اگر آپ پھوکٹ یا تھائی لینڈ کے کسی اور شہر میں کنڈومینیم خریدنے کا سوچ رہے ہیں تو یہ خبر آپ کے لیے ہی ہے: تھائی حکومت نے پراپرٹی ٹرانسفر کے دوران لگنے والی دو بڑی فیسوں میں زبردست کمی کر دی ہے، اور اس بار یہ رعایت عارضی نہیں بلکہ ایک لمبے عرصے کے لیے دی گئی ہے۔ ملکیت رجسٹرڈ کروانے کی ٹرانسفر فیس 2% سے کم ہو کر 0.01% رہ گئی ہے، جبکہ مارگیج رجسٹریشن فیس 1% سے گھٹ کر 0.01% ہو گئی ہے۔ ایک کروڑ باہت (10 ملین باہت) کے کنڈو یونٹ پر یہ فرق تقریباً 3 لاکھ باہت (300,000 باہت) کی بچت کے برابر بنتا ہے، صرف انہی دو مدات میں۔
یہ کوئی نئی پالیسی نہیں۔ بینکاک 2019 سے وقتاً فوقتاً ایسی رعایتیں دیتا رہا ہے، ہر بار ایک مقررہ مدت اور قیمت کی حد کے ساتھ۔ لیکن 2026 کا یہ اقدام خاص ہے کیونکہ اس بار تھائی کابینہ نے 0.01% کی شرح کو 30 جون 2027 تک بڑھا دیا ہے، یعنی خریداروں کو جلدبازی میں فیصلہ کرنے کے بجائے سوچ سمجھ کر منصوبہ بندی کا حقیقی وقت مل رہا ہے۔ فری ہولڈ کوٹے کے تحت کنڈومینیم یونٹ خریدنے والے غیرملکی سرمایہ کاروں کو بھی تھائی شہریوں جیسی ہی رعایتی شرح ملتی ہے۔
آئیے دیکھتے ہیں کہ اصل میں کیا تبدیل ہوا، کسے سب سے زیادہ فائدہ ہو گا، اور کہاں اب بھی احتیاط کی ضرورت ہے۔
مختصر جواب
- ٹرانسفر فیس پراپرٹی کی سرکاری تخمینہ شدہ قیمت کے 2% سے کم ہو کر 0.01% رہ گئی ہے
- مارگیج رجسٹریشن فیس 1% سے کم ہو کر 0.01% ہو گئی ہے
- یہ رعایتی شرحیں ان رہائشی پراپرٹیز پر لاگو ہوتی ہیں جن کی خریداری کی قیمت اور سرکاری تخمینہ دونوں 70 لاکھ باہت (7 ملین باہت) تک ہوں، اور مارگیج فی کنٹریکٹ 70 لاکھ باہت تک ہو
- 50 لاکھ باہت (5 ملین باہت) کے یونٹ پر مجموعی بچت تقریباً 1,49,500 باہت (تقریباً 4,200 امریکی ڈالر) بنتی ہے
- یہ اسکیم اب 30 جون 2027 تک جاری رہے گی، جو پہلے کی مختصر مدتی رعایتوں کے مقابلے میں کہیں زیادہ یقین دہانی ہے
- اس میں شامل پراپرٹیز میں الگ گھر (ڈیٹیچڈ ہاؤس)، ٹاؤن ہاؤس، کنڈو یونٹ، اور تعمیر شدہ زمین شامل ہیں؛ جزوی حصص کی فروخت اس رعایت سے مستثنیٰ ہے
بنیادی حقائق جو ہر خریدار کو معلوم ہونے چاہئیں
تھائی لینڈ میں پراپرٹی خریدنے پر عام طور پر جو اخراجات آتے ہیں ان میں ٹرانسفر فیس (2%)، اسٹیمپ ڈیوٹی (0.5%)، اسپیسیفک بزنس ٹیکس (3.3%، جو ملکیت کے پہلے 5 سال کے اندر دوبارہ فروخت پر لاگو ہوتا ہے)، اور ودہولڈنگ ٹیکس (جو ایک تدریجی اسکیل پر حساب ہوتا ہے) شامل ہیں۔ موجودہ رعایت صرف ٹرانسفر اور مارگیج رجسٹریشن والے حصوں کو چھوتی ہے، باقی سب اخراجات جوں کے توں رہیں گے۔
ڈیپارٹمنٹ آف لینڈز تھائی لینڈ میں ملکیت کی منتقلی رجسٹر کرنے والا واحد سرکاری ادارہ ہے۔ فیسیں سرکاری تخمینہ شدہ قیمت پر لگتی ہیں، جو اصل خریداری قیمت سے مختلف بھی ہو سکتی ہے۔ اسی لیے کوئی بھی حساب لگاتے وقت یہ فرق ذہن میں رکھنا ضروری ہے۔
تھائی وزارت خزانہ کے تخمینے کے مطابق اس توسیع شدہ اسکیم سے تقریباً 540 ارب باہت سالانہ پراپرٹی ٹرن اوور کو سہارا ملے گا اور شعبے میں مزید تقریباً 305 ارب باہت کی سرمایہ کاری آئے گی۔ یہ اعداد و شمار خود بتاتے ہیں کہ حکومت اس شعبے کو کتنی سنجیدگی سے دیکھ رہی ہے۔
غیرملکی خریدار کنڈو مارکیٹ میں اب بھی ایک بڑی طاقت ہیں: انڈسٹری کے اعداد و شمار کے مطابق 2024-2025 میں سالانہ غیرملکی کنڈو خریداری تقریباً 14,500 یونٹس پر مستحکم رہی، جبکہ صرف پہلی سہ ماہی (Q1) 2025 میں تقریباً 3,919 یونٹس کا اضافہ ہوا۔ بینکاک، چون بوری اور پھوکٹ اس مانگ کے مرکزی مقامات ہیں۔
پھوکٹ، پٹایا اور سموئی وہ تین مقامات ہیں جہاں کنڈومینیم خریداری میں غیرملکیوں کا حصہ سب سے زیادہ ہے، یعنی اس فیس کٹوتی کا سب سے زیادہ عملی اثر انہی مقامات پر محسوس ہو گا۔ اگر آپ پاکستان سے سرمایہ کاری کا سوچ رہے ہیں تو پھوکٹ ایک واضح آپشن بن کر ابھرتا ہے۔
زمین یا گھر کی براہ راست غیرملکی ملکیت پر اب بھی سخت پابندیاں ہیں؛ فری ہولڈ ملکیت صرف کنڈومینیم یونٹس تک محدود ہے، وہ بھی فی پراجیکٹ 49% کے غیرملکی کوٹے کے اندر، جبکہ زمین والی پراپرٹی کے لیے لیز ہولڈ یا کمپنی اسٹرکچر استعمال کیے جاتے ہیں۔
اہم بات: یہ رعایت اسپیسیفک بزنس ٹیکس (3.3%) پر لاگو نہیں ہوتی، جو ملکیت کے پہلے پانچ سال کے اندر دوبارہ فروخت کی صورت میں اب بھی وصول کیا جائے گا۔
کیا یہ رعایت پرانی پراپرٹی (ری سیل) پر بھی لاگو ہوتی ہے؟
جی ہاں، اہل ری سیل ٹرانزیکشنز پر بھی یہی رعایتی شرحیں لاگو ہوتی ہیں، البتہ بیچنے والے پر پراپرٹی کتنے عرصے سے اس کے پاس رہی، اس کے حساب سے اسپیسیفک بزنس ٹیکس یا اسٹیمپ ڈیوٹی بدستور واجب الادا ہو سکتی ہے۔
کیا یہ کسی ڈویلپر کے قسطوں کے پلان کے ساتھ ملا کر فائدہ اٹھایا جا سکتا ہے؟
جی ہاں۔ ڈویلپر کا پیمنٹ پلان اور حکومتی فیس رعایت دونوں الگ الگ نظام ہیں۔ فیس ملکیت کی رجسٹریشن کے وقت ادا کی جاتی ہے، جو عموماً آخری قسط کی ادائیگی کے ساتھ ہی طے ہوتی ہے۔ لہٰذا اگر آپ کسی نئے پراجیکٹ میں قسطوں پر خرید رہے ہیں تو یہ رعایت آپ کے لیے بھی برقرار رہے گی۔
کون سی مدات میں ابھی بھی کوئی تبدیلی نہیں آئی؟
اسپیسیفک بزنس ٹیکس (ملکیت کے پہلے پانچ سال کے اندر دوبارہ فروخت پر 3.3%)، تدریجی ودہولڈنگ ٹیکس، اور قانونی و ڈیو ڈیلیجنس فیسیں، یہ سب اس رعایتی پروگرام سے متاثر نہیں ہوئیں۔ خریداری کا مکمل بجٹ بناتے وقت انہیں شامل رکھنا ضروری ہے۔
خریداری کے وقت رعایت اب بھی نافذ ہے یا نہیں، کیسے پتا چلائیں؟
موجودہ صورتحال تھائی لینڈ کے ڈیپارٹمنٹ آف لینڈز کے ذریعے شائع کی جاتی ہے، اور رجسٹریشن کے وقت متعلقہ مقامی لینڈ آفس سے براہ راست بھی تصدیق کی جا سکتی ہے۔ کسی بھی معتبر مقامی مشیر یا وکیل سے تازہ ترین صورتحال چیک کروانا سب سے محفوظ طریقہ ہے۔
کیا اب سرمایہ کاری کا صحیح وقت ہے؟
ایک ایسی فیس کٹوتی جو کئی سال تک چلے گی، مگر جس کی ایک واضح آخری تاریخ بھی موجود ہے، سرمایہ کاروں کو جلدبازی سے بچا کر ٹھوس منصوبہ بندی کا موقع دیتی ہے۔ جن خریداروں نے پہلے ہی اپنی پسندیدہ پراپرٹی چن لی ہے اور ڈیو ڈیلیجنس مکمل کر چکے ہیں، ان کے لیے یہ موجودہ موقع، جو 2027 کے وسط تک ہے، آگے بڑھنے کا ایک سازگار وقت ہے۔ 1,50,000 سے 3,00,000 باہت کی بچت درحقیقت اضافی منافع کے ایک پرسنٹیج پوائنٹ کے برابر ہے جو حکومت خریداروں کو خود دے رہی ہے۔ پھر بھی، یہ ایک پالیسی فیصلہ ہے جسے تبدیل کیا جا سکتا ہے، اس لیے جتنی جلدی شرائط طے کر لی جائیں، اتنا ہی بہتر ہے۔ تھائی لینڈ پراپرٹی کی ٹیم اسی طرح کے فیصلوں میں مقامی معلومات اور تازہ ترین قانونی صورتحال کے ساتھ رہنمائی فراہم کرتی ہے۔
ماخذ: دی نیشن تھائی لینڈ
تھائی لینڈ میں سرمایہ کاری کے لیے تیار ہیں؟ ہمارے ماہرین آپ کو موزوں ترین پراپرٹی ڈھونڈنے میں مدد کریں گے۔