلک تھے۔
پھکٹ میں زمین کی ملکیت پر ایک وسیع تحقیقات میں 361 کمپنیوں کا جائزہ لیا گیا، جس کے نتیجے میں 149 قانونی ادارے مشکوک غیرملکی حصہ داری کے ساتھ زمین کے مالک پائے گئے، ان میں 114 مقدمات دائر ہوئے اور 39 جرمانے عائد کیے گئے۔ یہ اعداد و شمار ظاہر کرتے ہیں کہ حکام کے پاس ثبوت اکٹھا کرنے کا ایک باقاعدہ نظام موجود ہے، یہ محض دھمکی نہیں۔
کنڈومینیم مالکان کے لیے خوشخبری
اچھی خبر یہ ہے کہ کنڈومینیم اس جائزے سے متاثر نہیں ہوں گے: غیرملکی براہ راست فری ہولڈ یونٹس رکھ سکتے ہیں بشرطیکہ عمارت میں غیرملکی کوٹہ 49% سے کم رہے۔ یعنی جن خریداروں نے کنڈومینیم ایکٹ کے تحت یونٹ خریدا ہے، ان کے لیے فکر کی کوئی بات نہیں۔
اکثر پوچھے گئے سوالات
اگر میری کمپنی جائزے میں ناکام رہی تو کیا میری زمین چھینی جا سکتی ہے؟
جی ہاں۔ اگر DBD یہ طے کر لے کہ آپ کی کمپنی میں تھائی حصہ دار محض نامینی ہیں، تو لینڈ ڈیپارٹمنٹ 180 دن کے اندر جائیداد فروخت کرنے کا حکم دے سکتا ہے۔ اگر فروخت نہ ہو تو حکام خود زمین کی نیلامی کر سکتے ہیں۔
DBD ان کمپنیوں میں دراصل کیا جانچ رہا ہے؟
محکمہ کاروباری ترقی حصہ داری کے ڈھانچے، زمین خریدنے میں استعمال ہونے والی رقم کے ذریعہ، اصل انتظامی کنٹرول، میٹنگ کے منٹس اور مالی ریکارڈ کا جائزہ لیتا ہے۔ بنیادی سوال یہ ہے کہ تھائی حصہ دار حقیقی سرمایہ کار ہیں یا محض نامینی۔
غیرملکی تھائی لینڈ میں ولا کی قانونی ملکیت کیسے حاصل کر سکتا ہے؟
کئی قانونی راستے موجود ہیں۔ ایک ہے طویل مدتی زمین لیز (لیز ہولڈ) جو 30 سال کے لیے تجدیدی اختیارات کے ساتھ ہوتی ہے۔ دوسرا راستہ یہ ہے کہ عمارت کو زمین سے الگ رکھتے ہوئے پلاٹ کرائے پر لیا جائے۔ تیسرا آپشن کسی تھائی شراکت دار کے ساتھ حقیقی جوائنٹ وینچر بنانا ہے جو کاروبار اور سرمایہ کاری میں فعال طور پر شامل ہو۔ چوتھا اور سب سے آسان راستہ کنڈومینیم یونٹ فری ہولڈ کے تحت خریدنا ہے۔
کیا یہ جائزہ میرے کنڈومینیم یونٹ کو متاثر کرے گا؟
نہیں۔ DBD کا جائزہ صرف زمین رکھنے والی کمپنیوں پر لاگو ہوتا ہے۔ کنڈومینیم ایکٹ (1979) کے تحت براہ راست کنڈومینیم ملکیت ایک الگ نظام ہے جو غیرملکیوں کو عمارت کے کل رقبے کے 49% تک کے مالک بننے کی اجازت دیتا ہے۔
اگر میں پہلے ہی تھائی کمپنی کے ذریعے زمین رکھتا ہوں تو کیا کرنا چاہیے؟
سب سے پہلے اپنے ڈھانچے کا آزادانہ قانونی آڈٹ کروائیں۔ اگر انتظام کمزور نکلے تو وکیل مختلف حل تجویز کر سکتا ہے، جیسے لیز ہولڈ میں تبدیلی، کسی حقیقی تھائی شراکت دار کو شامل کرنا، یا زمین فروخت کر کے عمارت کے حقوق برقرار رکھنا۔
لیز ہولڈ کی قیمت کتنی ہوتی ہے اور یہ فری ہولڈ سے کیسے مختلف ہے؟
لیز ہولڈ زمین کے حقوق 30 سال تک دیتا ہے، عام طور پر دو تجدیدی مدتوں کے ساتھ، اگرچہ تجدید کی قانونی ضمانت نہیں ہوتی۔ لیز ہولڈ کے تحت فروخت ہونے والی جائیدادیں عموماً مساوی فری ہولڈ جائیدادوں سے 15-30% سستی ہوتی ہیں۔ بنیادی فرق یہ ہے کہ آپ زمین کے مالک نہیں بنتے بلکہ اسے کرائے پر لیتے ہیں۔
اب کارروائی میں تیزی کیوں آئی؟
نامینی ڈھانچوں پر دباؤ 2022 سے بڑھ رہا ہے، جب پارلیمانی کمیٹیوں نے ریزورٹ علاقوں میں بڑے پیمانے پر غیرملکی زمین خریداری پر بحث شروع کی تھی۔ سیاسی دباؤ، زمین کی بڑھتی قیمتیں، اور نمایاں مقامات پر غیرملکی سرمائے کے ارتکاز پر عوامی تشویش نے اس عمل کو تیز کیا۔
کیا غیرملکی ڈائریکٹرز کے لیے فوجداری خطرہ بھی ہے؟
جی ہاں۔ فارن بزنس ایکٹ کے تحت غیرملکیوں کے لیے ممنوعہ کاروبار چلانے پر 3 سال قید تک کی سزا ہو سکتی ہے۔ نامینی حصہ داروں کے ذریعے قانون سے بچنے کی کوشش اسی ایکٹ کی خلاف ورزی شمار ہوتی ہے۔
یہ پھکٹ اور کوہ ساموئی کی ولا مارکیٹ کو کیسے متاثر کرے گا؟
قلیل مدت میں سپلائی بڑھ سکتی ہے کیونکہ کچھ مالکان حکم موصول ہونے سے پہلے ہی فروخت کو ترجیح دیں گے۔ درمیانی مدت میں مارکیٹ لیز ہولڈ ڈھانچوں اور کنڈومینیمز کی طرف جھکاؤ اختیار کر سکتی ہے، جس سے ان زمروں میں طلب اور قیمتیں بڑھ سکتی ہیں۔
کیا خریداری سے پہلے تھائی لینڈ کا دورہ کرنا ضروری ہے؟
بالکل۔ تھائی لینڈ میں کسی بھی جائیداد کے سودے سے پہلے آپ کو خود جا کر جائیداد کا معائنہ کرنا چاہیے، وکیل سے ملاقات کرنی چاہیے، اور تمام دستاویزات کی موقع پر تصدیق کرنی چاہیے۔
نتیجہ: اب فیصلے کا وقت ہے
اس جائزے کا پیمانہ, 36,277 کمپنیاں اور 16 صوبے, صاف بتاتا ہے کہ یہ کوئی وقتی مہم نہیں بلکہ ایک نظامی اور طویل مدتی پالیسی تبدیلی ہے۔ بین الاقوامی سرمایہ کاروں کے لیے پیغام واضح ہے: تھائی زمین خریدنے کے لیے بغیر جانچے نامینی ڈھانچوں کا دور اب ختم ہو رہا ہے۔ جو لوگ وقت پر اپنا ڈھانچہ درست کر لیں گے وہ اپنے اثاثوں اور ذہنی سکون دونوں کو محفوظ رکھیں گے، جبکہ جو اس انتباہ کو نظرانداز کریں گے انہیں زبردستی فروخت اور فوجداری مقدمے کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔ اگر آپ تھائی لینڈ میں محفوظ اور قانونی طریقے سے سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں، تو تھائی لینڈ پراپرٹی کی ٹیم آپ کو صحیح ڈھانچہ منتخب کرنے میں رہنمائی دے سکتی ہے۔
ماخذ: تھائی رتھ