کیا آپ نے کبھی تھائی گوداموں میں سرمایہ کاری کا سوچا ہے؟
زیادہ تر پاکستانی اور دیگر بیرونی سرمایہ کار تھائی لینڈ آتے ہیں تو سیدھا فوکٹ کے سمندری منظر والے کنڈومینیم یا کرائے کی ولاز کی طرف جاتے ہیں۔ مگر اصل کہانی کہیں اور لکھی جا رہی ہے۔ لاجسٹکس اور صنعتی جگہ کی شدید کمی کے باعث تھائی لینڈ کا گودام سیکٹر خاموشی سے دگنی سے تگنی رفتار سے منافع دے رہا ہے، اور موجودہ سہولیات کے مالکان اب کرایہ داروں کو شرائط پر مجبور کرنے کی پوزیشن میں ہیں۔
بینکاک پوسٹ کی رپورٹ کے مطابق تھائی لینڈ میں محدود گودام سپلائی نے مالکان کو لاجسٹکس آپریٹرز کی بڑھتی طلب سے زیادہ سے زیادہ فائدہ اٹھانے کا موقع دیا ہے۔ صنعتی جائیداد مستحکم اور منافع بخش ہونے کے لحاظ سے رہائشی سیکٹر سے مسلسل بہتر کارکردگی دکھا رہی ہے۔ Cushman & Wakefield کی Q2 2026 کی رپورٹ اس رجحان کی تصدیق کرتی ہے: 2021 سے صنعتی زمین کی طلب سپلائی سے 10% سے زیادہ آگے نکل چکی ہے، جس نے زمین کی قیمتوں اور کرایوں پر مستقل دباؤ برقرار رکھا ہے۔
جو سرمایہ کار 'سمندری منظر والا کنڈو' یا 'کرائے کی ولا' کی زبان میں سوچنے کے عادی ہیں، ان کے لیے گودام سیکٹر نامانوس لگ سکتا ہے۔ مگر بالکل یہیں 2026 کے سب سے دلچسپ سرمایہ کاری کے مواقع میں سے ایک تشکیل پا رہا ہے۔
فوری جواب: کیا حقائق جاننا ضروری ہیں؟
- گودام کا منافع تھائی لینڈ میں مقام اور اثاثہ کی قسم کے لحاظ سے 8-12% سالانہ تک پہنچتا ہے، یہ رہائشی کنڈومینیم سے 2-3 گنا زیادہ ہے
- سپلائی کی کمی موجودہ طلب کے مقابلے میں تقریباً 15-20% تخمینہ کی جاتی ہے، اور نئی سہولیات اس رفتار کو پکڑ نہیں پا رہیں
- ایسٹرن اکنامک کوریڈور (EEC) میں گریڈ اے گوداموں کا اوسط کرایہ 175-200 تھائی باہت فی مربع میٹر ماہانہ ہے، جو ہر سال 5-7% بڑھ رہا ہے
- لیز کی مدت عام طور پر 3-5 سال ہوتی ہے، مقررہ اضافے کے ساتھ، جو منافع کو قابلِ پیشگوئی بناتی ہے
- بڑے لاجسٹکس مراکز میں قبضے کی شرح (occupancy) 90% سے زیادہ ہے
- طلب کے بنیادی علاقے: چون بوری، سموت پراکان، پاٹھوم تھانی صوبے اور موٹروے 7 کا راستہ
اصل حقائق کیا کہتے ہیں؟
- ایسٹرن اکنامک کوریڈور (EEC)، جو تین صوبوں (چون بوری، رایونگ، چاچوینگساؤ) پر مشتمل حکومتی ترقیاتی منصوبہ ہے، گودام کی طلب کا اصل انجن ہے۔ EEC میں انفراسٹرکچر پر سرمایہ کاری 1.5 ٹریلین تھائی باہت سے زیادہ ہے
- ای کامرس ایک بنیادی محرک ہے: تھائی لینڈ کی آن لائن ریٹیل مارکیٹ کا تخمینہ 850 ارب تھائی باہت تک پہنچ چکا ہے، اور ہر فیصد اضافے کے ساتھ اضافی لاجسٹکس گنجائش درکار ہوتی ہے۔ Shopee، Lazada اور TikTok Shop سب اپنے گودام کے نیٹ ورک بڑھا رہے ہیں
- داخلے کی لاگت گودام سیکٹر میں رہائشی جائیداد سے کہیں زیادہ ہے۔ 2,000 سے 5,000 مربع میٹر کی معیاری سہولت کی قیمت 30-80 ملین تھائی باہت (تقریباً 800,000 سے 2.2 ملین امریکی ڈالر) ہے
- بیرونی ملکیت کی پابندیاں: تھائی لینڈ میں غیر ملکیوں کو زمین کی براہ راست ملکیت کی اجازت نہیں۔ گودام سرمایہ کاری عام طور پر تھائی لمیٹڈ کمپنی، طویل مدتی زمین کی لیز (30+30 سال)، یا لسٹڈ REITs میں شرکت کے ذریعے کی جاتی ہے
- تھائی صنعتی REITs (WHA Premium Growth Freehold REIT، AIMIRT اور دیگر) SET ایکسچینج پر ٹریڈ ہوتے ہیں اور محض چند ہزار تھائی باہت سے گودام سیکٹر میں شرکت کا موقع دیتے ہیں۔ ڈیویڈنڈ منافع 6-8% سالانہ رہتا ہے
- تعمیراتی مدت ایک مکمل تیار گریڈ اے گودام کے لیے 8-14 ماہ ہے، جو کمی کو مزید بڑھاتی ہے کیونکہ طلب ڈیولپرز کی فراہمی کی رفتار سے کہیں آگے نکل جاتی ہے
- تھائی لینڈ میں کمرشل جائیداد پر پراپرٹی ٹیکس تخمینہ شدہ قیمت کا محض 0.3% ہے، جو یورپ کے زیادہ تر ممالک سے کم ہے
- بینکاک پوسٹ کے مطابق، ملک بھر میں ریڈی بلٹ گودام (RBW) کا ذخیرہ Q2 2026 میں تقریباً 6.05 ملین مربع میٹر اور ریڈی بلٹ فیکٹری (RBF) کا ذخیرہ تقریباً 3.42 ملین مربع میٹر پر مستحکم رہا، جو سپلائی کی تنگی کو واضح کرتا ہے
کیا گودام واقعی کنڈومینیم سے بہتر سرمایہ کاری ہیں؟
لیز کی طویل مدت (3-5 سال بمقابلہ ماہانہ کرایہ داری)، زیادہ اور مستحکم منافع، سیاحتی سیزن یا Airbnb مقابلے سے آزادی، اور کارپوریٹ کرایہ دار انفرادی افراد کے بجائے، یہ سب گودام سیکٹر کو ممتاز بناتے ہیں۔ نقصان یہ ہے کہ داخلے کی رقم زیادہ ہے اور پیشہ ورانہ اثاثہ جاتی انتظام کی ضرورت پڑتی ہے۔
ای کامرس کا اس مارکیٹ پر کیا اثر ہے؟
آن لائن ریٹیل میں تیز رفتار اضافہ شہری مراکز کے قریب 'لاسٹ مائل' گوداموں کی طلب بڑھا رہا ہے۔ Shopee، Lazada، TikTok Shop، ہر بڑا مارکیٹ پلیس تھائی لینڈ میں اپنا لاجسٹکس نیٹ ورک وسیع کر رہا ہے۔ یہ ایک بنیادی طلب کا محرک ہے جو سیاحتی چکروں یا کرنسی کے اتار چڑھاؤ سے کافی حد تک محفوظ ہے۔
عام سوالات
کیا کوئی غیر ملکی براہ راست تھائی لینڈ میں گودام خرید سکتا ہے؟
نہیں۔ غیر ملکی افراد تھائی لینڈ میں زمین کے مالک نہیں بن سکتے، اور گودام کی جائیداد میں زمین شامل ہوتی ہے۔ عام طور پر تین طریقے استعمال ہوتے ہیں: غیر ملکی شرکت کے ساتھ تھائی لمیٹڈ کمپنی قائم کرنا، تجدید کے اختیار کے ساتھ 30 سالہ طویل مدتی زمین کی لیز، یا عوامی طور پر لسٹڈ REITs کے ذریعے سرمایہ کاری۔
سرمایہ کار حقیقت پسندانہ طور پر کتنے منافع کی توقع کر سکتے ہیں؟
EEC اور بینکاک کے مضافات میں معیاری گوداموں پر خالص کرائے کا منافع 8-12% سالانہ رہتا ہے۔ مقابلے میں بینکاک کے کنڈومینیم 3-5% اور فوکٹ کی ولاز تقریباً 5-7% منافع دیتی ہیں۔ اس کے علاوہ سرمائے کی قیمت میں 3-5% سالانہ اضافے کا امکان بھی ہے۔
تھائی لینڈ میں گودام کی طلب کہاں سب سے زیادہ ہے؟
تین اہم علاقے نمایاں ہیں: سموت پراکان صوبہ (سووارنابھومی ایئرپورٹ اور لام چابانگ پورٹ کے قریب)، چون بوری (EEC اور آٹو موٹیو صنعت کا مرکز)، اور پاٹھوم تھانی (بینکاک کا شمالی لاجسٹکس مرکز)۔ بینکاک اور پٹایا کے درمیان موٹروے 7 کا راستہ تھائی گودام لاجسٹکس کا 'گولڈن ٹرائینگل' سمجھا جاتا ہے۔
تھائی گوداموں میں سرمایہ کاری کے کیا خطرات ہیں؟
بنیادی خطرات میں غیر ملکی ملکیت کے قانونی ڈھانچے کی پیچیدگی، ایک یا دو بڑے کرایہ داروں پر انحصار، کرنسی کا خطرہ (آمدنی تھائی باہت میں)، اور 3-5 سال میں نئے منصوبوں کے آنے سے ممکنہ اضافی سپلائی شامل ہیں۔ سیلاب کا خطرہ بھی اہم ہے، 2011 کے سیلابوں نے آیوتھایا کے گرد و نواح میں سینکڑوں صنعتی سہولیات کو تباہ کر دیا تھا۔
تھائی REITs کیا ہیں اور ان میں سرمایہ کاری کیسے کی جاتی ہے؟
REIT (ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ) ایک عوامی طور پر ٹریڈ ہونے والا پراپرٹی فنڈ ہے جو SET ایکسچینج پر لسٹڈ ہوتا ہے۔ صنعتی REITs گوداموں اور فیکٹریوں کا پورٹ فولیو رکھتے ہیں اور آمدنی کا کم از کم 90% ڈیویڈنڈ کے طور پر تقسیم کرنے کے پابند ہیں۔ اس کے لیے تھائی ایکسچینج پر بروکریج اکاؤنٹ درکار ہے، اور کم از کم سرمایہ کاری محض چند ہزار تھائی باہت سے شروع ہوتی ہے، یہ گودام سیکٹر میں داخلے کا سب سے آسان راستہ ہے۔
تھائی لینڈ میں گودام کرائے پر لینے کی لاگت کیا ہے؟
نرخ کلاس اور مقام کے لحاظ سے مختلف ہوتے ہیں۔ EEC میں گریڈ اے گودام 175-200 تھائی باہت فی مربع میٹر ماہانہ پر چلتے ہیں۔ بینکاک کے مضافات میں گریڈ بی سہولیات 120-150 تھائی باہت فی مربع میٹر ماہانہ پر ملتی ہیں۔ صوبائی سطح کے بنیادی ہینگرز 80-100 تھائی باہت فی مربع میٹر ماہانہ پر دستیاب ہیں۔ یہ اعداد 2026 کے مارکیٹ تخمینوں پر مبنی ہیں۔
کیا گودام خریدنے سے پہلے خود تھائی لینڈ جانا ضروری ہے؟
بالکل۔ کمرشل جائیداد کو دور بیٹھے خریدنا سنگین خطرہ لے کر آتا ہے۔ سرمایہ کاروں کو رقم لگانے سے پہلے خود مقام، رسائی کے راستے، عمارت کی حالت اور اردگرد کے ماحول کا جائزہ لینا چاہیے، بہترین طریقہ یہ ہے کہ اس سفر کو چون بوری یا سموت پراکان کے صنعتی زونز کے دورے کے ساتھ ملایا جائے، جو سووارنابھومی ایئرپورٹ سے 40-90 منٹ کے فاصلے پر ہیں۔
آخری بات
تھائی لینڈ کا گودام سیکٹر بین الاقوامی سرمایہ کاروں کے لیے سب سے کم قدر شناخت شدہ اثاثہ طبقات میں سے ایک ہے۔ سپلائی کی بنیادی قلت، ای کامرس کی نشوونما، اور EEC میں مستقل حکومتی سرمایہ کاری کا امتزاج منافع کے لیے ایک پائیدار بنیاد فراہم کرتا ہے۔ پہلی بار سرمایہ کاری کرنے والوں کے لیے سب سے معقول راستہ یہ ہے کہ پہلے تھائی صنعتی REITs سے آغاز کریں، مارکیٹ کو اندر سے سمجھیں، اور پھر لیز ہولڈ ڈھانچوں کے ذریعے براہ راست سرمایہ کاری پر غور کریں۔ اس سفر میں تھائی لینڈ پراپرٹی جیسے مقامی ماہرین کی رہنمائی فائدہ مند ثابت ہو سکتی ہے۔
ماخذ: بینکاک پوسٹ